Mietvertrag –  Vertragspartnerwechsel

Mein Mietvertrag schließt eine Eigenbedarfskündigung aus. Gilt das weiter?

Lassen Sie sich nicht verunsichern. Wenn Sie mietvertraglich wirksam den Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung vereinbart haben, gilt dieser natürlich auch für den neuen Eigen-
tümer. Liegen formelle Fehler vor, könnte die Vereinbarung unwirksam sein. Manchmal wird für den Ausschluss nur eine bestimmte Zeitdauer vereinbart, dann ist die Eigenbedarfs-
kündigung natürlich auch nur für diesen Zeitraum ausgeschlossen. Gehen Sie zur Beratung und lassen Sie die Vereinbarung prüfen.


Und was ist, wenn der Vermieter stirbt?

Nach dem Tod des Vermieters wird das Mietverhältnis mit den Erben des Vermieters fortgesetzt. Der alte Mietvertrag gilt weiter, und die Erben sind neue Vermieter. Der oder die Erben übernehmen alle Rechte des Verstorbenen aus dem Mietvertrag und treten in alle Pflichten ein, die der Mietvertrag dem Vermieter auferlegt. Wenn keine Erben vorhanden sind, tritt der Fiskus im Wege der Gesamtrechtsnachfolge in das Mietverhältnis ein. Es gibt keinen neuen Mietvertrag, weil der alte Mietvertrag weiter gilt. Weder die Erben des Vermieters noch die Mieter können den Vertrag außerordentlich kündigen. Machen Sie sich kundig, an wen Sie die Miete zahlen müssen, damit Sie nicht Gefahr laufen, in Zahlungsrückstand zu geraten. Sind Sie unsicher, lassen Sie sich beraten.

Mein Sohn wohnt bei seinen Großeltern und kümmert sich um sie. Was passiert nach dem Tod der Großeltern? Muss mein Sohn dann ausziehen?

Wie so oft im Mietrecht ist die Frage nicht so einfach mit ja oder nein zu beantworten. Es kommt vor allem darauf an, wer Partei des Mietvertrages war und wer die Wohnung nutzte. Bestimmte Personen schützt das Gesetz vor einem plötzlichen Wohnungsverlust durch den Tod des Mieters, indem es ihnen ermöglicht, den Mietvertrag fortzusetzen. Das „Eintrittsrecht bei Tod des Mieters“ ist gesetzlich in § 563 BGB geregelt. Ziel der Regelung ist, dass eine Person, die mit dem Mieter zusammen in einer häuslichen Gemeinschaft gelebt hat, nicht plötzlich durch dessen Tod ihre Wohnung verliert. Vereinbarungen, die von der gesetzlichen Regelung des § 563 BGB zum Nachteil des Mieters abweichen, sind unwirksam. Die Regelungen des § 563 BGB sind komplex, auch zur Reihenfolge des Eintritts sind dort Festlegungen getroffen.

Achtung! Der Eintritt in den Mietvertrag erfolgt automatisch. Wollen berechtigte Personen das Mietverhältnis nicht fortsetzen, müssen sie dies innerhalb eines Monats, nachdem sie Kenntnis vom Tod des Mieters erlangt haben, dem Vermieter mitteilen.Lassen Sie sich im Fall des Todes des Mieters unbedingt beraten. Hier in diesem Rahmen kann ich auf Ihre Frage nur kurz eingehen: Stand nur der Großvater als Mieter im Vertrag, dann kann die Großmutter nach dessen Tod als neue Mieterin eintreten. Nach dem Tod der Großmutter kann Ihr Sohn in das Mietverhältnis eintreten. Liegen die gesetzlichen Voraussetzungen vor, kann auch eine Person, die nicht verwandt ist, in den Vertrag eintreten. Voraussetzung ist immer, dass die eintretende Person zum Zeitpunkt des Todes einen (auf Dauer angelegten) gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter geführt hat. Der Vermieter kann das Mietverhältnis mit dem Eingetretenen nur dann außerordentlich kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund liegt.

Unsere Wohngemeinschaft wurde von vier auf drei Mieter reduziert. Können wir jeweils unseren Mietanteil an den Vermieter zahlen?

Der Vermieter wird nicht bereit sein, mit Euch eine solche Zahlungsweise zu vereinbaren. Das macht die Zahlungskontrolle für ihn unübersichtlich und aufwändig. Zunächst müsst Ihr wissen, dass jeder von Euch für die gesamte Miete und die Nebenkosten haftet. Es ist zu empfehlen, dass Ihr ein Gemeinschaftskonto errichtet, auf das jeder von Euch seinen anteiligen Betrag der Miete und Nebenkosten überweist. Von diesem Konto solltet Ihr dann am besten per Dauerauftrag die Mietzahlungen beauftragen. Das erleichtert zudem die Sicherung der fristgerechten Zahlung.

Was gilt als ein auf Dauer angelegter gemeinsamer Haushalt?


Damit ist eine Lebensgemeinschaft gemeint, die auf Dauer angelegt ist, sich durch eine innere Bindung auszeichnet, die ein gegenseitiges Einstehen der Personen in der Gemeinschaft füreinander begründet und die keine weiteren Lebensgemeinschaften gleicher Art daneben zulässt. Es handelt sich also um eine Gemeinschaft, die über eine reine Haushalts- oder Wohngemeinschaft hinausgeht. Eine sogenannte Senioren-Wohngemeinschaft von vier Personen, die sich wechselseitig bevollmächtigen, kann zum Beispiel auch darunter fallen. Bei Ehe- oder Lebenspartnerschaften und anderen Familienangehörigen reicht der gemeinsame Haushalt.

Ich habe noch ein Zimmer in der Wohnung meiner Eltern, wohne aber schon woanders. Zählt das?

Das Kinderzimmer bei den Eltern reicht für eine solche Lebensgemeinschaft nicht aus. Es besteht, nachdem Sie ja schon woanders einen Haushalt führen, kein gemeinsamer Haushalt. Bitte beachten Sie, dass Sie als Person, die eintreten möchte, darlegen und beweisen müssen, dass sie zum privilegierten Personenkreis gehören und einen gemeinsamen Haushalt mit dem Verstorbenen geführt haben. Kommen Sie hierzu gerne frühzeitig in die Beratung.

Ich wohne seit Jahren mit meiner besten Freundin zusammen und bin die Hauptmieterin. Kann sie in den Mietvertrag eintreten, wenn ich sterbe?

Das ist grundsätzlich möglich. Bei Wohngemeinschaften zwischen nicht verwandten Personen, die einen gemeinsamen Haushalt führen, kommt es darauf an, ob es eben eine Gemeinschaft ist, in der die Mitglieder auf Dauer in besonderer Weise für einander einstehen. Es ist aber nicht erforderlich, dass man eine romantische oder sexuelle Beziehung hat. Entscheidend ist eine wirtschaftliche und organisatorische Verbundenheit, die Dauerhaftigkeit und die besondere Nähe der Beziehung, die in gegenseitiger Verantwortungsübernahme und Fürsorge im Alltag ihren Ausdruck findet. Mit einer besten Freundin kann man auf jeden Fall eine so enge und besondere Beziehung führen. Durch das Eintrittsrecht wird das Vertrauen des überlebenden Mitglieds aufgrund der lange Zeit andauernden und durch gegenseitiges Einstehen in den Not- und Wechselfällen des Lebens gekennzeichneten Wohngemeinschaft in die Aufrechterhaltung des bisherigen Lebensmittelpunkts geschützt. Dabei werden an die Intensität der Beziehung hohe Anforderungen gestellt. Hintergrund ist, dass der Vermieter durch den Eintritt weiter im bestehenden Mietverhältnis gebunden ist, ohne dass er sich das aussuchen kann.

Was passiert, wenn ich sterbe? Kann ich meinen Mietvertrag vererben?

Ja, der Mietvertrag gehört zum Vermögen des Erblassers, des verstorbenen Mieters. Wenn Sie sterben, ist die erste Frage, ob nicht jemand nach § 563 BGB in den Mietvertrag eintritt. Sollte niemand in den Vertrag eintreten, dann wird das Mietverhältnis mit dem/den Erben fortgesetzt. Sowohl die Erben als auch der Vermieter sind berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich zu kündigen. Der Vermieter braucht dafür kein berechtigtes Interesse. Der Regelung liegt zugrunde, dass der Vermieter Eigentümer der Wohnung ist und diese wieder zurückbekommen soll. Erben brauchen die Wohnung ja nicht unbedingt, sie hatten diesen Vertrag vor dem Tod auch nicht.

Wir sind eine WG und jetzt will eine Hauptmieterin ausziehen. Kann ein neuer Hauptmieter den Mietvertrag übernehmen?

Das kommt auf die individuelle Konstellation an. Grundsätzlich kann sich der Vermieter frei aussuchen, ob er einem Wechsel der Mietpartei zustimmt. Es besteht Vertragsfreiheit, und der Vermieter darf sich seine Vertragspartner aussuchen. Meistens stimmen die Vermieter einem solchen Wechsel nicht zu, weil sie ein Interesse daran haben, die Wohnung wieder zurückzubekommen, um sie dann teurer vermieten zu können. Ein Recht auf einen solchen Hauptmieterwechsel kann natürlich vertraglich vereinbart werden, dann können Sie diese Möglichkeit nutzen. Der BGH hat entschieden, dass ein Recht auf Hauptmieterwechsel auch im laufenden Mietverhältnis noch vereinbart werden kann. Allerdings sind die Voraussetzungen hierfür sehr eng, und es gibt hohe Hürden. Lesen Sie hierzu auch die Fragen und Antworten zu Mietermehrheit und Mieterwechsel im MieterEcho 426 
und die Besprechung des BGH-Urteils im selben Heft. Wenn Sie einen Hauptmietwechsel anstreben, kommen Sie frühzeitig in die Beratung.

Ich lasse mich scheiden und mein Partner zieht aus. Wir haben den Mietvertrag aber zusammen abgeschlossen. Kann er aus dem Mietvertrag ausscheiden? Geht das automatisch?

Das geht nicht automatisch. Sie können sich mit dem Partner und dem Vermieter darauf einigen, dass der – nunmehr – ehemalige Partner zu einem bestimmten Zeitpunkt aus dem Vertrag ausscheidet. Erforderlich ist, dass alle drei Beteiligten diesem Vorgehen zustimmen. Die Vertragsänderung sollte unbedingt schriftlich erfolgen. Wenn der Vermieter sich darauf nicht einlassen will, haben Sie mit der rechtskräftigen Scheidung einen Anspruch gegen den Vermieter auf Umgestaltung des Vertrags. Beide (ehemalige) Partner müssen dem Vermieter gegenüber erklären, mit wem das Mietverhältnis fortgesetzt werden soll. Wichtig ist, dass Sie nur innerhalb eines Jahres nach Rechtskraft der Scheidung von dieser Möglichkeit Gebrauch machen können.

Einigen Sie sich nicht, kann im Scheidungsverfahren eine Wohnungszuweisung durch das Gericht erfolgen. Die Wohnungszuweisung ist eine familienrechtliche Angelegenheit, und das Familiengericht ist zuständig. Besprechen Sie solche Fragen daher unbedingt mit Ihrer Anwältin/Ihrem Anwalt im Scheidungsverfahren.

Wir haben eine Tauschwohnung gefunden und würden gerne umziehen. Können wir das einfach machen?

Das können Sie nur machen, wenn die jeweiligen Vermieter auch damit einverstanden sind. Das ist leider selten der Fall. Denn was hier passiert, sind zwei völlig neue Mietverhältnisse mit jeweils neuen Parteien. Vermutlich wird kein Vermieter zustimmen, dass Sie den alten Vertrag einfach durch einen Austausch der jeweiligen Hauptmieter übernehmen. Denn so würden vermutlich beide Mietparteien eine recht günstige Miete „mitnehmen“. Das ist natürlich nicht im Interesse der Vermieter. Bessere Chancen auf das Gelingen eines solchen Tauschs bestehen eher bei Wohnungsbaugenossenschaften und den landeseigenen Wohnungsunternehmen oder bei kleinen Privatvermietern.

Unser Vermieter, dem das ganze Haus gehört, ist einverstanden, dass wir mit den Nachbarn die Wohnung tauschen. Worauf müssen wir achten?

Sie sollten unbedingt für beide Wohnungen schriftlich regeln, wer ab wann wofür verantwortlich ist. Es empfiehlt sich ein Nachtrag zum jeweiligen Mietvertrag der Wohnung. Dort sind dann die Einzelheiten der Übernahme geregelt. Außerdem sollten Sie Übergabeprotokolle erstellen und den Zustand der Wohnungen, Zählerstände, Mängel, Einbauten etc. genau dokumentieren. Sie sollten sich im Voraus genau überlegen, welche Verpflichtungen – wie beispielsweise fällige Schönheitsreparaturen – Sie mit übernehmen. Außerdem sollten Sie eine verbindliche Regelung zu den Kautionen einfordern. Der ganze Prozess muss mit allen beteiligten Parteien, also auch mit dem Vermieter, abgestimmt werden und sollte unbedingt schriftlich fixiert werden. Sonst gibt es später unnötigen Streit.

Mein Untermieter zieht aus. Kann jetzt einfach eine neue Untermieterin einziehen?

Das kommt darauf an. Wenn Ihr Vermieter Ihnen im Mietvertrag oder im laufenden Mietverhältnis generell erlaubt hat an eine Person oder mehrere Personen unterzuvermieten, dann ja. Dann müssten Sie nur Aus- und Einzug der jeweiligen Personen melden. Machen Sie hier bitte vollständige Angaben zur Person (Name, Anschrift, Geburtsdatum) und zum Ein- und Auszugsdatum. Wenn Sie keine generelle Erlaubnis haben, dann müssen Sie für jede Person erneut um Erlaubnis fragen, denn die Erlaubnis zur Untervermietung ist grundsätzlich personenbezogen. Außerdem müssen Sie für eine Untervermietung ein berechtigtes Interesse haben und bei Antragstellung darlegen. Dieses Interesse darf erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein. Es ist zudem erforderlich, dass ein solches Interesse zum Zeitpunkt der gewünschten Untervermietung besteht.

Ein Beispiel: Sie haben vor drei Jahren Ihre beste Freundin als Untermieterin aufgenommen, weil Sie aus privaten Gründen gerne mit ihr zusammenleben wollten. Die beste Freundin zieht nun aus. Jetzt sind die Lebenshaltungskosten und die Miete so weit gestiegen, dass Sie sich die Mietkosten unbedingt teilen wollen – auch mit jemandem, mit dem Sie nicht befreundet sind. Ihr Interesse ist jetzt finanzieller Art und nicht wie vor drei Jahren privat begründet.

Informationen zu diesem Thema finden Sie auch in unserer Infoschrift zur Untermiete und kommen Sie – wenn Sie Fragen haben oder Hilfe bei der Formulierung Ihres Antrags benötigen – am besten in die Beratung, bevor Sie bei Ihrem Vermieter die Erlaubnis beantragen.