Eine mietvertragliche Zusatzvereinbarung zwischen dem Mieter und dem Vermieter, nach der neben der vom Jobcenter gezahlten Miete eine weitere zusätzliche Miete zu zahlen ist, ist weder verboten noch sittenwidrig. Ansprüche aus der Zusatzvereinbarung stehen dem Vermieter gegen den Mieter jedoch nicht zu.
LG Berlin, Urteil vom 19.03.2007 - 62 S 254/06 -
Die Mieterin ist arbeitslos und erhält vom Jobcenter Leistungen zur Deckung ihres Lebensbedarfs. Diese Leistungen werden unterteilt in die Hilfe für die Unterkunft und den anderweitig notwendigen Lebensbedarf. Das Jobcenter hatte einen Mietvertragsabschluss genehmigt und zahlte die sich aus dem Mietvertrag ergebende Miete. In einer Zusatzvereinbarung - die dem Jobcenter nicht bekannt war - vereinbarten Vermieter und Mieterin eine weitere zusätzliche Miete in Höhe von 70,00 Euro.
Nachdem die Mieterin mit diesem Teilbetrag (und nicht mit den vom Jobcenter gezahlten Mieten) für mehrere Monate in Rückstand geraten war, klagte der Vermieter auf Zahlung dieses Rückstands aus der Zusatzvereinbarung. Das Amtsgericht hat die Mieterin zur Zahlung verurteilt. In der Berufung wurde das Urteil des Amtsgerichts aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Das Landgericht prüfte zunächst die Frage, ob die Zusatzvereinbarung gesetzeswidrig oder sittenwidrig und aus diesem Grund unwirksam sei. Es gelangte zu der Feststellung, dass die Voraussetzungen der §§134, 138 BGB nicht vorliegen würden. Ein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot (etwa gegen § 22 SGB II) liege nicht vor. Diese Vorschrift verbiete nicht die Anmietung einer über den Bedarf hinausgehenden Wohnung als solches, sondern verpflichte den Hilfebedürftigen lediglich, vor Abschluss des Mietvertrags die Zusicherung des kommunalen Trägers zu den Aufwendungen für die Unterkunft einzuholen. Der Abschluss des Zusatzvertrags war nach Ansicht des Landgerichts auch nicht wegen Sittenwidrigkeit unwirksam. Ein Vertrag sei nur dann sittenwidrig, wenn es zwischen Leistung und Gegenleistung (in diesem Fall der Zurverfügungstellung von Wohnraum und der dafür geforderten Miete) zu einem auffälligen Missverhältnis komme. Ein solches Missverhältnis konnte das Landgericht jedoch nicht feststellen. Die alleinige Ausnutzung einer Zwangslage zur Erreichung einer nicht im auffälligen Missverhältnis stehenden Leistung sei für sich genommen noch nicht sittenwidrig. Auch die Frage eines möglichen Betrugs zulasten des Jobcenters war nicht zu erörtern, da dem Jobcenter (bzw. der öffentlichen Hand) kein Schaden durch die Zusatzvereinbarung entstanden sei.
Das Landgericht gelangte jedoch zu dem Ergebnis, dass dem Vermieter gleichwohl ein Anspruch aus der Zusatzvereinbarung nicht zustehe. Dem Vermieter sei bekannt gewesen, dass die Mieterin über keinerlei eigene Einkünfte verfüge und aus diesem Grund die gesondert vereinbarte Zusatzmiete aus den für den anderweitig notwendigen Lebensbedarf zur Verfügung gestellten Mitteln des Jobcenters bestreiten müsse. Nach Ansicht des Landgerichts ist es allgemein bekannt, dass diese Bedarfssätze überaus knapp kalkuliert werden und die Verpflichtung aus der Zusatzvereinbarung die finanziellen Mittel der Mieterin dauerhaft übersteigen würden.
Auch wenn das Bestreben des Vermieters, eine möglichst hohe Miete zu erzielen, im vorliegenden Fall nicht zur Nichtigkeit der Vereinbarung führen würde, erfülle die Zusatzvereinbarung aber den Tatbestand der vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung im Sinne des § 826 BGB. Sittenwidrig sei eine Handlung dann, wenn die zusammenfassende Würdigung von Inhalt, Beweggrund und Zweck ergibt, dass sie gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt und mit grundlegenden Wertungen der Rechts- und Sittenordnung nicht zu vereinbaren ist und zudem eine besondere Verwerflichkeit des Verhaltens vorliegt. Dies sah das Landgericht als gegeben an. Der Vermieter hat nach Ansicht des Landgerichts die Mieterin vorsätzlich sittenwidrig geschädigt, weil er - um mit dem Jobcenter einen solventen Schuldner zu erlangen und gleichzeitig eine marktangemessene Miete zu erzielen - die Mietzahlung in zwei Vereinbarungen aufgespalten hat.
Im vorliegenden Fall bestand der Schaden für die Mieterin in der sittenwidrigen Herbeiführung des Zusatzvertrags. Bei an sich wirksamen Verträgen könne der Geschädigte die Befreiung von den vertraglichen Pflichten verlangen. Im vorliegenden Fall war die Mieterin daher so zu stellen, als sei die Zusatzvereinbarung nie geschlossen worden. Da die Zusatzvereinbarung nicht gesetzes- oder sittenwidrig war, konnte sich der Vermieter auch nicht darauf berufen, dass nach Maßgabe der Vorschrift des § 139 BGB sowohl der Mietvertrag und die Zusatzvereinbarung als einheitliches Rechtsgeschäft nichtig seien.
Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs war unwirksam, weil unter Berücksichtigung dessen, dass eine Zahlungsverpflichtung aus der Zusatzvereinbarung nicht bestand, ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsrückstand nicht gegeben war.
Die Revision zum BGH ist wegen grundsätzlicher Bedeutung und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen.
Veröffentlicht in Das Grundeigentum 2007, Seite 1053 f.