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Recht & Rechtsprechung
Mietüberhöhung und Absinken des Mietspiegels
Ist die Vereinbarung der Miete wegen Verstoßes gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz - Vereinbarung einer überhöhten Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum - teilweise unwirksam, dann ist diese teilweise Unwirksamkeit nicht ausschließlich nach den Umständen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses, sondern für jeden Zeitabschnitt der Staffelmiete erneut zu beurteilen.
Das Absinken der ortsüblichen Vergleichsmiete hat somit zur Folge, dass sich die zulässige Miete entsprechend reduziert.
AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 25. September 2002 - 2 C 538/01 -
Der Mieter hatte vom Vermieter im Dezember 1992 eine Dachgeschosswohnung gemietet. Zwischen den Parteien war ein Staffelmietzins vereinbart, der im Jahre 1995 zu einem Mietzins in Höhe von 2002,46 DM führen sollte. Das Landgericht Berlin stellte im Jahr 1997 rechtskräftig fest, dass die zwischen den Parteien vereinbarte Miete gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz verstieß, da sie um mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag und die Miete zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum vereinbart wurde und dass der Mieter deshalb unter Berücksichtigung des Berliner Mietspiegels 1996 lediglich verpflichtet sei, eine Miete in Höhe von 1819,20 DM (20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete von 1516 DM) zu zahlen.
Der Mieter zahlte auch ab Januar 1998 lediglich einen Teil der vereinbarten Miete. Er vertrat die Ansicht, dass sich auf Grund des Berliner Mietspiegels 1998 die ortsübliche Vergleichsmiete erheblich verringert habe und er lediglich verpflichtet sei, einen Mietzins zu zahlen, der um 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liege. Der Vermieter vertrat die Ansicht, der einmal durch das Landgericht als zulässig ermittelte Mietzins sei auch in der Folgezeit vom Mieter geschuldet. Mit der Klage verlangt der Vermieter die Differenz zwischen der vom Mieter (auf der Basis der ortsüblichen Miete im Jahre 1998 zuzüglich 20 %) gezahlten Miete und der vom Landgericht Berlin festgestellten zulässigen Miete.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es wies in den Urteilsgründen darauf hin, dass die im ursprünglichen Vertrag vereinbarte Miete wegen Verstoßes gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz nichtig gewesen sei. Unstreitig sei die ortsübliche Vergleichsmiete nach Rechtskraft dieses Urteils und ausweislich des Berliner Mietspiegels abgesunken. Das Amtsgericht stellte fest, dass das Absinken des ortsüblichen Vergleichsmietzinses bei einer Teilnichtigkeit der ursprünglichen Mietzinsvereinbarung dazu führe, dass sich diese Teilnichtigkeit erhöhe. Der Vermieter könne somit auch für die Zukunft lediglich die jeweils ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 20 % verlangen.
Entgegen der Ansicht des Vermieters komme im vorliegenden Fall auch nicht der Grundsatz zur Anwendung, dass ein einmal zulässig vereinbarter Mietzins auch nachfolgend zulässig bleiben müsse. Dieser Grundsatz gelte nur dann, wenn der ursprüngliche Mietzins zulässig vereinbart gewesen sei und erst im Nachhinein die ortsübliche Vergleichsmiete absinke. Diese Voraussetzungen lagen im vorliegenden Falle gerade nicht vor. Vielmehr sei die Vereinbarung bei Vertragsschluss wegen Verstoßes gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz unwirksam gewesen, so dass der Vermieter mangels einer abweichenden Regelung jeweils nur einen Mietzins in Höhe von 20 % über dem jeweiligen ortsüblichen Mietzins verlangen könne.
Die Klage des Vermieters auf Zahlung der Differenz zwischen vereinbarter und ortsüblich zulässiger Miete wurde daher abgewiesen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Rainer Tietzsch
Anmerkung:
Die Durchsetzung von Rückforderungsansprüchen zu viel gezahlter Miete bei der Vereinbarung eines überhöhten Mietzinses ist seit der Entspannung auf dem Wohnungsmarkt sehr schwierig. Der Mieter muss bei Rückforderungsansprüchen darlegen, dass zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses eine Mangellage an vergleichbarem Wohnraum vorlag und dass die Mangellage zu einem wesentlichen Teil Ursache für das Akzeptieren der überhöhten Miete war.