Mietspiegel 2026 | Berliner MieterGemeinschaft e. V.
Mietspiegel 2026
Mieter/innen fragen – wir antworten
von Rechtsanwalt Marek Schauer
Titelthema
Was darf ich vom neuen Mietspiegel 2026 erwarten?
Mit Sicherheit eine alsbaldige Mieterhöhung durch Ihren Vermieter!
In meiner Mietspiegelzeile haben die Werte ordentlich zugelegt! Ich hatte aber schon eine Mieterhöhung zum 1. März 2026, der ich zugestimmt habe. Wie ist das, kriege ich jetzt auch eine Mieterhöhung?
Da hatten Sie praktisch ein wenig Glück. Erst ab März 2027 kann eine neue Mieterhöhung ausgesprochen werden. Beachten Sie dabei insbesondere die Kappungsgrenze von leider immer noch 15% innerhalb von drei Jahren. Leider hat die Bundesregierung hier immer noch keine Reduktion zugunsten der Mieter vorgenommen, obwohl Mieterverbände das bereits lange fordern und zumindest die Ampelkoalition das angedacht hatte. Jedenfalls darf diese Kappungsgrenze im Falle einer erneuten Erhöhung 2027 nicht überschritten werden. Lassen Sie das unbedingt in einer unserer Beratungsstellen prüfen – ohnehin immer die richtige Entscheidung, wenn eine Mieterhöhung kommt.
Ich habe im April 2026 eine Mieterhöhung in der Beratungsstelle prüfen lassen. Der Anwalt meinte, dass wir den neuen Mietspiegel abwarten müssen und erst dann feststellen können, auf wie viel ich zustimmen muss. Muss ich nun wirklich noch mal zur Beratung gehen?
Das ist korrekt. Stichtag der Ermittlung der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete ist der 1. September 2025. Es kann zwar sein, dass die Mieterhöhung nach dem Mietspiegel 2024 noch keine Zustimmungspflicht auslöst, aber da nun die Horrorwerte von 2026 vorliegen, gelten diese damit nun final. Maßgeblich ist die am Tag des Zugangs aktuellste Datenerhebung. Unerheblich ist, ob der neue Mietspiegel am Tag des Zugangs schon veröffentlicht war oder nicht. Sie müssen nochmal in einer unserer Beratungsstellen eine Entscheidung über eine etwaige Zustimmungspflicht treffen lassen. Sonst riskieren Sie eine Klage und können sich nicht darauf berufen, dass im April 2026 noch kein Mietspiegel 2026 vorlag. Da sind die Gerichte streng (und mieterunfreundlich).
Seit 2024 gibt es ja nicht mehr die „klassische Tabelle“, sondern Zeilen. Ich habe eine Mieterhöhung mit Verweis auf das Feld A1 bekommen. Das gibt es ja nun nicht mehr. Ist die Mieterhöhung trotzdem wirksam?
Kann sein, muss aber nicht. Eine Mieterhöhung ist nur dann formell wirksam, wenn sie Ihnen erlaubt, Ihre Wohnung in den aktuellen Mietspiegel einzuordnen. Mit A1 ist das nicht möglich. Es kann jetzt freilich sein, dass die notwendigen Bestimmungen (Baualter, Wohnlage, Größe) sich dem Mieterhöhungsschreiben anderweitig entnehmen lassen. Dann lässt sich dem Mietspiegel die Zeile einfach entnehmen und man prüft wieder die Höhe der Miete anhand der Ausstattung der Wohnung. Wenn es aber bloß bei A1 bleibt, hat der Vermieter versagt. Tipp: Wir verraten das freilich nicht, der ist ja nicht auf den Kopf gefallen. Wenn man ihm sagt: Hey, du hast da einen Fehler gemacht mit dem Mietspiegelfeld – dann schickt er 2 Wochen später eine korrekte Mieterhöhung mit der Zeile und wir müssen eventuell zustimmen. Wenn man ihn im Dunkeln tappen lässt und er klagt, weil er sich seiner sicher ist, dann wird ihm spätestens der ehrenwerte Richter im Amtsgericht mitteilen, was er da für einen Quatsch verzapft hat. So sind dann eventuell acht Monate ins Land gestrichen und selbst, wenn die Erhöhung an sich rechtens ist, haben Sie sich diese dann eben acht Monate erspart. Das ist schon mal ein Wochenendurlaub. Wichtig ist nur, dass Sie dieses Vorgehen immer mit uns in der Beratung absprechen.
Sehr frech, aber wieso nicht – geschenkt wird einem ja nichts. Was, wenn die Erhöhung zwar die korrekte Zeile im Mietspiegel benennt, aber ich mit dem Anwalt in der Beratung zu dem Ergebnis komme, dass die Höhe entweder gar nicht oder allenfalls teilweise berechtigt ist?
Da ist es ähnlich: Wenn Sie unter Berücksichtigung der Spanneneinordnung, also der Prüfung der wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale in Bad, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld zu dem Ergebnis gelangen, dass Sie nur teilweise oder gar nicht zustimmen müssen, dann sollten Sie sich nicht mit dem Vermieter ins Benehmen setzen bzw. nur, soweit Sie halt zustimmen müssen. Oft kommen Vermieter auf den Gedanken, Sie zu befragen, warum Sie so renitent sind und dann sollen Sie noch begründen, wieso Sie so komisch sind und sich nicht dem Vermieterinteresse unterordnen. Pah! Der Vermieter sollte doch Ihre Wohnung kennen, dann kann er auch wissen, wie die Wohnung aussieht! Beraten Sie nicht den Vermieter, das kann der schön selbst bei den überteuerten „Immobilienkanzleien“ machen.
Aber ich habe Angst: Kann ich gekündigt werden, wenn ich mich so auf meine Rechte besinne?
Man kann dem Rechtsstaat viel vorhalten, aber das Beharren auf den Rechten, die er gewährt, führt nicht zum eigenen Schaden! Konkret im Mietrecht: Wenn Sie sich gegen die Mieterhöhung wehren, dann muss der Vermieter Sie auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen, wenn er das Geld will. Das muss er binnen drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist tun, sonst ist die Mieterhöhung erledigt.
Im Gerichtsverfahren wird dann regelmäßig um die Ausstattung der Wohnung gestritten. Wenn Sie bei uns vor Zugang der Mieterhöhung mindestens einen Monat Mitglied mit Prozesskostenrechtsschutz waren und Ihre Beiträge fristgerecht gezahlt haben sowie den Ratschlägen der Beratung gefolgt sind, wird unsere Rechtsschutzversicherung die Sache in der Regel decken und Sie können ohne Risiko gegen den Angriff des Vermieters auf Ihr Einkommen kämpfen. Denken Sie trotzdem dran, dass es auch immer ein Risiko gibt, und legen Sie etwas Geld für eine etwaige Nachzahlung zurück. Denn sollte es zu einem Teilverlust oder vollem Verlieren kommen, muss der nach dem rechtskräftigen Urteil vorhandene Rückstand schnell ausgeglichen werden. Darüber informieren wir Sie aber.
Haben Sie keine Angst, sich auf Ihre Rechte zu berufen und sich gegen eine Mieterhöhung zu wehren! Erstaunlich viele Mieterhöhungsverlangen sind nicht korrekt und haben vor Gericht keinen Bestand.
Und in der Praxis kann ich durchaus berichten, dass ca. 2/3 der uns vorgelegten Mieterhöhungen rechtswidrig und die Erfolgsquote vor Gericht auch entsprechend hoch ist. Wichtig sind eine gute Beratung und ein zuverlässiger Anwalt. Beides finden Sie bei uns. Kommen wir doch mal zum aktuellen Mietspiegel 2026: Was ist neu?
Vor allem die eskalierenden Werte. Das zeigt, dass die Immobilienlobby mit ihren mietpreisbremsenwidrigen Mieten in den Mietspiegel drängt und wir alle darunter leiden. Die Politik tut nichts dagegen. Es bedeutet für uns, dass wir zum einen bei Neuvertragsabschlüssen die Mietpreisbremse ziehen müssen und wir mit diesem Mietspiegel bei Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis rechtswidrige Erhöhungen bremsen, denn er ist als qualifizierter Mietspiegel nach wissenschaftlichen Standards erstellt und daher für die Vermieterlobby praktisch nicht angreifbar. Wenn wir die Mietpreise dämpfen und diese dann als Mietspiegelmiete abgefragt werden, dann stellen wir sicher, dass nur die „korrekten“ Mieten in die Mietspiegelberechnung gelangen.
Gibt es denn keine guten Nachrichten zum neuen Mietspiegel?
Wir Mieterverbände konnten in der Spanneneinordnung leichte Verbesserungen anregen. So konnten wir die Abschaffung der „Bevorzugten Citylage“ durchsetzen. Dieses wohnwerterhöhende Merkmal lud Berlins Vermieter geradezu ein, noch jeden „urbanen attraktiven Kiez“ als eine solche Citylage zu deklarieren und daher die Miete zu erhöhen. Die Zeiten sind nun vorbei. Viele unserer Mitglieder fielen im ersten Moment drauf herein, weil mittlerweile fast jede Lage in Berlin bevorzugt erscheint, wenn man überhaupt eine Wohnung sucht. Wir konnten durch Aufklärung manchmal das Schlimmste verhindern, aber nicht immer.
Teilweise konnten wir die Linie, bestimmte wohnwerterhöhende Merkmale nur auf bestimmte Baujahre zu begrenzen, fortführen, sodass insbesondere im teuren Neubau nicht noch standardisierte Dinge in Bad und Wohnung extra wohnwerterhöhend wirken! Schließlich sind wir standhaft geblieben an den Stellen, wo es Angriffe auf mieterfreundliche Merkmale gab.
Am Ende kommt es aber immer auf Sie an: Die Merkmale können nur zum Tragen kommen, wenn Sie die Mieterhöhungen in unseren Beratungsstellen prüfen lassen!
Was bedeutet das Merkmal „Keine Duschmöglichkeit“? Ich habe eine Badewanne, keine extra Dusche. Duschkopf und Stange waren vorhanden. Es gibt aber keinen Spritzschutz, weder einen Duschvorhang noch eine Einrichtung, wo ich einen Vorhang einhängen kann. Ich habe mir selbst einen installiert. Ist das Merkmal dann negativ?
Selbstverständlich. Wenn Sie duschen und Sie hätten bloß die gemietete Ausstattung, spritzt ja alles raus und Sie müssen das wegwischen. So sieht doch keine Dusche aus. Die ist rundum spritzwassergeschützt. Daher ist klar: Wenn es also bei Ihnen so ist, wie beschrieben, dann machen Sie da ein Kreuz bei „keine Duschmöglichkeit“. Kommt sogar recht häufig vor.
Verfügt die im Bad vorhandene und zum Duschen vorgesehene Badewanne über keinen Spritzwasserschutz, ist dies – wie auch eine fehlende Duschkopfhalterung – einer fehlenden Duschmöglichkeit gleichzusetzen.
Wie ist eigentlich der Stand bei den Fantasiemerkmalen von Vonovia: „Besonders gute Nahversorgung“ oder „Besonders guter öffentlicher Personennahverkehr“?
Das ist durch. Nachdem die Berliner Landgerichte das quasi zerlegt haben, wie es die Jugend wohl sagt, trauen die sich das auch nicht mehr. Aber es kann natürlich Nachahmer geben. Wir bleiben da dran und berichten.
Kommen wir noch zu ein paar praktischen allgemeinen Fragen. Ich habe eine sogenannte Bruttokaltmiete. Jetzt kommt der Vermieter mit der Erhöhung einer Nettokaltmiete und extra ausgewiesenen Betriebskosten, der ich zustimmen soll. Kann das sein?
Diese Frage kommt immer wieder und es ist gut, dass Sie fragen. Wer hier bedenkenlos zustimmt, läuft nicht nur Gefahr, eine überhöhte Miete zu akzeptieren, sondern vergibt auch die sehr vorteilhafte Mietstruktur der Bruttokaltmiete. Mit der Bruttokaltmiete wachsen nämlich nicht die bereits eingepreisten Betriebskosten, sondern allenfalls die Nettokaltmiete nach dem Mietspiegel. Wir raten von einer Umstellung ab. Zu Ihrer Frage: Wenn Sie so eine Erhöhung bekommen, sagen die Gerichte, dass Sie einer derart unvorteilhaften Umstellung der Mietstruktur nicht zustimmen müssen und die Mieterhöhung unwirksam ist. Lassen Sie sich vorsorglich jedoch bei uns dazu genau anhand Ihres Falles beraten.
Was ist eigentlich mit den Substandardwohnungen, also denen, wo entweder Bad oder Heizung oder beides fehlt bzw. von den Mieter/innen eingebaut wurden?
Da gibt es leider keine guten Nachrichten, weil der Abschlag jetzt für jede Substandardwohnung ohne Bad und/oder Heizung einheitlich bei 0,33 Euro liegt, und zwar bei Bezugsfertigkeit bis 1949 einschließlich. Früher war das deutlich mehr und für andere Baualtersklassen, aber die erhobenen Werte haben keine vernünftigen Resultate geliefert. Dies ist ein Ergebnis dessen, dass für die letzten Löcher in Berlin mittlerweile Wuchermieten verlangt werden. Am Ende wurden sogar teilweise Zuschläge für manche Substandardwohnungen ermittelt. Daher haben wir uns auf ein statistisch gewichtetes Mittel geeinigt, um diesen Wohnungen gerecht zu werden. Bitter, aber es war zugunsten der Mieter/innen nicht anders zu lösen, denn sonst hätten wir gar keinen Abschlag gehabt.
Selbst für Substandardwohnungen ohne Bad oder Heizung werden in Berlin inzwischen horrende Mieten verlangt. Hier liegt der Abschlag jetzt einheitlich bei 0,33 Euro.
Ich habe einen kleinen offenen Schrank und der Vermieter bewertet das als wohnwerterhöhendes Merkmal wie eine Art Abstellkammer ist – muss ich das hinnehmen?
Das fragen wir uns auch. Die Gerichte sind sich hier aber nicht recht einig. Einerseits wird da noch jede letzte Ecke, wo man einen Staubsauger hinstellen kann als wohnwerterhöhend angesehen. Andererseits wenden andere Richter zu Recht ein: Das muss schon wie eine Kammer zumindest verkleidet sein, damit ein Sichtschutz die abgestellten Gegenstände verdeckt. Wir empfehlen, nicht nachzugeben und das vor Gericht auszustreiten. Das hilft im positiven Fall uns allen.
Das hat mir schon alles sehr geholfen. Ich habe jetzt noch eine Frage zur Indexmiete – was ist das und hat das auch was mit dem Mietspiegel zu tun? Gibt es da auch eine Kappungsgrenze?
Die Indexmieten sind in den Blickwinkel gekommen, weil diese wegen der Inflation neue Erhöhungsspielräume für die Vermieter eröffnen. Diese Mieten sind an den statistischen Verbraucherpreisindex gebunden. Und der ist durch die aktuelle Weltlage stark gestiegen. Dadurch können Mieterhöhungen von über 10% zustande kommen. Eine Kappungsgrenze gibt es nicht. Der Mietspiegel ist nur bei Vertragsabschluss relevant, um die Einhaltung der Mietpreisbremse zu prüfen und bestenfalls zu sichern.
Es ist schon verrückt: Da herrschen Krisen auf der Welt, die man als Mieter/in gar nicht bestellt hat und wegen dieser können Mieten, die bisher jährlich vor der Ukraine-Krise mit 1–2% erhöht werden konnten, auf einmal um das 5fache angepasst werden. Ärgerlich, wenn man so einen Vertrag hat. Wir prüfen diese Mieterhöhungen aber genau und manchmal ist es so, dass die Klausel zur Indexvereinbarung unwirksam ist. Dann gilt wieder der Mietspiegel, der unter aktuellen Bedingungen wohl vorteilhafter sein dürfte. Sollte die Klausel leider wirksam sein, prüfen wir die Erhöhung freilich auch inhaltlich in der Berechnung. Die Regierung plant derzeit auch eine Kappungsgrenze, die es bisher nicht gibt. Aber ob die kommt, kann jetzt noch nicht gesagt werden!
