Hat ein Mieter irrtümlich und ohne dass ihm Fahrlässigkeit vorgeworfen werden kann, eine objektiv überhöhte Mietminderung vorgenommen, kann ein Verzug wegen fehlenden Verschuldens ausgeschlossen sein. Eine auf den Verzug mit Mietzahlungen gestützte fristlose Kündigung ist dann unwirksam.
AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 24.06.2003 - 9 C 554/02 -
Der Mieter hatte seit 1998 wegen Bauarbeiten am und im Haus sowie wegen Mängeln in der Wohnung Mietminderungen zwischen 40% und 50% von der Bruttokaltmiete vorgenommen und die Minderzahlungen darüber hinaus auf ein ihm zustehendes Zurückbehaltungsrecht gestützt. Die Vermieterin hatte dem Mieter wegen der Mängel lediglich eine Minderung von 10% der Bruttokaltmiete zugestanden. Im November 2002 kündigte die Vermieterin wegen des zwischenzeitlich aufgelaufenen Mietrückstands das Mietverhältnis fristlos, eine weitere fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erklärte der Prozessbevollmächtigte der Vermieterin im Rechtsstreit.
Zu den einzelnen vom Mieter geltend gemachten Mängeln hat das Amtsgericht folgende Feststellungen getroffen:
Das im Hof aufgestellte Gerüst sowie die von der Vermieterin durchgeführten Fassadenarbeiten und Arbeiten im Zusammenhang mit dem Ausbau des Dachgeschosses würden den Mieter zu einer Mietminderung in Höhe von 15% der Bruttokaltmiete berechtigen.
Die nachgebenden Dielen im Flur der Wohnung des Mieters führten nach Ansicht des Amtsgerichts ebenfalls zu einem Mangel der Mietsache und wurden mit 1% der Bruttokaltmiete berücksichtigt. Darüber hinaus hielt das Amtsgericht bis zur Beseitigung dieses Mangels ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 5% der Bruttokaltmiete für angemessen. Die undichte Spüle wurde ebenfalls mit einer Mietminderung von 1% der Bruttokaltmiete berücksichtigt, wegen der defekten Klingel - und Gegensprechanlage konnte der Mieter um weitere 5% der Bruttokaltmiete mindern.
Die vereinzelten Farbschmierereien im Treppenhaus hielt das Amtsgericht für unerheblich. Diese berechtigten den Mieter nach Ansicht des Amtsgerichts ebenso wenig zur Mietminderung, wie die von der Vermieterin gewählte Farbe des Anstrichs.
Die vom Mieter behaupteten Belästigungen und Beeinträchtigungen durch Bordellbesucher in einer Nachbarwohnung waren nach Ansicht des Amtsgerichts nicht substantiiert genug vorgetragen. Darüber hinaus könne in einer Großstadt nicht von einer spürbaren Beeinträchtigung des Mietgebrauchs ausgegangen werden, wenn ein Mieter oder eine Mieterin in seiner beziehungsweise ihrer Mietwohnung der Prostitution nachgehen würde.
Das Amtsgericht führte in seinen Urteilsgründen weiter aus, dass im Übrigen auch dann, wenn ein Minderungsrecht nicht in diesem Umfang anerkannt werden würde, im Hinblick auf die tatsächlich vorliegenden Mängel und die Schwierigkeit der korrekten Einordnung einer Minderungshöhe ein Verzug des Mieters gemäß § 284 BGB mit der Mietzahlung nicht gegeben war. Der Verzug des Mieters mit der Mietzahlung könne unverschuldet ausgeschlossen sein, wenn sich der Mieter irrtümlich und ohne Fahrlässigkeit zu einer überhöhten Mietminderung berechtigt halte. Von einem fehlenden Verschulden des Mieters müsse im vorliegenden Fall bereits deshalb ausgegangen werden, weil die Höhe der jeweiligen Minderungsbeträge in Rechtsprechung und Literatur durchaus unterschiedlich beurteilt würden und das vom Mieter ausgeübte Mietminderungsrecht nicht außer Verhältnis zu den vorliegenden Mängeln stehe.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde