Ein verwirktes Mietminderungsrecht lebt wieder auf, wenn der Mieter einer nicht nur unerheblichen Mieterhöhung zugestimmt hat. Eine auf einen Mietrückstand gestützte fristlose Kündigung ist unwirksam, wenn der Mietrückstand seine Ursache in einer (überhöhten) Mietminderung hat und dem Mieter wegen des noch nicht beseitigten Mangels ein Zurückbehaltungsrecht zusteht. Ein Feststellungsantrag, mit dem Inhalt, dass das Mietverhältnis im Anschluss an eine wegen Eigenbedarfs ausgesprochene Kündigung zu einem bestimmten künftigen Datum enden wird, ist unzulässig, wenn die Widerspruchsfrist des Mieters noch nicht abgelaufen ist.
Landgericht Berlin, Urteil vom 06.03.2001 – 65 S 228/00 –
Mieter und Vermieter stritten über das Vorhandensein von Mängeln und über die Höhe einer Minderung. Der Vermieter vertrat die Ansicht, dass ein zur Minderung berechtigender Mangel nicht vorhanden und zudem das Recht des Mieters zur Mietminderung wegen Zeitablauf verwirkt sei.
Der Mieter war der Meinung, dass sein Mietminderungsrecht im Anschluss an eine Mieterhöhung wieder aufgelebt sei und minderte die Miete seitdem um 20%. Nachdem der minderungsbedingte Mietrückstand mehr als zwei Monatsmieten betrug, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs. Zugleich kündigte er das Mietverhältnis fristgemäß wegen eines von ihm geltend gemachten Eigenbedarfs.
Mit der Klage verlangte der Vermieter die Zahlung der rückständigen Miete, die Räumung der vom Mieter bewohnten Wohnung und hilfsweise die Feststellung, dass das Mietverhältnis auf Grund der ordnungsgemäßen Eigenbedarfskündigung zum 30.11. 2000 enden werde. Der Mieter zahlte den geltend gemachten Mietzins unter dem Vorbehalt einer Rückforderung innerhalb der Schonfrist (nach dem damals geltenden Recht einen Monat nach Zustellung der Räumungsklage), der Zeitpunkt des Eingangs des Geldbetrags auf dem Konto des Vermieters blieb streitig.
Das Amtsgericht und das Landgericht haben die Klage des Vermieters in vollem Umfang abgewiesen. Das Landgericht vertrat in seinem Urteil die Ansicht, dass das Amtsgericht einen Anspruch auf Minderung des Mietzinses im Umfang von 5% zu Recht festgestellt habe. Es wies ferner darauf hin, dass entgegen der Ansicht des Vermieters ein einmal vom Mieter wegen vorbehaltloser Zahlung des Mietzinses verwirktes Minderungsrecht im Anschluss an eine erhebliche Mieterhöhung in vollem Umfang wieder auflebe. Aus diesem Grunde habe sich der Mieter auf die Minderung des Mietzinses wegen des Zustandes der Fenster berufen können. In der weiteren Begründung wies das Gericht nur ergänzend darauf hin, dass auch eine fünfmonatige Zahlung der ungekürzten Miete noch nicht zwingend zur Verwirkung des Mietminderungsrechts führen müsse, wobei im vorliegenden Fall der Mieter die Miete während dieses Zeitraums auch nicht vorbehaltlos gezahlt, sondern die Minderung des Mietzinses unverzüglich im Anschluss an die Mieterhöhung angekündigt hatte.
Das Landgericht vertrat ebenso wie das Amtsgericht die Ansicht, dass die auf die fristlose Kündigung gestützte Räumungsklage abzuweisen sei, da die fristlose Kündigung trotz eines rechnerischen Mietrückstands das Mietverhältnis nicht beenden konnte. Denn unabhängig von der Höhe der dem Mieter zuzubilligenden Mietminderung und dem sich daraus ergebenden rechnerischen Mietrückstand stünde dem Mieter wegen der nicht beseitigten Mängel ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des drei- bis fünffachen Minderungsbetrags zu. Ein solches Zurückbehaltungsrecht schließe aber den Verzug des Mieters und damit die Kündigung nach § 554 BGB (alte Fassung) aus. Sei eine Mietsache mangelhaft, so bestehe gemäß § 320 BGB ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins wegen des Anspruchs auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands. Das wies darauf hin, dass es nicht darauf ankomme, dass sich der Mieter außergerichtlich oder im Prozess auf das bestehende Zurückbehaltungsrecht berufe.
Aus diesem Grund kam es für die Entscheidung nicht darauf an, ob die vom Mieter innerhalb der Schonfrist beauftragte Überweisung des rückständigen Mietzinses rechtzeitig innerhalb der Schonfrist beim Vermieter angekommen war. Nur vorsorglich wies das Landgericht darauf hin, dass es nach seiner Ansicht ausschließlich auf die Rechtzeitigkeit der Leistungshandlung des Mieters (Erteilung des Überweisungsauftrags) ankomme, unerheblich sei, wann die Gutschrift auf dem Konto des Vermieters erfolge und wann der Vermieter Kenntnis von der Gutschrift erhalte.
Der vom Vermieter beantragte Feststellungsantrag, dass das Mietverhältnis zum 30.11. 2000 beendet werden würde, war nach Ansicht des Landgerichts zum Zeitpunkt der Entscheidung des Amtsgerichts (22.03.2000) unzulässig. Das Landgericht wies darauf hin, dass dem Mieter gemäß § 556 a BGB (alte Fassung) bis Ende September 2002 das Recht eingeräumt sei, der Kündigung wegen Eigenbedarfs schriftlich zu widersprechen, es hätte noch zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses kommen können. Diese dem Mieter eingeräumte Frist dürfe durch die oben genannte Feststellungsklage nicht verkürzt werden. Eine Klage auf zukünftige Räumung sei nur zulässig, wenn der Mieter durch ernstliches Bestreiten des Kündigungsgrunds eindeutig zu erkennen gebe, dass er nicht gewillt sei, die Wohnung fristgerecht zu räumen. Den Widerspruch gegen die Kündigung hatte der Mieter (auf Anraten seines Anwalts) erst zum allerletzten Zeitpunkt kurz vor Ablauf der Widerspruchsfrist und lange Zeit nach dem erstinstanzlichen Urteil erklärt.
Die Berufungsentscheidung des Landgerichts erfolgte zwar nach dem Widerspruch des Mieters gegen die Eigenbedarfskündigung, gleichwohl wies das Landgericht darauf hin, dass auf Grund des Widerspruchs die Voraussetzungen für eine Feststellungsklage nicht mehr vorliegen würden. Der Vermieter müsse nun vielmehr Klage auf zukünftige Räumung erheben. Eine Umstellung des Feststellungsantrags auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung hat das Landgericht nicht zugelassen, da der Mieter mit einer solchen Klageänderung nicht einverstanden gewesen sei. Das Gericht stellte fest, dass die Klageänderung auch nicht gemäß der §§ 523, 263 ZPO zuzulassen war, da die Voraussetzungen (sachdienliche Klageänderung ) nicht vorgelegen hätten. Für eine Entscheidung über den geänderten Klageantrag wäre eine weitere Aufklärung des neuen Streitstoffs (Eigenbedarf des Klägers) und eine Beweiserhebung und damit die Anberaumung eines neuen Termins erforderlich geworden, was zu einer Verzögerung des Rechtsstreits geführt hätte. Aus diesem Grunde sei die Klageänderung nicht sachdienlich.
Die Berufung des Vermieters wurde somit vollständig zurückgewiesen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans Günter Hell
2003 © Berliner MieterGemeinschaft e.V.