Mieter/innen fragen – wir antworten

Wie komme ich dann aus dem Vertrag, wenn mein Expartner in der Wohnung bleiben will?

Die Entlassung eines/einer von mehreren Mieter/innen aus dem Mietverhältnis ist nur im Zusammenwirken aller am Mietvertrag beteiligten Mieter/innen möglich. Wenn Sie und Ihr ehemaliger Partner sich einig sind, können Sie den Vermieter darum bitten, einen Änderungsvertrag abzuschließen mit dem Inhalt, dass Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt aus dem Mietvertrag ausscheiden und Ihr ehemaliger Partner alleiniger Mieter wird. Verpflichtet ist der Vermieter dazu nicht. Wenn Sie miteinander verheiratet sind und die Scheidung betreiben, kann das Familiengericht die Wohnung auf Antrag als Ehewohnung einer Seite zuweisen (Wohnungszuweisungsverfahren), dann muss der Vermieter den ausziehenden Ehepartner aus dem Mietvertrag entlassen. Aber auch ohne das gerichtliche Wohnungszuweisungsverfahren haben Eheleute die Möglichkeit, nach der Scheidung die Entlassung eines der Beteiligten aus dem Mietvertrag zu erzwingen. Der Mietvertrag bleibt in beiden Fällen zu den bisherigen Bedingungen bestehen. Hierzu sollten Sie sich von den Anwält/innen beraten lassen, die Sie im Scheidungsverfahren vertreten.

Die Änderung des Mietvertrags hat der Vermieter bereits mit der Begründung abgelehnt, dass das Einkommen meines Expartners nicht ausreichend sei. Was kann ich nun tun?

Das ist ein häufiger Grund für das Ablehnen eines solchen Änderungsvertrages. Sie können dann nur anbieten, eine andere Person statt Ihrer in den Mietvertrag aufzunehmen. Aber auch hierauf haben Sie keinen Anspruch. Ist Ihr Expartner nicht bereit, ebenfalls zu kündigen, bleibt Ihnen nur, gegen Ihren Expartner nach Beendigung der Partnerschaft zivilrechtlich seine Mitwirkung an der Kündigung durchzusetzen.

Das möchte ich aber meinem Expartner nicht antun. Gibt es keine andere Lösung?

Sofern Ihr Vermieter die anderen Lösungen nicht akzeptiert, ist dieses die einzige Lösung. Wenn Sie nicht möchten, dass Ihr Expartner die Wohnung verliert, aber nicht mehr für die Mietzahlung mitverantwortlich sein wollen und hinreichend Vertrauen untereinander haben, empfiehlt sich eine interne Regelung. Beispielsweise kann Ihr Ex Sie von allen Forderungen aus dem Mietvertrag gegenüber dem Vermieter freistellen. Diese Regelung gilt jedoch nur im Innenverhältnis, das heißt, der Vermieter kann Sie noch für alle Forderungen aus dem Mietvertrag in Anspruch nehmen. Falls eine Miete nicht gezahlt wird, müssten Sie diese ausgleichen und den anderen Mitmieter – Ihren Expartner – auf Rückerstattung in Anspruch nehmen. Sofern dieser zahlungsunfähig ist, wäre der Rückerstattungsanspruch dann nicht werthaltig. Sie tragen gewissermaßen das Insolvenzrisiko des anderen. Dieses ist u. a. auch der Grund, weshalb der Vermieter nicht gezwungen werden kann, die Entlassung eines Mitmieters zu akzeptieren.

Mein Ex wird die Wohnung vermutlich alleine nicht halten können, wir haben aber abgesprochen, dass er mein bisheriges Zimmer untervermieten darf, um den fehlenden Mietanteil zu erzielen. Dürfen wir das?

Das ist eine sehr gute Idee und stellt auch ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung dar. Sie benötigen dazu aber die Zustimmung Ihres Vermieters. Auf diese haben Sie in dem Fall auch einen Anspruch. Bitte teilen Sie dem Vermieter mit, an wen und ab wann Sie das Zimmer untervermieten möchten. Dieses darf dann nur aus Gründen abgelehnt werden, die in der Person des potenziellen Untermieters liegen. Sofern der Vermieter ohne nachvollziehbaren Grund ablehnt oder nicht reagiert, können Sie auf Erteilung zur Genehmigung der Untervermietung Klage einreichen. Dieser Antrag auf Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung muss von Ihnen gemeinsam bzw. allen im Vertrag genannten Hauptmieter/innen gestellt werden. Auch die eventuelle Klage müssten alle erheben. 

Mir ist eine Mieterhöhungserklärung zugegangen, die nur an mich gerichtet ist. Muss ich dieser zustimmen?

Sofern Ihr Mitbewohner auch mit im Mietvertrag als Hauptmieter steht, ist die Erklärung unwirksam und Sie müssen diese nicht akzeptieren. Die Erklärung muss zu ihrer Wirksamkeit an alle Mieter/innen gerichtet sein. Sollte eine gegenseitige Empfangsbevollmächtigung im Mietvertrag geregelt sein, lassen Sie sich bitte unter Vorlage des Mietvertrages nebst Anlagen auf jeden Fall beraten. Wichtig: Die Erklärung muss – auch wenn sie wegen der Empfangsvollmacht nur einem der Mieter zuzugehen braucht – an alle Mieter/innen gerichtet sein. Andernfalls ist die Erklärung nichtig. Unbedingt beraten lassen sollten Sie sich, wenn nur Ihnen eine Kündigung des Vermieters zugeht.

Wir sind eine Wohngemeinschaft mit drei Personen und stehen auch zu dritt im Mietvertrag. Zwei möchten ausziehen und ich möchte wohnen bleiben, aber mit zwei neuen Personen, die auch anstelle der bisherigen in den Vertrag aufgenommen werden sollen. Wie gehen wir vor?

Der BGH hatte früher in diesen Fällen meistens den Anspruch hierauf bejaht, weil bei Vertragsabschluss für alle Beteiligten klar war, dass die Wohnung von einer Wohngemeinschaft angemietet wurde und dieses der Vertragsinhalt war. Wohngemeinschaften haben häufig wechselnde Mitbewohner/innen, ein Austausch von Vertragspartnern gehört deshalb zum Wesen eines Vertrages, der zu diesem Zwecke abgeschlossen wurde. Leider hat der BGH diese sachgerechte Sichtweise aufgegeben. Seit dem Urteil des BGH vom 27. April 2022 zum AZ VIII ZR 304/21 richtet der BGH den Fokus eher auf die Vertragsautonomie des Vermieters. Diesem sei es nicht zuzumuten, dass die Wohnung auf ewig als WG-Wohnung vermietet ist, außer der Zweck ist ausdrücklich im Vertrag vereinbart. Im Rahmen der Vertragsautonomie müsse der Vermieter selbst entscheiden können, mit wem er Verträge abschließen möchte. Diese Entscheidung geht zu Lasten der Mieter/innen und schränkt diese in der Gestaltung ihrer Wohnform ein, jedoch hat der BGH die Abwägung zugunsten der Vermieter getroffen. Wollen Sie in der Wohnung nach Wegzug der anderen noch als WG leben, können Sie dieses Problem nur über Untervermietung lösen. Auf die Erlaubnis dazu haben Sie dann gemeinsam einen Anspruch. Aber dies gilt nur, solange Sie auch selbst noch in der Wohnung bleiben möchten. Denn Sie haben bei Vorliegen eines berechtigten Interesses nach Abschluss des Mietvertrages – wie dem Auszug von Mitmieter/innen – einen Anspruch, einen Teil der Wohnung zum Gebrauch einer oder zwei anderen Personen zu überlassen. Einen Anspruch auf Untervermietung der gesamten Wohnung haben Sie nicht. Sobald Sie also selbst ausziehen möchten, kann dies das Ende der WG sein. Sofern Sie dann die Wohnung kündigen möchten, brauchen Sie hierzu aber die Unterschriften der beiden anderen Mitmieter/innen. Diese benötigen Sie auch, falls der Vermieter eine Zustimmung zur Mieterhöhung begehrt und Sie zustimmen müssen, weil der Mietspiegel diese rechtfertigt. Sie sollten folglich darauf achten, mit den anderen Mitmieter/innen in Kontakt zu bleiben um, ggf. entsprechende Erklärungen gemeinsam abgeben zu können.

Mein Mitmieter ist unbekannt verzogen und jetzt funktioniert die Heizung nicht, was kann ich tun?

Bei Mängeln haben Sie auch ohne Mitwirkung Ihres Mitmieters einen Anspruch auf Wiederherstellung eines vertragsgemäßen Gebrauchs, Mängelbeseitigungsansprüche können Sie notfalls auch alleine gerichtlich geltend machen.  

Mein Mitbewohner ist leider kürzlich verstorben. Ist der Vertrag hierdurch gefährdet?

Nein, nicht im Geringsten. Gemäß § 563a Abs. 1 BGB wird das Mietverhältnis in diesem Fall mit den verbliebenen Mieter/innen, in Ihrem Fall mit Ihnen alleine, fortgesetzt. Sie werden auch vor etwaigen anderen Personen, die eintrittsberechtigt sind, aber nicht im Mietvertrag stehen, alleiniger Mieter der Wohnung. Gäbe es noch weitere Mitmieter/innen, würde das Mietverhältnis mit sämtlichen den verstorbenen Mitmieter verbliebenen Mitmieter/innen fortgesetzt.

Kann ich außerordentlich kündigen, wenn ich ausziehen will, weil mich zu vieles in der Wohnung an den Verstorbenen erinnert und ich mir diese alleine nicht leisten kann?

Gemäß § 563a Abs. 2 BGB steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu. Sie müssen dieses innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mitmieters Kenntnis erlangt haben, ausüben. Auch hier gilt: Sofern es noch weitere Mitmieter/innen gibt, müssen alle verbleibenden Mitmieter/innen gemeinschaftlich kündigen. Für das Sonderkündigungsrecht gilt die gesetzliche Frist von drei Monaten. Daher ist dies bedeutsam bei wirksam befristeten Mietverhältnissen oder bei einem vereinbarten Verzicht auf das Kündigungsrecht. 

Von einem Ehepaar habe ich vor mehreren Jahren eine denen gehörende Eigentumswohnung angemietet. Jetzt ist mir eine Eigenbedarfskündigung zugegangen, die nur vom Ehemann unterzeichnet wurde. Ist diese wirksam?

Es kommt darauf an, ob diese Erklärung auch für die Ehefrau abgegeben wurde. Wenn der Ehemann angibt, auch namens und in Vollmacht seiner Frau zu handeln, aber keine Original-Vollmacht beiliegt, sollten Sie die Kündigung umgehend wegen fehlender Vollmacht zurückweisen. Ergibt sich aus der Kündigung nicht, dass diese auch für die andere Miteigentümerin (Mitvermieterin) erklärt wurde, ist diese unwirksam. Denn auch auf Vermieterseite gilt, dass mehrere Vermieter nur gemeinschaftlich das Mietverhältnis beenden können. Ein Blick ins Grundbuch beim zuständigen Amtsgericht kann sich deshalb sowohl beim Zugang einer Kündigung als auch einer Mieterhöhungserklärung lohnen.

Meine Vermieter sind zwar verheiratet, sind allerdings im Mietvertrag als GbR bezeichnet. Wer ist denn jetzt mein Vermieter?

Eine GbR ist seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts am 1. Januar 2024 in Zivilprozessen auch parteifähig. Somit gehe ich davon aus, dass die aus den beiden Ehepartnern bestehende GbR Ihre Vermieterin ist und Sie diese auch verklagen sollten, wenn beispielsweise Mängel nicht innerhalb einer angemessen gesetzten Frist behoben werden. Im Zweifel sollten Sie auch hier Grundbucheinsicht nehmen.

Seit Jahren bin ich aus der mit meinem damaligen Partner gemeinsam angemieteten Wohnung ausgezogen. Über meinen Auszug habe ich den Vermieter damals schriftlich informiert. Jetzt erhalte ich einen Brief vom Amtsgericht, dass diese Wohnung geräumt werden soll, weil ca. 10.000 Euro Mietschulden bestehen. Was habe ich damit zu tun?

Gemäß § 421 BGB sind Sie durch das Mitunterzeichnen des Vertrages gemeinsam Mieter und Gesamtschuldner geworden. Demnach haften Sie sowohl für die bisher entstandenen Mietschulden, als auch die Gerichtskosten und die Kosten der Räumung, falls der noch in der Wohnung lebende Mitmieter diese nicht zahlt oder freiwillig auszieht. Alleine die Mitteilung an den Vermieter, dass Sie ausziehen, stellt keine Kündigung dar. Selbst wenn Sie diesen Brief als Kündigung formuliert haben sollten, sind Sie trotzdem weiterhin Mitmieter und bleiben damit Gesamtschuldner. Das Mietverhältnis kann nur gemeinschaftlich gekündigt werden.

Meine Mutter unterschrieb bei Einzug den Mietvertrag gemeinsam mit mir, weil der Vermieter wegen meines geringen Einkommens darauf bestand. Jetzt möchte ich eine Bekannte in die Wohnung aufnehmen, um mit dieser zusammenzuleben. Meine Anfrage lehnte der Vermieter ab, weil nicht alle Mieter den Brief unterschrieben hätten. Darf er das?

Formaljuristisch hat Ihr Vermieter recht. Ihre Mutter ist Mitmieterin, auch wenn es dem Vermieter möglicherweise nur um die zusätzliche Sicherheit ging. Da Sie beide im Vertrag stehen und diesen auch beide unterschrieben haben, müssen auch Anträge auf Untervermietung bzw. Gebrauchsüberlassung an eine andere Person gemeinschaftlich gestellt werden. Senden Sie eine den Wirksamkeitsvoraussetzungen entsprechende, von beiden Mietvertragspartnern gestellte und unterschriebene erneute Anfrage an den Vermieter. Dann dürfte der Erlaubnis nichts entgegenstehen.