Hat der Mieter auf eigene Kosten und mit Zustimmung des Vermieters selbst eine wohnwertverbessernde Maßnahme durchgeführt, kann sich der Vermieter bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dieses Sondermerkmal nicht anrechnen.
Dies gilt sowohl bei der Einteilung in Sondermerkmalsgruppen als auch bei der Spannenorientierung. Auch wenn der Vermieter die wohnwertverbessernde Maßnahme erneut z.B. im Rahmen von Instandsetzungsmaßnahmen herstellt, kann sich das Sondermerkmal bei der Ermittlung der Vergleichsmiete nicht zu seinen Gunsten auswirken, da er insoweit nur seiner Instandhaltungspflicht nachkommt.
AG Lichtenberg, Urteil vom 04.06.2004 - 5 C 507/03 -
Die Mieter waren mit Mietvertrag vom 15.03.1975 in die Wohnung des Vermieters eingezogen. Zum Zeitpunkt des Einzugs befanden sich im Nassbereich über der Wanne und über dem Waschbecken Fliesen bis zu einer Höhe von 1,35 m und eine freistehende Badewanne. Mit Genehmigung des Vermieters vom 24.11.1992 hatten die Mieter die Badezimmerwände umlaufend gefliest und den Badewannensockel eingefliest. Im Rahmen einer Strangsanierung verlegte der Vermieter Leitungen auf der Badezimmerwand, sodass eine Vorwandinstallation notwendig und das Bad in der Form verändert wurde, dass verschiedene Installationen nicht mehr nutzbar waren. Der Vermieter ließ danach die Badezimmerwände türhoch verfliesen und auch die Badewanne einfliesen. Mit Schreiben vom 16.06.2003 forderte der Vermieter die Mieter auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete zuzustimmen. Zur Berechnung der Miete legte der Vermieter den Berliner Mietspiegel zu Grunde und berücksichtigte dabei das Sondermerkmal "modernes Bad" der Merkmalsgruppe 1 zu seinen Gunsten. Die Mieter stimmten der Erhöhung nicht zu, da sie der Auffassung waren, dass sich der Vermieter das Merkmal 1 "modernes Bad" nicht zu seinen Gunsten anrechnen lassen könne.
Das Gericht gab den Mietern Recht. Es war der Auffassung, dass die Merkmalsgruppe 1 "modernes Bad" bei der Orientierungshilfe für die Spannenorientierung negativ zu bewerten sei. Zur Begründung führte es an, dass nach Ziffer 6.2 des Berliner Mietspiegels 2003 für die Bewertung der Wohnung die Ausstattung maßgeblich sei, die der Vermieter gestellt hat. Ausstattungsmerkmale, die der Mieter selbst und auf eigene Kosten geschaffen habe, blieben unberücksichtigt. Dieses sei aus dem Grundsatz der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung abzuleiten. So soll der Vermieter nur für die von ihm selbst erbrachten Leistungen ein Entgelt erhalten. Denn der Mieter, der schon die wertverbessernde Maßnahme allein getragen hat, soll dafür nicht auch noch mit einer erhöhten Miete belastet werden. Das Gericht ging zwar davon aus, dass grundsätzlich darauf abzustellen sei, ob die zur Zeit tatsächlich konkret vorhandene wohnwerterhöhende Ausstattung vom Vermieter errichtet wurde. Der vorliegende Fall stelle sich aber so dar, dass der Vermieter die vom Mieter im Bad vorgenommenen Einbauten im Rahmen seiner Strangsanierung beschädigt habe. Der Vermieter sei deshalb gem. den §§ 535 Abs.1 Satz 2, 554 Abs. 4 BGB auch verpflichtet, nach Durchführung der Instandsetzungsmaßnahmen den vorherigen Zustand wieder herzustellen bzw. die entsprechenden Kosten zu tragen. Der Umstand, dass die Mieter die Instandhaltungspflicht für die Einbauten übernommen hatten, kam nach Ansicht des Gerichts nicht zum Tragen.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Kerstin Preim