Der Vermieter kann die Kosten von baulichen Maßnahmen, die er nicht zu vertreten hat, gemäß § 3 MHG (jetzt § 559 BGB) jährlich mit 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Miete umlegen. Die Beweislast dafür, dass die baulichen Maßnahmen nicht vom Vermieter zu vertreten sind, trifft den Vermieter. Kann der konkrete Nachweis nicht mehr geführt werden, weil das zu untersuchende Material nicht mehr vorhanden ist, dann ist das Einholen eines Sachverständigengutachtens über den Zustand vergleichbarer Materialien aus anderen Häusern unzulässig.
Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 26.11.2002 – 11 C 105/01 –
In dem von den Mietern bewohnten Haus stellten Mitarbeiter der GASAG beim Ablesen der Zähler Gasgeruch fest. Daraufhin entfernte die GASAG (ohne die Vermieter hiervon zu unterrichten) einen Teil der Gasrohre und unterbrach die gesamte Gaszufuhr des Hauses. Noch am gleichen Tage beauftragten die Vermieter die Erneuerung des gesamten Gasrohrsystems des Hauses. Die von den Vermietern für die Erneuerung der Gasrohre aufgewandten Kosten betrugen insgesamt 62.500 DM. Mit Schreiben vom 04.02.2001 erhöhten die Vermieter unter Hinweis auf § 3 MHG (jetzt § 559 BGB) die Miete wegen der Erneuerung der Gasrohre um 31,45 DM. Die Vermieter waren der Ansicht, die Erneuerung der Gasrohre sei nur deshalb erforderlich gewesen, weil die Gasversorgung des Wohnhauses im Januar 1995 von Stadtgas auf Erdgas umgestellt worden sei. Auf Grund der unterschiedlichen chemischen Zusammensetzung der beiden Gassorten sei es zu einer Korrosion der Gasrohre gekommen. Die Rohre seien bis zur Umstellung völlig funktionsfähig und nicht etwa abgenutzt oder verschlissen gewesen. Die Notwendigkeit, neue Gasleitungen zu verlegen, habe deshalb auf Umständen beruht, die von Ihnen nicht zu vertreten seien und damit seien die Kosten für diese Maßnahme als Modernisierungskosten umlagefähig.
Die Mieter bestritten die Behauptung der Vermieter, der Austausch der Gasrohre sei ausschließlich wegen der Umstellung von Stadtgas auf Erdgas erforderlich geworden, vielmehr seien die Rohre wegen ihres Alters insgesamt schadhaft und erneuerungsbedürftig gewesen.
Die Vermieter beriefen sich zum Beweis für ihre Behauptung auf das Gutachten eines Sachverständigen.
Das Amtsgericht verzichtete auf die Anordnung einer Beweisaufnahme und wies die Klage der Vermieter ab. Es stellte in seiner Urteilsbegründung fest, dass der Nachweis für die Behauptung, dass eine vom Vermieter nicht zu vertretende bauliche Maßnahme vorliege, vom Vermieter zu beweisen sei. Im vorliegenden Falle könne den Vermietern der Nachweis, dass der Austausch der Gasleitungen ausschließlich deswegen erforderlich geworden sei, weil infolge der Umstellung von Stadtgas auf Erdgas eine schleichende Korrosion der Gasrohre eingetreten sei, nicht gelingen könne.
Das Amtsgericht wies darauf hin, dass der dem Vermieter obliegende Nachweis bereits deshalb nicht mehr geführt werden könne, weil von den alten ausgetauschten Gasrohren nichts mehr vorhanden sei. Eine gutachterliche Untersuchung des Zustands dieser Rohre könne daher nicht mehr stattfinden. Der vom Gericht vorsorglich befragte Sachverständige hatte ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der exakte Zustand der alten Gasleitungen im Nachhinein nicht mehr begutachtet werden könne. Es könne daher auch nicht mit Sicherheit festgestellt werden, ob der Defekt der Rohre auf den altersgemäßen Verschleiß oder auf eine durch die Gasumstellung bedingte Korrosion zurückzuführen sei. Der Vorschlag des Sachverständigen für die Erstellung des Gutachtens gebrauchte Gasrohre aus anderen Häusern zu untersuchen, konnte nach Ansicht des Gerichts im vorliegenden Verfahren nicht zu Beweiszwecken verwendet werden. Das Gericht wies darauf hin, dass die Durchführung einer Beweisaufnahme unter derartigen Voraussetzungen – nämlich die Beschränkung des Beweisthemas auf die hypothetische bzw. theoretische Feststellung bestimmter Sachverhalte – nur mit Zustimmung beider Parteien möglich sei.
Da den Vermietern der konkrete Beweis für die von Ihnen aufgestellte Behauptung nicht gelungen sei, könne nicht davon ausgegangen werden, dass sie das Erfordernis der Erneuerung der Gasleitungen nicht zu vertreten hätten. Die Reparatur bzw. Erneuerung der Gasleitung sei keine Wertverbesserung sondern eine Erhaltungsmaßnahme, welche den Vermietern oblag. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen aber können nicht in Form einer Mieterhöhung nach § 3 MHG (jetzt § 559 BGB) auf die Mieter umgelegt werden.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Mechtild Kuby
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