Zur Zulässigkeit der Erhöhung einer Teilinklusivmiete wegen gestiegener Betriebskosten nach Außerkrafttreten des Gesetzes zur dauerhaften Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVW) am 31. Dezember 1994. (nichtamtlicher Leitsatz)
BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 101/03 -
Vermieter und Mieterin stritten um die Berechtigung einer vom Vermieter erklärten Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten. In dem Mietvertrag aus dem Jahr 1987 war eine monatliche Miete in Höhe von 384,59 DM zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Heizkosten in Höhe von 125,50 DM vereinbart. Darüber hinaus enthält der Mietvertrag folgende Klausel:
"Wenn durch die Erhöhung der Grundstückskosten eine Mehrbelastung des Vermieters eintritt, hat der Mieter einen der vereinbarten Miete zur Gesamtmiete des Grundstücks entsprechenden Anteil zu übernehmen, falls nicht durch Gesetz oder sonstige behördliche Vorschriften eine andersartige Umlegung vorgeschrieben ist. Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhöhungen beziehungsweise Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit ab vereinbart und zahlbar."
Der Vermieter erhöhte im Januar 1994 wegen gestiegener Betriebskosten die Miete. Die Mieterin hat die Mieterhöhung gezahlt. Einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zum September 1995 hatte die Mieterin zugestimmt. Im September 2000 verlangt der Vermieter unter Hinweis auf die seit 1995 gestiegenen Betriebskosten eine Mieterhöhung ab Oktober 2000. Die Mieterin verweigerte die Zahlung des Erhöhungsbetrags, weil sie die Mieterhöhung für unwirksam hielt. Der Vermieter klagte daraufhin auf Zahlung der mittlerweile aufgelaufenen Mietdifferenz von Oktober 2000 bis Januar 2001 sowie auf Feststellung, dass die Mieterin verpflichtet sei, mit Wirkung ab dem 01.02.2001 eine monatlich um 48,60 DM erhöhte Miete zu zahlen. Das Amtsgericht Charlottenburg hat der Klage des Vermieters stattgegeben. Das Landgericht Berlin hat die Berufung der Mieterin im Wesentlichen zurückgewiesen. Es hat die Revision gegen das Urteil zugelassen.
Auf die Revision der Mieterin hat der Bundesgerichtshof (BGH) das Urteil des Landgerichts Berlin aufgehoben und die Klage des Vermieters auf Mieterhöhung wegen der gestiegenen Betriebskosten - mit Ausnahme der nicht in der Teilinklusivmiete enthaltenen Aufzugskosten - abgewiesen.
Der BGH hat in seinem Urteil darauf hingewiesen, dass der Vermieter nicht berechtigt gewesen war, die Miete allein wegen der gestiegenen Betriebskosten zu erhöhen. Eine Erhöhung der Betriebskosten sei vielmehr nur dann zulässig, wenn die Betriebskosten im Mietvertrag als Nebenkosten in Form einer Pauschale oder einer Vorauszahlung vereinbart seien oder ein ausdrücklicher Erhöhungsvorbehalt zu den einzelnen Betriebskosten vereinbart sei.
Wird in einem Wohnungsmietvertrag als Miete nur ein bestimmter Betrag - im vorliegenden Vertrag zuzüglich der Heiz- und Warmwasserkosten - vereinbart, werden im Regelfall alle umlagefähigen Betriebskosten mit der Zahlung dieses Mietzinses abgegolten. Bei einer derartigen Teilinklusivmiete sei nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 MHG (gültig bis zum 31.08.2001) ausgeschlossen.
Diese Grundsätze treffen nach Ansicht des BGHs auch dann zu, wenn - wie im vorliegenden Fall - im Land Berlin bis zum 31.12.1994 die Vorschriften des Miethöhegesetzes (MHG) nur nach Maßgabe des Gesetzes zur dauerhaften Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVW) Anwendung gefunden haben und das GVW die Möglichkeit einer Erhöhung der Teilinklusivmiete wegen gestiegener Betriebskosten ausdrücklich eröffnet hat. Da das GVW zum 31.12.1994 außer Kraft getreten sei, konnte nach Ansicht des BGHs ein Vermieter auch im Land Berlin ab diesem Zeitpunkt keine Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten mehr geltend machen, wenn im Mietvertrag eine Teilinklusivmiete vereinbart war.
Der BGH wies ferner darauf hin, dass auch die im Jahr 1994 von der Mieterin akzeptierte Mieterhöhung keine andere Beurteilung rechtfertigen könne. Dies gelte bereits deshalb, weil zu diesem Zeitpunkt derartige Mieterhöhungen nach der in Berlin geltenden Gesetzeslage zulässig waren und ein Widerspruch der Mieterin daher aussichtslos gewesen wäre.
Wegen der ebenfalls in der Mieterhöhung enthaltenen Aufzugskosten hat der BGH den Anspruch des Vermieters bestätigt. Die Aufzugskosten wurden erstmalig im Jahr 1999, im Anschluss an die Fertigstellung des Fahrstuhls, in die Betriebskosten einbezogen und zunächst über monatliche Vorauszahlungen jährlich abgerechnet. Derartige neu eingeführte Betriebskosten werden nach Ansicht des BGHs von der Vereinbarung einer Teilinklusivmiete nicht erfasst und sind aus diesem Grund nicht in der vereinbarten Miete enthalten. Darüber hinaus hatte die Mieterin die Berechnung des Vermieters zum damaligen Zeitpunkt widerspruchslos akzeptiert. Die Umstellung einer monatlichen Vorauszahlung auf eine pauschale Umlage stelle keine zusätzliche Belastung der Mieterin dar.
Abgedruckt in Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WM) 2004, S. 151 ff. und Das Grundeigentum (GE) 2004, S. 229 ff.