Für die Frage, wie die Mietwohnung zu Beginn des Mietverhältnisses ausgestattet ist, kommt es in erster Linie auf den Inhalt des Mietvertrags an. Behauptet der Vermieter eine über den Inhalt des Mietvertrags hinausgehende Ausstattung der Wohnung, so muss er dies konkret darlegen und beweisen.
Die Vereinbarung einer Mietfreiheit im Gegenzug für die Renovierung der Wohnung durch den Mieter führt nicht dazu, dass ein auf Kosten des Mieters eingebautes Badezimmer dem Vermieter zugerechnet wird.
LG Berlin, Urteil vom 27. 03.2008 – 62 S 346/07 –
Vermieter und Mieter stritten über die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens. Für die Entscheidung kam es darauf an, ob der Berliner Mietspiegel 2005 oder der Berliner Mietspiegel 2007 anzuwenden und ob die Wohnung vermieterseits mit einem Badezimmer ausgestattet war.
Der Mieter hatte mit Genehmigung des Vermieters eine Badewanne eingebaut und die Wände gefliest. Der Vermieter behauptete, beim Einzug des Mieters seien eine (defekte) Dusche und ein Handwaschbecken vorhanden gewesen. Im Übrigen habe er dem Mieter eine Mietfreiheit von drei Monaten gewährt, sodass das nachträglich eingebaute Badezimmer „bezahlt“ und damit ihm zuzurechnen sei. Der Mieter hielt dem entgegen, dass die bei Einzug vorhandene Dusche nicht funktionstüchtig und insbesondere kein Duschschlauch und keine Armaturen vorhanden gewesen seien.
Das Amtsgericht hatte den Mieter teilweise zur Zustimmung verurteilt. Auf die Berufung des Mieters hob das Landgericht Berlin das Urteil des Amtsgerichts auf und wies die Klage ab.
Der Vermieter hatte sein Mieterhöhungsverlangen noch auf den Berliner Mietspiegel 2005 gestützt. Das Landgericht wies zunächst darauf hin, dass das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter nach dem 1. Oktober 2006 (Stichtag für den Berliner Mietspiegel 2007) zugestellt wurde, sodass zu diesem Zeitpunkt der Berliner Mietspiegel 2007 Anwendung finde. Das auf den Berliner Mietspiegel 2005 gestützte Mieterhöhungsverlangen sei aber formell ordnungsgemäß und zulässig. Allerdings werde die inhaltliche Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nunmehr nach dem Berliner Mietspiegel 2007 und nicht mehr nach dem Berliner Mietspiegel 2005 geprüft.
Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts gelangte das Landgericht jedoch zu dem Ergebnis, dass die Wohnung vermieterseits nicht mit einem Badezimmer ausgestattet war. Der Vermieter habe für seine Behauptung keinen ausreichenden Beweis angeboten. Dabei müsse berücksichtigt werden, dass sich der Umfang der gemieteten Sache regelmäßig und in erster Linie aus dem Mietvertrag ergebe. Dort war im vorliegenden Fall nur von einer „Toilette“ die Rede. Auch aus der Gestaltung des Vertrags ergab sich für das Landgericht nicht, dass die Vertragsparteien etwa die Benennung des Badezimmers nur vergessen hätten.
Die Behauptung des Vermieters, es habe sich eine funktionstüchtige Dusche in der Wohnung befunden, wurde von diesem nicht ausreichend dargelegt und bewiesen. Der Vermieter hatte sogar eingeräumt, dass der Duschkopf und die üblichen Armaturen gefehlt hätten. Damit war nach Ansicht des Landgerichts eine funktionstüchtige Dusche nicht vorhanden. Das Merkmal „mit Badezimmer“ setze zumindest eine fest eingebaute funktionstüchtige Duschmöglichkeit mit den üblichen Vorrichtungen wie Armaturen und Duschkopf voraus. Ein in der Wand verlaufendes Wasserrohr, welches am Ende mit einer Muffe verschlossen sei, könne nicht als Dusche oder auch nur als defekte Dusche bezeichnet werden.
Auch das Argument des Vermieters, er habe mit dem Mieter eine dreimonatige Mietfreiheit vereinbart, sodass der Einbau des Badezimmers durch den Mieter auf diese Weise abgegolten sei, hat das Landgericht nicht gelten lassen. Zum einen wurde in der Freistellungsvereinbarung ausdrücklich nur die erforderliche Renovierung der Wohnung erwähnt und nicht der Einbau eines Bads, zum anderen haben nach Ansicht des Landgerichts auch die vom Mieter überreichten Rechnungen eindeutig ergeben, dass schon allein die Kosten der Renovierung die durch Freistellung erzielte Mietersparnis überschritten haben. Schließlich konnte nach Ansicht des Landgerichts nicht einmal von einer Mietfreiheit im engeren Sinne ausgegangen werden, weil der Mieter die Wohnung in dem sogenannten mietfreien Zeitraum wegen der Renovierungsarbeiten nicht zu Wohnzwecken nutzen konnte und erst kurz vor dessen Ablauf eingezogen ist.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Benjamin Raabe