Der Mieter kann eine von der Hausverwaltung des Vermieters (einem Wohnungseigentümer) erklärte Mieterhöhung wegen nicht beigefügter Vollmacht zurückweisen, wenn er von der Hausverwaltung zuvor nur eine Mitteilung über deren Beauftragung als Verwalterin für die Wohnungseigentümergemeinschaft und eine Betriebskostenabrechnung (in der die Vertretung des Vermieters nicht offen gelegt wurde) erhalten hat. Die Zurückweisung durch den Mieter ist noch unverzüglich erfolgt, wenn sie innerhalb einer Frist von sechs Tagen bei der Hausverwaltung eingeht.
LG Berlin, Urteil vom 09.10.2006 - 67 S 196/06 -
Die Mieterin mietete im Jahr 1988 eine Wohnung von der Kommunalen Wohnungsverwaltung Berlin-Treptow. Die Wohnung wurde nach Umwandlung in Wohnungseigentum an die Kläger verkauft. Im Dezember 2003 meldete sich die Hausverwaltung bei der Mieterin und teilte mit, dass sie von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit der Verwaltung beauftragt wurde. Zugleich bat sie um die Übermittlung der Miete auf ein von ihr benanntes Konto. Im November 2004 übermittelte die Hausverwaltung eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung an die Mieterin. In der Abrechnung war die Vertretung des Vermieters nicht offen gelegt.
Mit Schreiben vom April 2005 machte die Hausverwaltung "namens und in Vollmacht" des namentlich bezeichnteten Vermieters eine Mieterhöhung für die von der Mieterin bewohnten Wohnung geltend. Das Schreiben war von einer Mitarbeiterin der Hausverwaltung mit dem Zusatz "i. V." und von einer weiteren Mitarbeiterin der Hausverwaltung mit "i. A." unterzeichnet. Die Mieterin wies zwei Tage nach dessen Zugang das Mieterhöhungsverlangen zurück, da eine Vollmacht des Vermieters nicht beigefügt war.
Der Vermieter verklagte die Mieterin vor dem Amtsgericht auf Zustimmung zu seinem Mieterhöhungsverlangen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und sich in seiner Urteilsbegründung insbesondere darauf berufen, dass sich die Mieterin nicht auf die fehlende Vollmacht - weder der Hausverwaltung noch der Mitarbeiterin - berufen könne, da sie in der Vergangenheit mit dem Schreiben vom Dezember 2003 und der Betriebs- und Heizkostenabrechnung vom November 2004 mehrfach Erklärungen der Hausverwaltung auch ohne Vorlage einer Vollmacht akzeptiert habe, sodass sie nunmehr gemäß § 242 BGB nach Treu und Glauben damit ausgeschlossen sei, die fehlende Bevollmächtigung der Hausverwaltung zu rügen. Eine ausdrückliche Rüge der fehlenden Vollmacht der Hausverwaltung auf die unterzeichnenden Mitarbeiterinnen sei nicht erfolgt.
Das Landgericht Berlin hat das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Es gelangte in seinen Entscheidungsgründen zu dem Ergebnis, dass das Mieterhöhungsverlangen im Anschluss an die Zurückweisung durch die Mieterin gemäß § 174 BGB unwirksam sei. Bei einem Mieterhöhungsverlangen handele es sich um eine einseitige Willenserklärung des Vermieters. Eine solche einseitige Erklärung sei gemäß § 174 BGB unwirksam, wenn der Vertreter (hier die Hausverwaltung) eine auf ihn lautende Vollmachtsurkunde (hier des Vermieters) nicht beifüge und der Empfänger (hier die Mieterin) die fehlende Vollmacht unverzüglich rüge. Die Rüge durch die Mieterin sei der Hausverwaltung innerhalb von sechs Tagen zugegangen und somit rechtzeitig erfolgt.
Das Landgericht wies ausdrücklich darauf hin, dass das Rügerecht der Mieterin gemäß § 242 BGB (nach Treu und Glauben) nicht ausgeschlossen sei. Die Hausverwaltung hatte zuvor weder Mieterhöhungsverlangen ausgesprochen noch sonstige einseitige rechtsgestaltende Erklärungen in Bezug auf das Mietverhältnis abgegeben. Aus dem Schreiben vom Dezember 2003 ergebe sich lediglich eine Beauftragung der Hausverwaltung durch die Eigentümergemeinschaft, nicht jedoch durch jeden einzelnen Wohnungseigentümer. Diesem Schreiben war weder eine genaue Erklärung der Vertretungsverhältnisse noch eine Vollmacht beigefügt gewesen, sodass nach Ansicht des Landgerichts bereits aus diesem Grund nicht davon ausgegangen werden konnte, die Mieterin habe von der Bevollmächtigung anderweitig Kenntnis erhalten. Das Gleiche gelte für die Betriebs- und Heizkostenabrechnung im November 2004. Auch in dieser Abrechnung sei das Vertretungsverhältnis der Hausverwaltung nicht offen gelegt worden.
Auf die Frage, ob zugleich auch eine wirksame Rüge der fehlenden Vertretungsmacht der Mitarbeiterin (die mit dem Zusatz "in Vertretung" unterschrieben hatte) erfolgt sei, kam es nach Ansicht des Landgerichts nicht an, da das Mieterhöhungsverlangen bereits nach Zurückweisung unter Hinweis auf die fehlende Vollmachtsurkunde Vermieter-Hausverwaltung bereits unwirksam war. Im Übrigen sei die im Nachhinein dem Gericht vorgelegte Hausverwaltervollmacht auf den 17. Mai 2005 und damit auf einen Zeitpunkt nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens ausgestellt gewesen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ingo Kruppa
Anmerkung:
Es empfiehlt sich in Fällen wie dem vorliegenden, sowohl die Vertretungsbefugnis der Hausverwaltung als auch die Vertretungsbefugnis des jeweiligen Mitarbeiters ausdrücklich zu rügen. Auf die genaue Adressierung und Formulierung ist zu achten.
Soll wie im vorliegenden Fall gerügt werden, dass keine Vollmachten für die unterzeichnenden Mitarbeiterinnen beilagen, könnte das Schreiben folgendermaßen aussehen:
Bei Zweifeln an der Berechtigung des Unterzeichners zur Abgabe von Erklärungen (Mieterhöhungsverlangen, Modernisierungsankündigungen, Kündigungen) sollten sich die Mieter/innen unbedingt beraten lassen. Die Zurückweisung muss unverzüglich erfolgen und ob sie wirklich möglich ist, kann erst nach Sichtung des gesamten Schriftverkehrs zwischen Mieter/innen und Vermieter und dessen Hausverwaltung beurteilt werden. Sie sollten also Mietvertrag und sämtliche Schreiben des Vermieters und seiner Hausverwaltung zur Beratung mitbringen.