Ein Mieterhöhungsverlangen ist aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter in der Begründung auf die Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung für die Modernisierung der Wohnung und die dadurch veranlasste Kürzung der Mieterhöhung hinweist, den Kürzungsbetrag jedoch nicht nachvollziehbar erläutert. Dies gilt auch dann, wenn der Hinweis auf einem Versehen beruht, weil eine solche Förderung in Wirklichkeit nicht erfolgt und deshalb eine Kürzung nicht erforderlich ist.
BGH, Urteil vom 12.05.2004 - VIII ZR 234/03 -
Die Vermieterin hatte an dem Wohngebäude mit öffentlichen Mitteln bauliche Maßnahmen durchgeführt. Mit Schreiben vom 30.05.2001 (und damit im zeitlichen Anwendungsbereich des § 2 MHG) wurde dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete übersandt. In diesem Mieterhöhungsverlangen wurde unter Hinweis auf den Berliner Mietspiegel und die zu berücksichtigende Kappungsgrenze eine mögliche Mieterhöhung in Höhe von 8,65 DM/qm behauptet. In dem Mieterhöhungsverlangen wies die Vermieterin darauf hin, dass die Wohnung mit öffentlichen Fördermitteln modernisiert und instand gesetzt worden sei. Auf Grund des Fördervertrags sei sie verpflichtet, die Miete auf den Mittelwert des maßgeblichen Mietspiegelfelds zu beschränken. Aus diesem Grund wurde vom Mieter die Zustimmung zum Mittelwert des maßgeblichen Mietspiegelfelds in Höhe von 7,75 DM/qm verlangt. Irgendwelche Angaben zu Kürzungsbeträgen sind in dem Mieterhöhungsverlangen nicht enthalten. Der Mieter hat dem Mieterhöhungsverlangen nicht zugestimmt. Mit der Klage verlangte die Vermieterin die Verurteilung des Mieters zur Zustimmung auf die oben genannte Miete in Höhe von 7,75 DM/qm pro Monat.
Das Amtsgericht hat der Zustimmungsklage der Vermieterin teilweise stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Die hiergegen eingelegte Berufung der Vermieterin wurde vom Landgericht Berlin zurückgewiesen. Mit der Revision verfolgte die Vermieterin die Aufhebung des Urteils des Landgerichts Berlin und die Verurteilung des Mieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Revision der Vermieterin zurückgewiesen. Er vertrat in seinem Urteil die Ansicht, das Mieterhöhungsverlangen sei nicht ordnungsgemäß begründet und damit formell unwirksam. In dem Mieterhöhungsverlangen hatte die Vermieterin zwar angegeben, dass die an den Mieter vermietete Wohnung "mit Fördermitteln nach den Richtlinien über die Gewährung von Zuwendungen zur Instandsetzung und Modernisierung von industriell gefertigten Wohngebäuden im Ostteil Berlins modernisiert und instand gesetzt wurde". Angaben zu den Kürzungsbeträgen und deren Grundlagen aber fehlten. Damit entsprach das Mieterhöhungsverlangen nicht den nach § 2 MHG zu stellenden formellen Anforderungen und war aus formellen Gründen unwirksam.
An der Notwendigkeit zur Angabe der Kürzungsbeträge ändert sich nach den Ausführungen des BGHs auch dann nichts, wenn sich herausstellt, dass die Vermieterin lediglich Zuschüsse für Instandsetzungsmaßnahmen (und nicht für Modernisierungsmaßnahmen) erhalten hat und damit zugleich feststeht, dass keine Kürzungsbeträge zu berücksichtigen sind. Der BGH wies darauf hin, dass eine ordnungsgemäße Begründung nur vorliege, wenn das Mieterhöhungsverlangen in sich widerspruchsfrei sei. Behaupte der Vermieter, er habe Fördermittel "zur Instandsetzung und Modernisierung" erhalten, dann müsse er auch die entsprechenden Kürzungsbeträge im Mieterhöhungsverlangen ausweisen. Andernfalls sei es nicht ausreichend begründet und formell unwirksam. Die Tatsache, dass die Begründung des Mieterhöhungsverlangens in Bezug auf den Punkt "Fördermittel zur Instandsetzung und Modernisierung" fehlerhaft gewesen sei, ändere nichts an dem Begründungserfordernis. Insoweit käme es nicht auf die tatsächlichen Verhältnisse, sondern nur auf den Erkenntnishorizont des Mieters an.
Das formell unwirksame Mieterhöhungsverlangen war auch nicht durch den Hinweis der Vermieterin im Prozess, dass Fördermittel nur für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt worden oder durch die Übersendung des Bewilligungsbescheids über die öffentlichen Fördermittel wirksam "nachgebessert" worden. Der BGH wies darauf hin, dass nach § 2 Abs. 3 MHG (jetzt § 558 b Abs. 3 BGB) insoweit die Übermittlung eines neuen, inhaltlich widerspruchsfreien und damit ausreichend begründeten, Mieterhöhungsverlangens erforderlich gewesen wäre.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Ingeborg Loch