Legenden zur Über- und Unterbelegung

Viel zu wenig kleine Wohnungen

Es gibt auf dem deutschen – und besonders dem Berliner – Wohnungsmarkt viel weniger kleine Wohnungen als kleine Haushalte. Auf 15 Millionen Einpersonenhaushalte kommen 2 Millionen Einzimmerwohnungen (Berlin: für knapp 900.000 Einpersonenhaushalte knapp 230.000 Einzimmerwohnungen). Und für 13 Millionen Zweipersonenhaushalte gibt es 8 Millionen Zweizimmerwohnungen. Es ist also für die Gesamtheit der kleinen Haushalte – gleich welchen Alters – gar nicht möglich, sich mit kleinen Wohnungen entsprechend ihrer Haushaltsgröße zu versorgen.

Haushalte mit Personen ab 65 wohnen nur unwesentlich überproportional unterbelegt. Lebensabschnittsbedingt leben ältere Menschen weit überwiegend in Ein- und Zweipersonenhaushalten. Also trifft sie der Mangel an kleinen Wohnungen besonders stark. Betrachten wir nur die kleinen Haushalte, dann ist der Anteil an Haushalten älterer Menschen, die in größeren Wohnungen leben, zwar – durch die speziellen Lebensumstände erklärbar – prozentual größer als im Gesamtdurchschnitt der kleinen Haushalte. Quantitativ, also die tatsächliche Zahl der Personen im Rentenalter in unterbelegten Wohnungen, ist dagegen viel kleiner als die von jüngeren in unterbelegten Wohnungen – in Berlin im Verhältnis von einem zu zwei Dritteln.

Welche Anteile verschiedene Altersgruppen an der Unterbelegung haben, hängt zudem sehr stark von der Definition ab, was als Unterbelegung bewertet wird. Das IW zählt einen Haushalt als unterbelegt, wenn seine Wohnung 3 Zimmer mehr als Haushaltsmitglieder hat, also Einpersonenhaushalte in vier Zimmern, Zweipersonenhaushalte in 5 Zimmern usw., und damit eine sehr gravierende Form der Unterbelegung.

Wertet man mit dieser Definition den aktuellen Mikrozensus aus, so ergibt sich folgendes Bild. Unterbelegt wohnen insgesamt 108.500 Haushalte. Von den 480.800 Rentnerhaushalten, 65 und älter, wohnen 38.500, etwa 8%, unterbelegt. Bleiben 70.000 Haushalte, die unterbelegt wohnen. Das entspricht einem Anteil von etwa 5% an der Gesamtzahl der Nicht-Rentner-Haushalte. Damit ist zwar der prozentuale Anteil der Rentnerhaushalte, die unterbelegt wohnen, größer als in der restlichen Bevölkerung. Das erklärt sich aber aus der oben genannten Tatsache, dass Rentner weit überwiegend in kleinen Haushalten leben, für die es gar nicht genug kleine Wohnungen gibt. Für die Frage der Regelungen auf dem Wohnungsmarkt zeigt es aber, dass allgemeine und nicht speziell auf Altenhaushalte gerichtete Lösungen gebraucht werden. Es drängt sich vielmehr der Eindruck auf, dass mit den Altenhaushalten ein Sündenbock für die unzureichende Wohnungsversorgung gesucht und gefunden wurde.

Betrachtet man die 45- bis 65-Jährigen, so schwindet auch der prozentuale Unterschied nahezu ganz, auch bei geringerer Form der Unterbelegung, also zwei Zimmer mehr als Haushaltsmitglieder.

Das Einkommen unterbelegt wohnender Haushalte (also auch der ab 65jährigen) ist in allen Altersklassen deutlich überdurchschnittlich. Bei Neuvermietung großer, familiengeeigneter Wohnungen kommen zu großen Teilen kleine, kinderlose Haushalte zum Zuge, große Haushalte auch nur bei deutlich überdurchschnittlichen Einkommen. Vor allem Haushalte mit mehreren Kindern haben aber den weitaus geringsten Anteil an Haushalten mit überdurchschnittlichen Einkommen.

Bei der Betrachtung, welche Haushalte beim Zuzug in große Wohnungen (ab 3,5 Zimmer) in den letzten Jahren in Berlin zum Zuge gekommen sind, zeigt sich, dass ein Drittel dieser Wohnungen von Ein- und Zweipersonenhaushalten angemietet wurden, also gravierend unterbelegt sind. Diese Haushalte haben im Durchschnitt ein Einkommen, das mehr als doppelt so hoch ist wie das Berliner Durchschnittsniveau. Sie haben einen sehr hohen Wohnflächenkonsum, aber aufgrund ihres hohen Einkommens – trotz der hohen Marktmiete – eine prozentual niedrige Mietbelastung.

Entscheidender Faktor Einkommen

Nur der geringste Teil wurde von Haushalten mit mehreren Kindern bezogen. Auch sie haben ein leicht überdurchschnittliches Einkommensniveau, sonst könnten sie sich die Wohnung angesichts der hohen Marktmiete nicht leisten.

Zur Tatsache, dass besonders häufig Familien mit mehreren Kindern von Überbelegung betroffen sind, wird häufig angeführt, es gebe zu wenige große Wohnungen, um diese Haushalte adäquat unterzubringen. Auch diese Behauptung ist falsch. In Deutschland kommen auf 5.270.000 Haushalte mit 4 und mehr Personen 16.694.000 große Wohnungen ab 4 Zimmer. In Berlin ist die Diskrepanz etwas geringer, aber mit 203.000 großen Haushalten gegenüber 297.000 großen Wohnungen so, dass die Überbelegung nicht an zu wenigen großen Wohnungen liegen kann.

Auch bei dem Thema Überbelegung/Unterbelegung zeigt sich das zentrale Problem des Wohnungsmarkts: ­die extreme Abhängigkeit der Wohnflächenversorgung vom Einkommen. Bei der genaueren Betrachtung des Problems Unterbelegung – und letztlich auch das der Überbelegung – schält sich als zentraler Verursacher eben nicht eine Altersgruppe, sondern die Wohnungsversorgung über den Markt, also über das Einkommen, als zentrales Vergabekriterium heraus.

Beispielhaft zeigt sich das, wenn wir Einkommen, Wohnfläche und Mietbelastung wie in der Grafik zu den Zweipersonenhaushalten auf Basis des Mikrozensus Wohnen für Berlin korrelieren. Mit steigendem Einkommen steigt die genutzte Wohnfläche deutlich an, während die Mietbelastung trotz steigendem Wohnflächenverbrauch sinkt. Auch bei den anderen Haushaltsgrößen zeigt sich dieses Bild.

Eine adäquate Wohnungsversorgung großer Haushalte und die Vermeidung von Überbelegung ist also nur durch staatliche Maßnahmen, wie durch einen deutlich verstärkten sozialen Wohnungsbau mit dauerhaft preisregulierten Mieten, zu erreichen. Maßnahmen wie die Förderung des Wohnungstauschs werden angesichts der hohen Einkommen der meisten unterbelegt wohnenden Haushalte nur einen geringen Umfang erreichen. Die Vorschläge, auch privaten Wohnungsunternehmen abzuverlangen, einen Teil ihrer Wohnungen zu Sozialwohnungskonditionen zu vermieten, böten da eher Ansatzpunkte, wenn damit auch die Vergabe großer Wohnungen an große Haushalte verbunden wird.