Haben Vermieter und Mieter in einer so genannten Kleinstreparaturklausel vereinbart, dass sich der Mieter zur Übernahme von Reparaturkosten für Bagatellschäden bis zu einem gewissen Bagatellbetrag verpflichtet, so muss sich der Mieter nicht an allen Reparaturen mit dem Bagatellbetrag beteiligen. Eine Vertragsklausel, die eine derartige Regelung enthalten würde, wäre unwirksam.
AG Lichtenberg, Urteil vom 04.05.2006 - 10 C 389/05 -
Die Vermieterin verlangte vom Mieter die Beteiligung in Höhe von 76,69 Euro an den Kosten für den Austausch einer Mischbatterie. Die entstandenen Reparaturkosten überstiegen diesen Betrag. In dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag war vereinbart, dass der Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungen der Mietsache zu tragen habe, die 150 DM (EUR 76,69 Euro) je Reparatur und jährlich insgesamt 6% der Kaltmiete nicht übersteigen. Zu den kleinen Instandhaltungen gehörte nach der vertraglichen Vereinbarung nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.
Das Amtsgericht hat die Klage der Vermieterin auf Kostenbeteiligung abgewiesen. Es wies in seiner Urteilsbegründung darauf hin, dass der Vermieterin unter keinem Gesichtspunkt ein Anspruch auf Beteiligung für den Austausch der Mischbatterie zustehe. Nach der Regelung im Mietvertrag habe der Mieter nur Kosten für kleine Instandhaltungen an Mietgegenständen, die seinem häufigen Zugriff unterliegen, zu tragen. Solche kleinen Instandhaltungen seien nach dem Inhalt der Vereinbarung dadurch gekennzeichnet, dass der Reparaturaufwand je Einzelreparatur nicht mit mehr als 150 DM (76,69 Euro) zu Buche schlage.
Nicht gefolgt ist das Amtsgericht der Ansicht der Vermieterin, nach der sich der Mieter bis zur Höhe des vereinbarten Betrags auch an den Kosten einer Reparatur zu beteiligen habe, die 150 DM (76,69 Euro) überschreite. In der Vorschrift sei der Begriff "Kleinreparaturklausel" ausdrücklich damit erläutert, dass der Reparaturaufwand unter 150 DM (76,69 Euro) liegen müsse. Nur mit dieser Eingrenzung und unter Beschränkung auf die Mietgegenstände, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, entspreche die Klausel noch dem gesetzlichen Leitbild eines Mietvertrags.
Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Umstand, dass die Erstattungspflicht generell auf 6% der Jahresmiete beschränkt sei. Denn dieser Teil der Klausel solle lediglich verhindern, dass der Mieter durch eine Häufung von Kleinreparaturen innerhalb eines gewissen Zeitraums mit unüberschaubaren Kosten belastet werde.
Nach Ansicht des Amtsgerichts war die Auslegung der Klausel eindeutig. Unabhängig davon gelangte das Amtsgericht zu dem Ergebnis, dass eine anderweitige Auslegung (oder eine entsprechende Klausel), nach der sich der Mieter an jeder Reparatur mit dem Bagatellbetrag (150 DM/76,69 Euro) beteiligen müsse, insgesamt unwirksam sei. Denn eine solche Vereinbarung würde mit dem gesetzlichen Leitbild, nach dem die Kosten sämtlicher Reparaturen der Mietsache grundsätzlich den Vermieter treffen, nicht mehr in Einklang zu bringen sein.
Auch der von der Vermieterin vorgebrachte Einwand, dass sich der Begriff "Bagatellklausel" und die damit von der Kostentragungspflicht erfassten Sachverhalte wegen der allgemeinen Preisentwicklung verändern würden, ließ das Amtsgericht nicht gelten. Die Klage wurde abgewiesen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Gerd-Peter Junge