Der neue Eigentümer eines Grundstücks ist nicht zur Erstattung der Mietsicherheit an den Mieter verpflichtet, wenn das Mietverhältnis vor Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch beendet und der Mieter auch bereits aus der Wohnung ausgezogen war.
BGH, Urteil vom 04.04.2007 - VIII ZR 219/06 -
Der Mieter hatte 1999 eine Wohnung bei einer Wohnungsbaugesellschaft gemietet. Das Grundstück befand sich seit dem 12. April 2004 unter Zwangsverwaltung. Das Mietverhältnis wurde vom Mieter zum 30. Juni 2004 gekündigt und die Mietwohnung zurückgegeben. Am 26. November 2004 erhielt ein neuer Eigentümer im Rahmen einer Zwangsversteigerung den Zuschlag für das Grundstück.
Mit einer Klage verlangte der Mieter die Rückzahlung der Kaution von dem neuen Eigentümer. Das Amtsgericht gab der Klage des Mieters statt, das Landgericht wies die Berufung des neuen Eigentümers zurück und die Revision des Eigentümers gegen das Urteil führte beim BGH zum Erfolg. Der BGH gelangte zu dem Ergebnis, dass der neue Eigentümer in diesem Fall nicht zur Abrechnung und Rückgewähr der Kaution verpflichtet sei.
Das Amtsgericht und das Landgericht hatten die Ansicht vertreten, dass die Vorschrift des § 556 a BGB, nach welcher der Erwerber des Grundstücks dem Mieter für die Erstattung der Kaution hafte, auch auf den vorliegenden Fall anzuwenden sei. Der Erwerb des Grundstücks in der Zwangsvollstreckung stehe dem Erwerb im Sinne des § 566 BGB gleich. Da der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution jedoch erst mit Ablauf von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung fällig sei und der Eigentumserwerb in diesen Zeitraum falle, hafte der neue Eigentümer ebenfalls für die Rückzahlung der Mietsicherheit.
Dieser Ansicht schloss sich der BGH nicht an. Er ging zwar - ebenso wie das Landgericht - davon aus, dass die Vorschriften der § 566 und 566 a BGB auch auf den Eigentumserwerb in der Zwangsvollstreckung Anwendung finden. Allerdings komme eine Verpflichtung des neuen Eigentümers zur Erstattung der Sicherheitsleistung an den Mieter nicht in Betracht, wenn das Mietverhältnis vor Eigentumsübergang beendet war und der Mieter die Wohnung bereits zurückgegeben hat.
Nach dem Sinn und Zweck der Vorschriften der §§ 566, 566 a BGB solle derjenige Mieter geschützt werden, dessen Mietverhältnis durch den Eigentumserwerb auf einen neuen Vermieter übergehe. Insbesondere solle verhindert werden, dass die Ansprüche aus dem Mietvertrag und aus der Kautionsabrede auseinanderfallen, mit der Folge, dass der Mieter seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegen den neuen Vermieter und seine Ansprüche auf Kautionsrückzahlung gegen den alten Vermieter geltend machen müsse.
Wenn ein Mieter das Mietverhältnis bereits vor dem Eigentumsübergang beende und aus der Wohnung ausziehe, wird seine Rechtsposition nach Ansicht des BGH durch einen späteren Eigentumswechsel nicht mehr berührt. Insoweit sei es gerechtfertigt, nicht die Fälligkeit (die zudem von den Umständen des Einzelfalls abhängt und nicht nach einer feststehenden Frist zu berechnen ist) des Anspruchs auf Abrechnung der Mietkaution, sondern die Beendigung des Mietverhältnisses als Abgrenzungskriterium heranzuziehen.
Eine Ausnahme werde nur für diejenigen Mietverhältnisse gemacht, bei denen das Mietverhältnis zwar beendet sei, aber die Wohnräume noch nicht zurückgegeben wurden. In diesem Fall stimmt der BGH mit der herrschenden Meinung in Literatur und Rechtsprechung überein, dass in entsprechender Anwendung des § 566 BGB der neue Eigentümer in das Abwicklungsverhältnis mit dem Mieter eintritt. Eine Übertragung dieser entsprechenden Anwendung auf den bereits ausgezogenen Mieter hält der BGH jedoch nicht für erforderlich.
Die vorstehende Rechtsansicht benachteilige den Mieter nicht, da dieser sich nach wie vor an den bisherigen Vermieter halten könne. Gegen das Risiko von wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Vermieters könne sich der Mieter dadurch absichern, dass er eine Anlage der Mietsicherheit getrennt vom Vermögen des Vermieters gemäß § 551 Absatz 3 Satz 3 BGB verlange. Die Klage des Mieters wurde daher abgewiesen.
Veröffentlicht in Das Grundeigentum 2007, Seite 718 f.