Immer mehr und immer schneller

Binnen zwei Jahren nahm die mittlere Angebotsmiete um insgesamt 4,20 Euro/qm zu, und damit deutlich stärker als in den acht Jahren zuvor (2015 bis 2022), wo es insgesamt 3,04 Euro/qm waren. Damit erlebte Berlin in den zurückliegenden zehn Jahren einen stärkeren prozentualen Anstieg als andere Metropolen wie München oder Hamburg. Diese Entwicklung zeigt sich nicht nur in der Innenstadt, sondern auch in den Stadtrandlagen.  Die höchste mittlere Angebotsmiete im Bezirksvergleich wurde in Mitte mit 19,91 Euro/qm erfasst, gefolgt von Friedrichshain-Kreuzberg (19,42 Euro/qm) und Charlottenburg-Wilmersdorf (19,39 Euro/qm). Demgegenüber standen Reinickendorf (12,15 Euro/qm), Spandau (12,00 Euro/qm) und Marzahn-Hellersdorf (11,38 Euro/qm) mit den niedrigsten mittleren Angebotsmieten. Aber mit einem Anstieg von 17,2% im Vorjahresvergleich verzeichnete die äußere Stadt den höchsten prozentualen Zuwachs der Angebotsmieten. Trotz der sogenannten „Mietpreisbremse“ für Neuvermietungen haben sich die Angebotsmieten immer stärker von den ortsüblichen Vergleichsmieten des Mietspiegels entkoppelt, und auch das mit wachsender Dynamik. Während zwischen 2014 und 2023 die ortsübliche Vergleichsmiete um 25,8% angestiegen ist, verzeichneten die Angebotsmieten einen Zuwachs um 70,4%. Allerdings sind in den Mietspiegelwerten Modernisierungsumlagen oftmals nicht berücksichtigt.  

Wohnungswechsel oft unmöglich 

Interessant ist in diesem Zusammenhang auch die Relation zwischen Einkommens- und Mietpreisentwicklung. Die mittleren Einkommen stiegen pro Einwohner in der vergangenen Dekade um 32,1%, also stärker als die ortsüblichen Vergleichsmieten, aber deutlich geringer als die Angebotsmieten. Für die Preisentwicklung spielt auch das Verhältnis aus Wohnungsbestand und Bevölkerung für den quantitativen Versorgungsgrad des Wohnens eine wichtige Rolle. Berlin verzeichnet laut IBB-Bericht dabei seit mehreren Jahren ein Angebotsdefizit. Der Bevölkerungszuwachs lag zwischen 2014 und 2023 bei rund 9%. Demgegenüber stand ein Anstieg des Wohnungsbestands um 7,3%. Neben einem unzureichenden Angebot sorgen vor allem finanzielle Hürden dafür, dass Haushalte trotz veränderter Wohnbedarfe in ihrer bisherigen Wohnung verharren. In fast allen Nachfragegruppen führt ein Umzug zu kaum tragbaren finanziellen Zusatzbelastungen. Exemplarisch wird dies bei Paaren mit zwei Kindern deutlich: Eine Wohnungsvergrößerung um ein Zimmer würde – je nach Umzug in eine Neubau- oder Bestandswohnung – eine durchschnittliche Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 442 Euro (im Bestand) bzw. 988 Euro (im Neubau) nach sich ziehen. Lediglich bei Umzügen in eine Wohnung der landeseigenen Wohnungsunternehmen waren nur moderate finanzielle Veränderungen zu erwarten. Eine erfreuliche Nachricht hat der IBB-Bericht dann doch noch zu bieten. Weitgehend gebremst scheint die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu sein. 2023 sei mit nur noch 4.500 Wohnungen der niedrigste Umwandlungswert dieses Jahrzehnts registriert worden, resümiert die IBB. 2022 waren es noch rund 12.600 Wohnungen mehr. Die Zahlen für 2024 lagen noch nicht vor. Ursache ist die seit Oktober 2021 geltende Genehmigungspflicht für die Aufteilung von Mietshäusern in Wohneigentum.