Der Vermieter ist berechtigt, die Verbrauchskosten des Mieters auf der Grundlage des § 9 a Heizkostenverordnung zu schätzen, wenn dieser bei einem ordnungsgemäß angekündigten Ablesetermin nicht anwesend ist. Die Heizkostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn in ihr die Schätzungsgrundlage nicht erläutert wird.
LG Berlin, Urteil vom 11.06.2007 - 67 S 472/06 -
Der Mieter war im Laufe des Jahres 2004 eingezogen. Das Abrechnungsunternehmen hatte zum Ende 2004 die Termine zur Ablesung der Verbrauchswerte der Heizungen angekündigt, den Mieter jedoch nicht angetroffen. Daraufhin schätzte es den Verbrauch des Mieters. Der Verbrauch des Mieters wurde in der Abrechnung in folgender Weise dargestellt:
| Kostenart | Gesamteinheiten |
|---|---|
| Verbrauchskosten | Heizung |
| Verbrauchskosten | Warmwasser |
| Grundkosten Heizung | 53,87 qm |
| Grundkosten Warmwasser | 53,87 qm |
| Ermittlung Ihrer Einheiten | |
| Ihre Einheiten wurden geschätzt | 914,75 Einh |
| Ihre Einheiten wurden geschätzt | 91,21 cbm |
| 397 von 1000 DIN Gradtageanteilen | 21,38 qm |
Die in Bezug genommene Gradtagstabelle war abgedruckt und der Nutzungszeitraum des Mieters angegeben. Es fehlte jedoch eine Erläuterung, auf welcher Grundlage der dem Mieter in Rechnung gestellte Verbrauch geschätzt wurde. Auf der Rückseite der Abrechnung befand sich lediglich ein Hinweis, dass bei einer notwendigen Schätzung der Wert unter Berücksichtigung der Bestimmungen des § 9 a Heizkostenverordnung ermittelt werde.
Das Landgericht hat die Klage des Vermieters auf Nachzahlung der sich aus der Abrechnung ergebenden Nachforderungen abgewiesen. Es unterstellte zugunsten des Vermieters, dass die Voraussetzungen für die Schätzung (nämlich die Abwesenheit des Mieters trotz formell ordnungsgemäßer Ankündigung) vorliegen würden.
Gleichwohl war die Abrechnung nach Ansicht des Landgerichts formell unwirksam. Auch wenn ein Vermieter zur Schätzung berechtigt sei, müsse er die Grundlagen dieser Schätzung in der Abrechnung angeben. Der pauschale Verweis auf die Vorschrift des § 9 a Heizkostenverordnung genüge insoweit nicht, zumal dort mehrere Schätzmethoden zur Auswahl angeboten werden. Grundsätzlich sind für die formelle Wirksamkeit zwar die Angabe der Gesamtkosten, die Darstellung des Verteilerschlüssels und der Einzelkosten sowie der Abzug der gezahlten Vorschüsse ausreichend und keine weiteren Erläuterungen erforderlich. Da es sich hier aber um die erste Abrechnungsperiode des Mietverhältnisses handelte, konnte zur Schätzung des Verbrauchs des Mieters nicht auf Abrechnungen aus Vorjahren zurückgegriffen werden. Es mussten Schätzgrundlagen herangezogen werden, die der Mieter nicht kennen konnte. Deshalb war eine Erläuterung erforderlich, um dem Mieter die Prüfung der Angemessenheit der Schätzung zu ermöglichen.
Eine Heizkostenabrechnung, die dem Mieter keine Möglichkeit bietet, die Angemessenheit der Schätzung zu überprüfen, ist nach Ansicht des Landgerichts Berlin formell unwirksam. Das Landgericht hielt die nachträglich mitgeteilte Methode der Schätzung für sachgerecht, allerdings war diese erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Absatz 3 BGB und damit so spät nachgereicht worden, dass eine Heilung des formellen Mangels der Abrechnung ausgeschlossen war.
Veröffentlicht in Das Grundeigentum 2007, Seite 1190