Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis fristlos, ohne dass die Kündigung berechtigt ist, hat der Mieter Anspruch auf Erstattung der ihm durch die Einschaltung eines Anwalts entstehenden Kosten.
Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 26. November 2002 – 220 C 181/02 –
Der Mieter hatte die Miete wegen mehrerer Wasserschäden gemindert. Der Vermieter hatte gegenüber dem Mieter eine fristlose Kündigung wegen des durch die Mietminderung bedingten Mietzinsrückstands ausgesprochen. Daraufhin schaltete der Mieter einen Rechtsanwalt ein, der ein an den Vermieter gerichtetes Schreiben verfasste, in dem die Kündigung als ungerechtfertigt zurückgewiesen wurde. Mit der Klage verlangte der Mieter die Erstattung der ihm durch die Beauftragung des Rechtsanwalts entstandenen Kosten.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es wies in seiner Urteilsbegründung darauf hin, dass der Vermieter mit der grundlosen Kündigung seine Vertragspflichten schuldhaft verletzt hatte. Ein Vermieter aber, der einem Mieter von Wohnräumen das Mietverhältnis ohne Grund kündige, ist wegen positiver Vertragsverletzung zum Schadensersatz verpflichtet.
Im vorliegenden Falle sei die Kündigung unwirksam gewesen, weil der Mieter auf Grund von drei beträchtlichen Wassereinbrüchen zur Minderung des Mietzinses berechtigt gewesen war. Das Verhalten des Vermieters (nämlich die unberechtigte Kündigung) sei auch schuldhaft gewesen, da der Vermieter die Mängel gekannt habe. Unbeachtlich sei, dass die Höhe der vom Mieter geltend gemachten Mietminderung nicht 30 % sondern lediglich 25 % der Bruttokaltmiete ausgemacht habe. Der Irrtum des Mieters über die Höhe der (im Ergebnis nur vom Gericht festzusetzenden) Mietminderung sei bei substanziierten Minderungsgründen nicht schuldhaft, so dass aus diesem Grunde ein Verzug mit der Zahlung des Mietzinses nicht vorgelegen habe.
Durch die zur Abwehr der fristlosen Kündigung erfolgte Beauftragung eines Rechtsanwalts sei dem Mieter ein Schaden in Höhe der Rechtsanwalts-Gebühren entstanden. Diesen Schaden habe der Vermieter zu ersetzen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Michael Weßels