Das Vorhandensein von gesundheitsgefährdenden Giftstoffen in der Wohnung (im vorliegenden Fall polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe in der Raumluft) kann die Tauglichkeit der Nutzung zu Wohnzwecken gänzlich aufheben und damit zu einer Mietminderung von 100% führen.
Wegen der bloßen Möglichkeit, in dieser Wohnung noch Möbel aufzustellen und Sachen zu lagern, ist der Mieter nicht zur Zahlung eines "Restmietzinses" verpflichtet.
LG Berlin, Urteil vom 31.08.2004 - 65 S 117/02 -
Die Mieterin hatte wegen der von ihr behaupteten Geruchsbelästigung und der, auf Grund einer Erkrankung vermuteten, Schadstoffbelastung in der Wohnung die Miete zunächst anteilig und anschließend vollständig gemindert. Der Vermieter verlangte die Zahlung des durch die Minderung bedingten Zahlungsrückstands. In einem (anderen) Verfahren um die Beseitigung der Geruchsbelästigung war ihr der Nachweis der Schadstoffbelastung der Raumluft trotz Sachverständigengutachtens nicht gelungen.
Das Amtsgericht hatte auf Grund der Feststellungen des Sachverständigen im Mängelbeseitigungsverfahren von einem weiteren Sachverständigenbeweis abgesehen und eine in Augenscheinnahme unter Hinzuziehung zweier sachverständiger Zeugen durchgeführt. Anschließend hatte es der Klage der Vermieterin auf Zahlung des Mietrückstands größtenteils (unter Abzug einer geringfügigen Minderung wegen optischer Beeinträchtigungen) stattgegeben. Die Mieterin legte Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil ein. Das Landgericht führte eine Beweisaufnahme durch Hinzuziehung eines Sachverständigen durch.
Das Landgericht wies in seiner Begründung zunächst darauf hin, dass die Mieterin nicht von ihren Mietminderungsansprüchen ausgeschlossen sei, weil sie den Mangel erst im Anschluss von acht Monaten nach Begründung des Mietverhältnisses geltend gemacht habe. Unabhängig von der Frage, wann die Mieterin den Mangel festgestellt habe, reiche ein Zeitraum von acht Monaten nicht aus, um eine Verwirkung des Rechts zur Mietminderung anzunehmen.
Der Sachverständige hatte eine außergewöhnlich hohe Menge an polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK) in der Wohnung festgestellt. In der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht hat er geäußert, dass er im Laufe seiner Tätigkeit noch nie eine derart hohe Konzentration an PAK gemessen habe. Er hatte ferner darauf hingewiesen, dass zwar für die konkrete Zusammensetzung keine verbindlichen Grenzwerte vorlägen, auf der Grundlage der Gefährlichkeit vergleichbarer Kohlenwasserstoffe und eines vorhandenen Umrechnungsfaktors müsse jedoch davon ausgegangen werden, dass zumindest der betroffene Raum (Schlafzimmer) nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werden könne. Er wies ferner darauf hin, dass auch durch vermehrtes Lüften eine Verbesserung dieser Situation nicht zu erreichen sei.
Im Anschluss an die Feststellungen des Sachverständigen hat das Landgericht ausgeführt, dass die vorgefundene Konzentration an PAK zu einem unzumutbaren Gesundheitsrisiko für die Bewohner führe. Das gelte auch dann, wenn für die konkret vorgefundenen Kohlenwasserstoffe keine verbindlichen Grenzwerte vorgeschrieben seien. Der Sachverständige hatte die krebserregende Wirkung nachvollziehbar dargestellt. Ein solches konkretes Gesundheitsrisiko führe auch dann zu Unbewohnbarkeit, wenn sich ein direkter Zusammenhang zwischen den Gefahrstoffen und einer Erkrankung nicht unmittelbar nachweisen lasse. Insoweit genüge es, dass nach dem heutigen Wissensstand für den Bewohner das erhebliche Risiko einer Erkrankung besteht. Die Tauglichkeit der Mietsache zum vertraglich vorausgesetzten Gebrauch werde nicht erst dann beeinträchtigt, wenn ein Schaden (Erkrankung) eingetreten sei, sondern bereits dann, wenn die erhebliche Gefahr der Verwirklichung des Risikos besteht.
Die mit dem Aufenthalt in der Wohnung verbundene konkrete Gefahr für die Gesundheit der Mieterin führte nach Ansicht des Landgerichts nicht nur zu einer eingeschränkten, sondern zur vollständigen Aufhebung der Tauglichkeit der Mietsache zu Wohnzwecken. Die für die Mieterin verbleibende Möglichkeit, in der Wohnung Möbel aufzustellen oder Sachen zu lagern, stelle keine vertragsgemäße Nutzung dar und führe somit nicht zu einem "verbleibenden" Mietzins. Das Urteil des Amtsgerichts wurde aufgehoben und die Klage des Vermieters abgewiesen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Oliver Marson