Ein Vermieter muss in der Betriebskostenabrechnung auch dann die Gesamtkosten für eine Betriebskostenart angeben, wenn bestimmte Kostenteile nicht umlagefähig sind und deshalb vorab zum Abzug gebracht wurden. Für den Mieter muss erkennbar sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind. Eine in diesem Sinne fehlerhafte Abrechnung kann nur innerhalb der Frist des § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB (Abrechnungspflicht innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums) korrigiert werden. Erfolgt eine solche Korrektur nicht, sind die betroffenen Positionen aus dem Abrechnungsergebnis herauszunehmen.
BGH, Urteil vom 14.02.2007 - VIII ZR 1/06 -
Mieter und Vermieter stritten um die Berechtigung einer Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung. In dieser Abrechnung waren für die Betriebskostenarten Grundsteuer und Wassergeld/Entwässerung sowie für die Position Hauswart lediglich die umlagefähigen Kostenteile, nicht aber die Gesamtbeträge mitgeteilt worden. Die nicht umlagefähigen Kostenteile (Vorwegabzug) waren in der Abrechnung nicht angegeben.
Das Amtsgericht hat der Klage des Vermieters auf Nachzahlung aus der Abrechnung in Höhe von 129,33 Euro stattgegeben. Auf die Berufung des Mieters hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts aufgehoben und die Klage des Vermieters abgewiesen. Dagegen hat der Vermieter beim Bundesgerichtshof (BGH) erfolglos Revision eingelegt.
Der BGH stellte in seinem Urteil fest, dass die ursprüngliche Abrechnung nicht formell ordnungsgemäß gewesen sei. Zu einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung, die den Anforderungen des § 259 BGB entspreche, gehöre die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben. Soweit keine besonderen Vereinbarungen getroffen wurden, müsse eine Betriebskostenabrechnung über Gebäude mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig als Mindestangabe eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde liegenden Verteilerschlüssel sowie die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen enthalten.
Nach Ansicht des BGH wurde dieses formelle Erfordernis mit der vorliegenden Abrechnung nicht erfüllt. Die dem Mieter mitgeteilten Gesamtkosten (hier bei den Positionen Grundsteuer, Wassergeld und Hauswart) wurden vorab um nicht umlagefähige Kostenanteile bereinigt, ohne dass dies in der Abrechnung mitgeteilt wurde. Die vollständigen - also nicht bereinigten - Gesamtkosten sind nach Ansicht des BGH jedoch auch dann mitzuteilen, wenn diese nicht auf den Mieter umgelegt werden. Für einen Mieter müsse ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kostenanteile vorab zum Abzug gebracht wurden, da auch dieser Abzug einen Einfluss auf die für den Mieter verbleibenden Kosten habe.
Der BGH wies darauf hin, dass eine Korrektur der Abrechnung - bezogen auf die streitigen Positionen - nur innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB erfolgen könne. Anders als bei der fehlerhaften Angabe eines Verteilerschlüssels sei der Mieter ohne die Angabe der vorab zum Abzug gebrachten Teilbeträge nicht in der Lage, die Abrechnung auf ihre Richtigkeit zu überprüfen. Soweit der Fehler nur einzelne Betriebskostenarten betreffe und diese Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können, führt er zwar nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung, die betroffenen Positionen müssten jedoch aus dem Abrechnungsergebnis herausgerechnet werden.
Im vorliegenden Fall musste der Mieter keine Nachzahlungen leisten, weil die betroffenen Kostenarten den Nachzahlungsbetrag bereits überstiegen.
Veröffentlicht in Das Grundeigentum 2007, Seite 438 f.