Der Vermieter ist dem Mieter zum Ersatz der Kosten für die Abwehr einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung verpflichtet, wenn er die Eigenbedarfskündigung noch vor Eintragung ins Grundbuch ausgesprochen und dem Mieter für den Fall der nicht fristgerechten Räumung die Erhebung einer Räumungsklage angedroht hat.
AG Charlottenburg, Urteil vom 30.10.2008 – 211 C 98/08 –
Der (spätere) Vermieter hatte die von der Mieterin bewohnte Eigentumswohnung gekauft. Noch bevor er einen Antrag auf Eintragung in das Grundbuch gestellt hatte, kündigte er das Mietverhältnis unter Berufung auf einen bei ihm vorliegenden Eigenbedarf und drohte für den Fall des nicht rechtzeitigen Auszugs der Mieterin die unverzügliche Erhebung der Räumungsklage an.
Mit anwaltlichem Schreiben widersprach die Mieterin der Eigenbedarfskündigung. Daraufhin teilte der Vermieter durch anwaltliches Schreiben mit, dass er aus der Kündigung keine Rechte ableiten werde. Mit der Klage macht die Mieterin den Anspruch auf Erstattung der ihr entstandenen Kosten für die Inanspruchnahme anwaltlicher Vertretung zur Abwehr der Eigenbedarfskündigung geltend.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es vertrat die Ansicht, die Mieterin könne vom Vermieter die Erstattung der aufgewendeten Anwaltskosten zur Abwehr der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung nach Maßgabe der Vorschriften der §§ 826 und 249 BGB verlangen. Der (spätere) Vermieter habe sich in sittenwidriger Weise einer Rechtsposition berühmt und nicht bestehende Eigentumsrechte geltend gemacht. Zur Abwehr dieser Ansprüche sei die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe erforderlich gewesen.
Die Eigenbedarfskündigung habe der Vermieter zu einem Zeitpunkt ausgesprochen, an dem er weder Vermieter noch Eigentümer gewesen sei und sich auf diese Weise eine Rechtsposition angemaßt, die tatsächlich nicht vorgelegen habe. Er habe somit in Kenntnis seiner nicht bestehenden Rechtspositionen unter Vorspiegelung falscher Tatsachen (seiner Stellung als Eigentümer) versucht, die Unkenntnis der Mieterin auszunutzen und sich einen unbegründeten Vorteil (die Räumung der Wohnung durch die Mieterin) zu verschaffen. Da er zu diesem Zeitpunkt die Eintragung in das Grundbuch (die Grundbucheintragung ist zwingende Voraussetzung für seinen Eintritt in die Vermieterposition) noch nicht einmal beantragt hatte, gelangte das Amtsgericht zu der Feststellung, dass er in vorwerfbarer Weise seine Stellung als Käufer der Wohnung und die Unkenntnis der Mieterin über den Stand des Kaufgeschäfts zum Nachteil der Mieterin ausgenutzt habe. Durch dieses sittenwidrige Verhalten sei der Mieterin ein Schaden in Höhe der entstandenen Anwaltskosten zugefügt worden. Diesen Schaden habe er der Mieterin gemäß § 826 BGB zu ersetzen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Rainer Tietzsch