Zur Anwendbarkeit einer Mietvertragsklausel, nach der für die Betriebskosten das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses als vereinbarter Umlegungsmaßstab gilt, auf eine zu entrichtende Grundsteuer.
BGH, Urteil vom 26.05.2004 - VIII ZR 169/03 -
Die Vermieter und Mieter stritten nach Beendigung des Mietverhältnisses um die Erstattung eines Kautionsguthabens des Mieters. Der Vermieter hatte eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2001 mit dem Guthaben aus der Kautionsabrechnung verrechnet. Der Mieter vertrat die Ansicht, die Betriebskostenabrechnung sei in Bezug auf die Position "Grundsteuer" fehlerhaft.
Im Mietvertrag war als Umlagemaßstab für sämtliche Betriebskosten - mit Ausnahme der Heizungs- und Warmwasserkosten - das Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche des Hauses vereinbart gewesen. Da es sich bei der Wohnung um Wohnungseigentum handelte, wurde für jede Eigentumswohnung ein gesonderter Grundsteuerbescheid erlassen. Der Vermieter hatte die Betriebskostenposition "Grundsteuer" nicht nach dem vereinbarten flächenbezogenen Umlageschlüssel, sondern anhand des für die Wohnung vorliegenden Grundsteuerbescheids ermittelt. Die Differenz zwischen den beiden Berechnungsmethoden ergab den vom Mieter geforderten und vom Vermieter mit dem Kautionsguthaben verrechneten Betrag.
Das Amtsgericht Spandau hat die Klage des Mieters auf Zahlung der Abrechnungsdifferenz zu dem nach Auffassung des Mieters maßgeblichen anteiligen Umlegungsmaßstab hinsichtlich der Grundsteuer abgewiesen. Das Landgericht Berlin hat die Berufung des Mieters zurückgewiesen, jedoch die Revision zugelassen.
Auf die Revision des Mieters hat der Bundesgerichtshof (BGH) das Urteil des Landgerichts Berlin aufgehoben und der Klage des Mieters auf Auszahlung des Differenzbetrags stattgegeben.
Das Landgericht Berlin hatte, ebenso wie das Amtsgericht Spandau, die Ansicht vertreten, die vertragliche Vereinbarung sei einschränkend auszulegen, wenn die Betriebskosten abgrenzbar und zweifelsfrei durch die wohnungsbezogenen Grundsteuerbescheide der Wohnung zugewiesen werden könnten. Insoweit bedürfe es des vereinbarten flächenbezogenen Umlageschlüssel nicht.
Der BGH wies in seinem Urteil darauf hin, dass entgegen der Ansicht des Landgerichts Berlin für den Abrechnungsmaßstab der Betriebskosten eine vertragliche Vereinbarung maßgeblich sei, soweit - wie im vorliegenden Fall - eine solche getroffen wurde. Eine Umlage nach Miteigentumsanteilen anstelle des Flächenmaßstabs sei auch nicht aus dem Grund geboten, dass es sich bei dem vermieteten Wohnraum um Wohnungseigentum handelt, da dem Vermieter die für die Abrechnung maßgebliche Gesamtfläche bekannt oder von ihm unschwer zu ermitteln sei. Es sei auch ohne Bedeutung, dass der Abrechnungsmaßstab für den Vermieter nachteilig sei, da er nicht die gesamte Grundsteuer der Wohnung auf den Mieter abwälzen könne. Wolle der Vermieter einen anderen Abrechnungsmaßstab (z.B. den Grundsteuerbescheid) verwenden, müsse er dies bei den Vertragsverhandlungen berücksichtigen.
Abgedruckt in Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WM) 2004, S. 403 ff.