Haben die Vertragsparteien eine Bruttokaltmiete (oder auch Teilinklusivmiete) vereinbart, ist eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ausgeschlossen. Dies gilt auch für Mietverträge, für die vor der Mietrechtsreform die Möglichkeit einer Erhöhung nach § 4 MHG bestand.
AG Neukölln, Urteil vom 17.07.2008 - 10 C 53/08 -
Die Vertragsparteien hatten im Mietvertrag eine Bruttokaltmiete in Höhe von 660,00 Euro vereinbart. Nach dem Inhalt der Vereinbarung zu § 3 des Mietvertrags sollten Erhöhungen der Betriebskosten anteilig umgelegt werden, ebenso sollten Ermäßigungen zur anteiligen Herabsetzung der Miete führen. Darüber hinaus war eine Staffelmiete vereinbart.
Mit Schreiben vom 10. Juni 2003 teilte der Vermieter den Mietern mit, dass sich die Betriebskosten (zu ihren Gunsten) verändert hätten und senkte die Miete ab dem 1. Juli 2003 auf 648,90 Euro. Nachdem die Betriebskosten zwischenzeitlich wieder gestiegen waren, erklärte der Vermieter mit Schreiben vom 1. Juni 2005 eine Erhöhung der Betriebskosten um 13,53 Euro. Diesen Betrag zahlten die Mieter für eine gewisse Zeit und stellten ab Oktober 2007 die Zahlung des Erhöhungsbetrags ein.
Der Vermieter vertrat die Ansicht, er sei zur Erhöhung der Betriebskosten um13,53 Euro gemäß § 560 BGB berechtigt gewesen. Andernfalls sei auch die erste Mietsenkung um 11,10 Euro unwirksam, sodass er seine Klage hilfsweise auf die noch nicht verjährten Mietforderungen aufgrund der wegen der Ermäßigung der Betriebskosten herabgesetzten Miete stütze.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es stellte zunächst fest, dass zwischen den Parteien einer Bruttokaltmiete (oder auch Teilinklusivmiete) vereinbart wurde. Die Vorschrift des § 560 BGB sei jedoch nur auf die Veränderung von Betriebskostenpauschalen sowie auf die Anpassung von vereinbarten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten anwendbar.
Entgegen der Ansicht des Klägers sei im vorliegenden Fall jedoch eine Bruttokaltmiete und nicht etwa eine Nettomiete zuzüglich einer Betriebskostenpauschale vereinbart. Zwar spreche für diese Ansicht des Klägers, dass der Mietvertrag Regelungen enthalte, die üblicherweise nur bei einer Betriebskostenpauschale verwendet werden. Zugleich sei jedoch im Mietvertrag das Kästchen "bruttokalt" angekreuzt. Etwaige Zweifel bei der Auslegung müssten zulasten des Vermieters gehen, sodass von einer Bruttokaltmiete auszugehen sei.
Das Amtsgericht wies darauf hin, dass die Vorschrift des § 560 BGB bei gestiegenen Betriebskosten eine einseitige Erhöhungsmöglichkeit für Bruttokaltmieten nicht mehr vorsehe. Da der Gesetzgeber im Zuge der Mietrechtsreform (die zur Schaffung des § 560 BGB geführt hat) eine Übergangsregelung vorgesehen habe, bestehe auch keine Regelungslücke. Die einseitige Erhöhungserklärung des Vermieters sei somit unwirksam.
Darüber hinaus konnte der Vermieter auch keinen Anspruch aus den noch nicht verjährten Mietforderungen des Jahres 2005 herleiten. Das Amtsgericht vertrat die Ansicht, dass in die vom Vermieter erklärte Senkung der Betriebskosten zum 1. Juli 2003 nicht unwirksam gewesen sei. Die Vorschrift des § 560 Absatz 6 BGB verbiete nur eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung von den gesetzlichen Vorschriften. Aus diesem Grund habe der Vermieter jederzeit die Absenkung der Miete vereinbaren können. Eine solche Vereinbarung habe in dem von den Mietern konkludent angenommenen Angebot im Schreiben vom 10. Juni 2003 bestanden.
Auch vor dem Hintergrund der Mietsenkung sah das Amtsgericht keinen Verstoß gegen Treu und Glauben, wenn sich die Mieter nunmehr auf die Unwirksamkeit der gegen die Vorschrift des § 560 BGB verstoßenden Betriebskostenerhöhung berufen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Benjamin Raabe