Der Mieter ist grundsätzlich auch dann zur Entfernung der von ihm in der Mietwohnung vorgenommen Einbauten verpflichtet, wenn der Vermieter dem Einbau schriftlich zugestimmt hat. Eine solche Zustimmung des Vermieters beinhaltet nicht automatisch den Verzicht auf die Pflicht zum Entfernen der Einbauten nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Ein solcher Verzicht kann jedoch angenommen werden, wenn der Vermieter im Anschluss an die Beendigung des Mietvertrags die Wohnung zusammen mit den Einbauten neu vermietet ohne sich den Ausbau der Dusche gegenüber dem neuen Mieter vorzubehalten.
AG Neukölln, Urteil vom 09.10.2002 - 13 C 76/02 -
Der Mieter hatte mit schriftlicher Zustimmung seines ursprünglichen Vermieters eine Dusche in die Wohnung eingebaut. Der neue Vermieter hat das zur Wohnung gehörende Grundstück gekauft. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Mieter vom (neuen) Vermieter die Herausgabe eines Teils der Kaution. Der (neue) Vermieter lehnte dies ab und machte seinerseits noch weitergehende Ersatzansprüche wegen der Kosten der Entfernung der Dusche geltend. Er behauptete unter anderem, die Dusche sei nicht sach- und fachgerecht eingebaut worden.
Mit der Klage machte der Mieter die Herausgabe des noch offenen Teils der Kaution gegen den (neuen) Vermieter geltend. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es wies in seinen Urteilsgründen zunächst darauf hin, dass derjenige Vermieter, der auf Grund des Eigentumserwerbs in das Mietverhältnis eintrete, gegenüber dem Mieter verpflichtet sei, die Kaution herauszugeben. Auf die Frage, ob der Mieter die Kaution an den neuen oder alten Vermieter gezahlt habe, komme es nicht an.
Das Amtsgericht stellte ferner fest, dass dem (neuen) Vermieter kein aufrechenbarer Gegenanspruch zustand. Grundsätzlich sei ein Mieter verpflichtet, nach Beendigung des Mietverhältnisses die von ihm in der Wohnung vorgenommenen Einbauten auf eigene Kosten zu entfernen. Diese Pflicht zum Ausbau der vom Mieter vorgenommenen Einbauten bestehe auch dann, wenn der Vermieter diese Einbauten mit Zustimmung des Vermieters vorgenommen habe. Eine Verletzung dieser Pflicht begründet nach Ansicht des Amtsgerichts einen Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz.
Der Mieter ist nach Ansicht des Amtsgerichts nur dann nicht zur Beseitigung der von ihm vorgenommenen baulichen Veränderungen verpflichtet, wenn er entweder eine entsprechende Vereinbarung mit dem Vermieter getroffen oder wenn ihm der Vermieter Anlass zu der Annahme gegeben habe, er werde auf die Entfernung der Einrichtung nach Beendigung des Mietvertrags verzichten. Diesen Sachverhalt hat der Mieter darzulegen und zu beweisen.
Im vorliegenden Falle hatte der Mieter hierfür den Mietvertrag mit dem Nachmieter vorgelegt. Diesem Mietvertrag waren keine Einschränkungen in Bezug auf die Dusche zu entnehmen. Es war insbesondere nicht zu erkennen, dass die in der Wohnung vorhandene Dusche nicht mitvermietet sein sollte. Daraus folgte nach Ansicht des Amtsgerichts im Umkehrschluss, dass die Dusche gegenüber dem Nachmieter mitvermietet war. Aus diesem Grunde sei jedoch der Vermieter gemäß § 535 Absatz 1 BGB verpflichtet, die Dusche in der Wohnung zu belassen. Der Wortlaut des Mietvertrags enthalte folglich einen schlüssigen Verzicht auf den gegenüber dem Mieter bestehenden Anspruch auf Entfernung der Dusche. Der Vermieter könne nicht vom ausziehenden Mieter die Entfernung der Dusche verlangen, zu deren Erhalt dieser gegenüber dem Nachmieter verpflichtet sei.
Auf die vom Vermieter geltend gemachte Reparaturbedürftigkeit der Dusche kam es nach Ansicht des Amtsgerichts überhaupt nicht an, da Gegenstand des Ersatzanspruchs nicht irgendwelche Herstellungsansprüche, sondern Kosten für die Entfernung der Dusche gewesen waren.
Soweit der Vermieter den Zeugenbeweis dafür angeboten hatte, dass der (neue) Mieter bei Abschluss des Mietvertrags darauf hingewiesen worden sei, dass die Dusche unter Umständen während des laufenden Mietverhältnisses wieder entfernt werden müsse, konnte die Einvernahme der mit der Hausverwaltung betrauten Zeugin diese Behauptung nicht bestätigen. Die Zeugin hatte vielmehr bei Vertragsschluss eine entsprechende Erklärung überhaupt nicht abgegeben und auch nicht auf das "Duschenproblem" hingewiesen. Erst im Anschluss an das Zustandekommen des Mietvertrags sei der neue Mieter auf das "Duschenproblem" hingewiesen worden, da zu diesem Zeitpunkt der (alte) Mieter die von der Hausverwaltung gewünschte Reparatur der Dusche noch nicht durchgeführt hatte. Aus diesem Grund konnte der Vermieter vom (alten) Mieter die Entfernung der Dusche nicht mehr verlangen, so dass ihm ein aufrechenbarer Schadensersatzanspruch nicht zustand. Der Klage des Mieters auf Zahlung der Kaution wurde daher stattgegeben.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Benjamin Raabe