Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Mietstruktur einseitig von bruttokalt auf nettokalt umzustellen. Die am 01.09.2001 neu eingefügte Vorschrift des § 556 a BGB ermöglicht eine Umstellung der Mietstruktur nur bei gesonderter Erfassung und anschließender Abrechnung von verbrauchsabhängigen Betriebskosten.
AG Spandau, Teilurteil vom 30.03.2004 - 2 a C 792/03 -
Die Mietvertragsparteien hatten im Jahr 1986 einen Mietvertrag geschlossen, in dem eine Bruttokaltmiete vereinbart war. Mit Schreiben vom 04.12.2003 erklärte die Vermieterin, dass sie die ursprüngliche im Mietvertrag vereinbarte Bruttokaltmiete nunmehr mit Wirkung zum 01.01.2004 auf eine Nettokaltmiete nebst Vorauszahlungen auf die Betriebskosten umstellen werde. Die Mieter widersprachen dieser Umstellung. Daraufhin erhob die Vermieterin Klage und beantragte (unter anderem) die Feststellung, dass die Mieter seit dem 01.01.2004 eine Nettokaltmiete nebst Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu zahlen hätten.
Das Amtsgericht Spandau hat die Klage (insoweit) abgewiesen. Es wies darauf hin, dass die Feststellungsklage bereits gemäß § 256 ZPO unzulässig sei. Zwar könne die Vermieterin ein grundsätzliches Interesse an der Feststellung haben, ob eine Bruttokaltmiete oder eine Nettokaltmiete geschuldet sei, ein zulässiger Feststellungsantrag setze jedoch voraus, dass der Vermieter die monatliche Nettokaltmiete und den anteiligen Betriebskostenvorschuss betragsmäßig im Klageantrag angebe. Die Angabe der Nettokaltmiete und der anteiligen Vorauszahlung auf die Betriebskosten sei bereits deshalb erforderlich, um zu vermeiden, dass im Zuge der Umstellung der Mietstruktur die Miete erhöht werde.
Unabhängig von der Unzulässigkeit des Klageantrags wies das Amtsgericht darauf hin, dass die Vermieterin nicht berechtigt gewesen sei, von der Mieterin die Umstellung der Mietstruktur zu verlangen. Die Vermieterin konnte sich insbesondere nicht auf die Vorschrift des § 556 a BGB berufen. Nach dem Inhalt dieser Vorschrift ist der Vermieter berechtigt, die Betriebskosten abweichend von den bisherigen Vereinbarungen ganz oder teilweise nach einem Maßstab umzulegen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
Eine solche verbrauchsabhängige Kostenverteilung erfordere zum Beispiel bei der Position Wasser die Anbringung und Ablesung von Wasserzählern. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass es nicht genüge, einen Umlagemaßstab zu wählen, der lediglich dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trage, ohne diesen jedoch gesondert zu erfassen. Als Beispiel führte es die Verteilung der Betriebskosten nach der Anzahl der Bewohner an. Auch der bloße Wunsch des Vermieters, von einer Inklusivmiete zu einer Nettokaltmiete übergehen zu wollen, rechtfertige keine einseitige Umstellung.
Das Amtsgericht deutete an, dass der Vermieter bei einer teilweisen verbrauchsabhängigen Erfassung der Betriebskosten die komplette Umstellung der Mietstruktur von bruttokalt auf nettokalt hätte verlangen können. Da im vorliegenden Fall jedoch sämtliche Betriebskosten nach festen Flächenanteilen umgelegt wurden, war die Klage auch aus diesem Grund abzuweisen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Arne Stocker