Der Mieter ist nicht zur Duldung eines Anschlusses seiner Wohnung an eine Gaszentralheizung verpflichtet, wenn diese bereits mit einer Gasetagenheizung ausgestattet ist. Das gilt auch dann, wenn die Gasetagenheizung vom Mieter selbst mit Einverständnis des Vermieters eingebaut wurde und der Mieter mit dem Vermieter hierüber eine Modernisierungsvereinbarung getroffen hat.
Der Mieter ist nicht verpflichtet, den Austausch eines Gasherds durch einen Elektroherd zu dulden.
Landgericht Berlin, Urteil vom 26. September 2002 - 67 S 84/02 -
Der Vermieter verlangte vom Mieter die Duldung des Anschlusses an eine im Haus vorhandene Gaszentralheizung und der damit verbundenen Arbeiten zur Demontage der vorhandenen Gasetagenheizung. Zugleich wollte er die vorhandene Gasleitung kappen und den Gasherd durch einen Elektroherd ersetzen.
Mit der Klage verlangte der Vermieter die Duldung der oben genannten Maßnahmen. Das Amtsgericht hatte den Mieter antragsgemäß verurteilt. Das Landgericht Berlin hob die Entscheidung des Amtsgerichts auf und wies die Klage des Vermieters auf Duldung der Maßnahmen zurück.
Es vertrat in seinem Urteil die Ansicht, der Mieter müsse den Anschluss an die Zentralheizung weder als Instandsetzungsmaßnahme gemäß § 541 a BGB (alte Fassung) noch als Modernisierungsmaßnahme gemäß § 541 b BGB (alte Fassung) dulden. Der vom Vermieter vorgesehene Anschluss sei weder zur Erhaltung der Mieträume erforderlich, noch führe er zu einer Verbesserung der gemieteten Räume oder zur Einsparung von Heizenergie.
Zu den Erhaltungsarbeiten gehörten sowohl Instandsetzungsmaßnahmen als auch sonstige Instandhaltungen, die nicht als Modernisierung gemäß § 541 b (alte Fassung) anzusehen seien. Die in der streitgegenständlichen Wohnung vorhandene Gasetagenheizung war unstreitig in einem funktionstüchtigen Zustand. Aus diesem Grunde ging das Gericht davon aus, dass die vom Vermieter verlangte Duldung nicht als Erhaltungsmaßnahme im oben genannten Sinne anzusehen sei. Das Landgericht wies darauf hin, dass die vom Vermieter behaupteten Probleme im Zusammenhang mit der Dichtigkeit der Gasleitung zum einen bis zur mündlichen Verhandlung behoben waren, zum anderen der vom Vermieter angeforderte Anschluss an die Gaszentralheizung zur Beseitigung dieses Mangels nicht erforderlich war.
Der Vermieterin stand auch kein Anspruch auf Duldung der Maßnahme als Modernisierung im Sinne des § 541 b BGB (alte Fassung) zu. Das Landgericht wies darauf hin, dass der beabsichtigte Anschluss der Wohnung der Mieter an die Gaszentralheizung keine Verbesserung der gemieteten Räume im Sinne des § 541 b Absatz 1 Satz 1 BGB (alte Fassung) darstelle. Maßnahmen zur Verbesserung der Räume seien bauliche Veränderungen, die den objektiven Gebrauchs- und Substanzwert der Räume erhöhen können. Der Beurteilungsmaßstab orientiere sich zwar nicht an der Wertung des derzeitigen Mieters, sondern an objektiven Kriterien und der allgemeinen Verkehrsanschauung. Unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls gelangte das Landgericht jedoch zu dem Ergebnis, dass die von der Vermieterin beabsichtigte Maßnahme (Einbau einer Gaszentralheizung an Stelle einer Gasetagenheizung) nicht zur Verbesserung des Wohnwerts führe, weil sich der Gebrauchswert einer Wohnung nicht dadurch erhöhe, dass die Wärme zentral im Keller erzeugt werde. Nur vorsorglich wies das Landgericht Berlin darauf hin, dass auch im Mietspiegel Wohnungen mit Gasetagenheizung und mit Zentralheizungen als äquivalent angesehen werden. Das Argument des Vermieters, die größere Dimensionierung einer Gastherme im Keller würde gegenüber der vorhandenen Gasetagenheizung zu einer Einsparung von Heizenergie führen, ließ das Gericht nicht gelten. Es wies darauf hin, dass abgesehen von der insoweit fehlenden Wärmebedarfsberechnung durch den Vermieter die Höhe des Verbrauchs bei einer Gasetagenheizung im Wesentlichen ausschließlich von dem Verhalten des Benutzers abhänge.
Abschließend wies das Landgericht darauf hin, dass darüber hinaus die zwischen den Parteien geschlossene Vereinbarung über die Durchführung einer Mietermodernisierung einem Duldungsanspruch des Vermieters entgegen stehe. Denn nach dem Inhalt dieser Vereinbarung habe sich der Rechtsvorgänger des Vermieters verpflichtet, für zehn Jahre auf weitere Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung des Mieters zu verzichten bzw. diese nur mit Zustimmung des Mieters durchzuführen.
Schließlich ergab sich für das Landgericht Berlin auch kein Gesichtspunkt, aus dem der Mieter verpflichtet wäre, den Austausch des vorhandenen Gasherds gegen einen Elektroherd zu dulden. Soweit der Vermieter in der ersten Instanz vorgetragen hatte, die vorhandene Gasleitung sei marode und die Reparatur der Gasleitung überschreite die Opfergrenze, ist dieser Sachvortrag bereits dadurch hinfällig geworden, dass die Erneuerung der Gasleitung zwischenzeitlich erfolgt ist. Auch eine Wertverbesserung wurde verneint. Bei dem vorhandenen Gasherd handelte es sich um einen vierflammigen Herd mit Backofen. Der Vermieter hatte zum Elektroherd nichts vorgetragen, sondern selbst die Gleichwertigkeit der Kochgelegenheit eingeräumt.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Henrik Solf