In den wohnungspolitischen Debatten zu Mietendeckeln und Vergesellschaftungsvorschlägen antwortet die Immobilienlobby seit Jahren reflexhaft mit einem „das baut doch keine Wohnung“. Das Bauen-Bauen-Bauen-Mantra steht für eine neoliberale Argumentation, die behauptet, nur der Neubau und die Ausweitung des Wohnungsangebotes könnten die Wohnungskrise beheben. Doch Belege für die Wirksamkeit des Neubau-Versprechens bleiben selbst die eifrigsten Verfechter dieser Position bisher schuldig. Eine Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft aus Köln (IW) analysiert regelmäßig die Neubauaktivitäten in den Großstädten und vergleicht die Zahl der Fertigstellungen mit dem aus ökonomischer Perspektive errechneten Bedarf an zusätzlichen Wohnungen. Im Untersuchungszeitraum 2021 bis 2023 lag die Rate der fertiggestellten Wohnungen in Berlin bei 4,6 je 1.000 Einwohner/innen – das war nach München (5,7) und Frankfurt/Main (4,7) der drittbeste Wert aller Großstädte. Verglichen mit dem kalkulierten Baubedarf lag der „Deckungsgrad“ in Berlin jedoch bei lediglich 52%. Städte wie München (93%), Dortmund (82%) und Düsseldorf (73%) wiesen wesentlich höhere Deckungsquoten auf, Städte wie Köln (37%), Leipzig (42%) und Stuttgart (43%) hatten zum Zeitpunkt der Untersuchung eine noch geringere Bedarfsdeckung als die Hauptstadt. Eine Verknüpfung dieser Neubauanalysen mit den Entwicklungen der Angebotsmieten in den letzten Jahren belegt jedoch keinen Zusammenhang. Berlin – mit einer überdurchschnittlich hohen Fertigstellungszahl und einer leicht unterdurchschnittlichen Bedarfsdeckung – ist mit großem Abstand die Stadt mit den am stärksten steigenden Mieten (+28%). Auch ein Vergleich von München und Köln zeigt, dass es zwischen Neubau und Mietentwicklung keinen klaren Zusammenhang zu geben scheint. München ist die Stadt mit der höchsten Neubauaktivität (5,6 Wohnungen je 1.000 Einwohner/innen) und dem größten Deckungsgrads der errechneten Bedarfe (93%) – während Köln (2,7 Wohnungen je 1.000 Einwohner/innen und 37% Bedarfsdeckung) in beiden Kategorien das Schlusslicht der untersuchten Städte ist. Trotz dieser maximalen Unterschiede im Baugeschehen sind die Mieten in beiden Städten gleichermaßen um 9% gestiegen.
Kommunaler Neubau ist unverzichtbar
Auch die sehr unterschiedlichen Mietsteigerungen in Stuttgart (+3%) und Leipzig (+13%) lassen sich nicht mit unterschiedlichen Neubauaktivitäten erklären. Ganz im Gegenteil: Beide Städte weisen eine fast identische Bedarfsdeckung (von 42% bzw. 43%) auf und Leipzig (3,9 Wohnungen je 1.000 Einwohner/innen) hat sogar eine deutlich höhere Neubauquote als Stuttgart (2,4 Wohnungen je 1.000 Einwohner/innen). Die neoliberale Präferenz für den Neubau lässt sich also nicht mit einem tatsächlichen Rückgang der Mietpreise begründen, sondern ist vor allem auf die diskursive Funktion des Neubauarguments zurückzuführen, um alle Vorschläge für stärkere Eingriffe in den Markt zurückzuweisen. So durchschaubar diese Funktion des Neubau-Mythos ist, so falsch wäre es aus der Perspektive von Mieter/innen, jeden Neubau abzulehnen. Denn ein zusätzlicher Bedarf an Wohnungen ist angesichts des kontinuierlichen Bevölkerungszuwachses nicht abzustreiten. Doch es kommt darauf an, was durch wen zu welchen Konditionen neu gebaut wird. Dass der Neubau bisher keinen beruhigenden Effekt auf die Mietpreisentwicklung nehmen konnte, liegt im Kern an der Dominanz von privaten Bauvorhaben. Wohnungen, die trotz hoher Baukosten und steigender Zinslasten für Gewinnaussichten errichtet werden, können keinen Beitrag für die soziale Wohnversorgung leisten und treiben die Mietpreise zusätzlich in die Höhe. Auch genossenschaftliches und selbstorganisiertes Bauen kann unter den gegenwärtigen Bedingungen nicht zu leistbaren Mietpreisen erfolgen, weil sich auch nicht-profitorientierte Bauträger an den Kostenmieten orientieren müssen. Von 2015 bis 2024 wurden in Berlin insgesamt knapp 157.000 Wohnungen fertiggestellt. Fast drei Viertel (74%) davon wurden durch private Wohnungsunternehmen errichtet. Die 35.684 fertiggestellten Wohnungen der Landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) entsprechen gerade einmal 23% des gesamten Baugeschehens. Die Genossenschaften spielten mit lediglich 3% am Gesamtvolumen der letzten Dekade so gut wie keine Rolle für das Neubaugeschehen in der Stadt. Die einzige Option für einen Neubau mit dauerhaft leistbaren Mietpreisen sind öffentliche Investitionen, die eine Entkopplung der Mietpreise von den Erstellungskosten ermöglichen. So wie bei anderen sozialen Infrastrukturen – wie etwa Schulen, öffentlichen Schwimmhallen oder Bibliotheken – niemand damit rechnet, dass durch Nutzungsgebühren und Eintrittspreise die Kosten für den Bau der Gebäude refinanziert werden, könnten auch Wohnungen zu politisch bestimmten Mietpreisen angeboten werden, wenn die entsprechenden öffentlichen Investitionsmittel bereitgestellt würden. Die Initiative neuer kommunaler Wohnungsbau (INKW) hat bereits vor über 10 Jahren einen Vorschlag für eine substanzielle Ausweitung des Angebots mit leistbaren Wohnungen durch öffentliche Investitionen in einen kommunalen Wohnungsbau entwickelt und eine tiefgreifende Umstrukturierung des öffentlichen Wohnungsbaus in Berlin gefordert. Im Grundsatzpapier der INKW hieß es: „Der Sinn einer städtischen WBG besteht nach unserem Verständnis (…) nicht in der Profiterwirtschaftung, sondern in der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum für die Bevölkerung als Teil der Daseinsvorsorge. Der erste Schritt für eine neue kommunale Wohnungspolitik wäre eine Zusammenlegung dieser Gesellschaften und damit einhergehend die Änderung der Rechtsform sowie die Erteilung und Festschreibung eines eindeutig politischen und sozialen Auftrags. Wir plädieren für die Form eines Eigenbetriebs oder einer Anstalt öffentlichen Rechts (AöR). Bei beiden Formen muss die politische Kontrolle durch das Parlament und durch die Mieterinnen und Mieter in Form von entsprechenden Vertretungen in den Aufsichtsgremien gewährleistet sein.“ Angesichts der doppelten Herausforderung von steigendem Wohnungsbedarf und massiven Defiziten im Bereich der sozialen Wohnversorgung führt auch heute kein Weg an einem öffentlichen Investitionsprogramm für einen echten kommunalen Wohnungsbau vorbei, wenn die soziale Wohnversorgungskrise in Berlin tatsächlich gelöst werden soll. Der Vorschlag für ein „Kommunales Wohnungsbauprogramm“ der Berliner Linken hat die Forderung der INKW weiterentwickelt und zeigt, dass mit einem Investitionsvolumen von einer Milliarde Euro pro Jahr 10.000 kommunale Neubauwohnungen mit einer Durchschnittsmiete von 7,50 Euro/qm entstehen könnten.
Vergesellschaftung für soziale Wohnversorgung
In den nächsten 5 Jahren könnten so 50.000 neue kommunale Wohnungen geschaffen werden. Das wären deutlich mehr, als die 35.000 Wohnungen, die in den letzten zehn Jahren (2015 bis 2024) von den LWU fertiggestellt wurden. Ein öffentlicher Wohnungsbau in einer solchen Größenordnung würde die Lage der sozialen Wohnversorgung deutlich verbessern. Das gilt auch für die Forderung von Deutsche Wohnen & Co enteignen (DWE) nach Vergesellschaftung von Wohnungen großer Immobilienkonzerne. Im Vorschlag für einen Gesetzesentwurf, der voraussichtlich im Laufe dieses Jahres in einen Volksentscheid überführt werden soll, ist die Überführung von mindestens 200.000 Wohnungen, die zur Zeit von börsennotierten Unternehmen und anderen kommerziellen Großkonzernen verwaltet werden, in einen öffentlichen Rechtsträger vorgesehen. Die sozialen Vorgaben für deren Bewirtschaftung umfassen einen weitgehenden Verzicht auf Mietsteigerungen, die Absenkung extrem überhöhter Mieten und eine vorrangige Wohnungsvergabe an WBS-Haushalte mit geringen Einkommen. Bei einer angenommenen Fluktuation von knapp 4% (wie derzeit bei den LWU) wären in den vergesellschafteten Beständen etwa 7.500 Wiedervermietungen pro Jahr zu erwarten. Angesichts der rückläufigen Zahl von Sozialwohnungen durch den fortschreitenden Wegfall der Belegungsbindungen übernehmen die LWU schon jetzt 80% der jährlich etwa 10.500 Wohnungsvergaben an WBS-berechtigte Haushalte. Durch Ausweitung des öffentlichen Wohnungsbestands mittels Vergesellschaftung und kommunalem Neubauprogramm würde sich die Zahl der Wohnungsvergaben an WBS-Haushalte um 17.500 Wohnungen pro Jahr deutlich erhöhen. Fazit: Nur im Zusammenspiel von Vergesellschaftung und neuem kommunalen Wohnungsbau können die verheerenden Privatisierungsfolgen der 1990er und 2000er Jahre bewältigt werden.