Die am 01.01.2004 in Kraft getretene Betriebskostenverordnung (BetrKV) ersetzt die Vorschriften des § 27 der II. Berechnungsverordnung (II. BV) sowie deren Anlage 3. Im § 1 der neuen Vorschrift findet sich neben der Legaldefinition für Betriebskosten auch eine Abgrenzung der Kosten, die keine Betriebskosten sind:
- "(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
- (2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
- 1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
- 2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten)."
Die Mieter/innen haben die Betriebskosten nur zu tragen, wenn darüber eine Vereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde. Das ist bei der überwiegenden Zahl der Mieterträge der Fall, aber strittig war immer, ob eine bloße Bezugnahme auf die gesetzlichen Regelungen des § 27 der II. BV ausreicht oder ob die in der Anlage 3 genannten Betriebskosten im Mietvertrag noch einmal aufgelistet werden müssen. Die Gerichte haben das Problem unterschiedlich beurteilt und die Berliner MieterGemeinschaft hat stets die Auffassung vertreten, dass im Sinne der Transparenz sehr wohl die einzelnen Betriebskostenarten aufgeführt gehören. Zum durchschnittlichen Kenntnisstand der Mieter/innen gehört zwar das Wissen, dass Betriebskosten zu bezahlen sind, aber nicht, welchen Inhalt der § 27 II. BV hat. Zu befürchten ist, dass dieses Problem durch die Betriebskostenverordnung auch nicht gelöst worden ist. Eine BGH-Entscheidung im Sinne der berechtigten Interessen der Mieter/innen wäre wünschenswert.
Neben einigen sprachlichen Glättungen enthält die Verordnung auch kleinere inhaltliche Veränderungen.
- Die Eichkosten für Kalt- und Warmwassermessgeräte können zukünftig umgelegt werden.
- Die Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr sind um die Kosten für den Betrieb von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen und Müllmengenerfassungsanlagen erweitert worden. Bisher war eine Umlage dieser Kosten nur möglich, wenn sie als sonstige Kosten mietvertraglich vereinbart worden waren.
- Neu sind auch die Kosten der Berechnung und Aufteilung des durch Müllmengenerfassungsanlagen ermittelten Müllaufkommens.
- Statt von Hausreinigung wird jetzt von Gebäudereinigung gesprochen. Es soll sich dabei um eine rein sprachliche Änderung handeln. An eine Ausweitung, z.B. um Kosten durch Graffitibeseitigung, ist nicht gedacht.
- Zur Sach- und Haftpflichtversicherung ist die so genannte Elementarschadenversicherung, die Schäden auf Grund von Erdbeben, Erdrutschen, Überschwemmungen usw. abdeckt, hinzu gekommen.
- An die Stelle der maschinellen Wascheinrichtung ist jetzt der Begriff der Einrichtung für die Wäschepflege getreten. Dies stellt eine Erweiterung dar, denn jetzt können auch die Kosten für Wäschetrockner, Wäscheschleuder, Bügelmaschinen usw. als Betriebskosten abgerechnet werden.
- Eine kleine Änderung in der Formulierung der sonstigen Betriebskosten gestattet, solche Betriebskosten zu erfassen, die aufgrund neuartiger technischer Entwicklung zum Zeitpunkt des Vertragschlusses noch nicht absehbar waren. Allerdings, wenn dies nachträglich geschehen soll, geht es nur bei neu entstandenen Betriebskosten und nicht bei solchen, die es schon vorher gab, die aber aufzuführen vergessen worden sind.