Ich wohne seit Juli 2020 in einer Wohnung in Neukölln und zahle seither die unveränderte, sehr hohe Miete. Ich habe mit dem aktuellen Mietspiegelrechner im Internet festgestellt, dass meine Miete deutlich über der ortsüblichen Miete liegt. Kann ich noch die Absenkung der Miete und Rückzahlung verlangen, obwohl ich schon über 5 Jahre in der Wohnung wohne?
Sie können auch jetzt noch die Absenkung der Miete verlangen, sofern Ihre Miete mehr als 10% über der ortsüblichen Miete im Juli 2019 liegt und keine Ausnahmetatbestände vorliegen. Dies sollten Sie anhand des Berliner Mietspiegels 2019 in der Mieterberatung prüfen lassen; dort wird man Sie auch zu Form und Inhalt der zwingend erforderlichen „Rüge“, die Sie gegenüber Ihrem Vermieter erheben müssen, beraten. Eine Rückforderung bereits überzahlter Mieten ist leider nicht mehr möglich. Diese erfordert eine Rüge innerhalb von 30 Monaten ab Beginn des Mietverhältnisses. Da also die Absenkung Ihrer Miete erst ab dem auf die Rüge folgenden Monat wirksam werden kann, sollten Sie umgehend eine Beratungsstelle aufsuchen, um nicht weiteres Geld zu verlieren. Nehmen Sie dazu unbedingt Ihren Mietvertrag mit.
Ich zog Anfang 2024 von München nach Berlin-Schöneberg in eine Wohnung mit 52 qm in einem Altbau aus den 50er Jahren mit sehr einfacher Ausstattung zu einem Mietpreis von 400 Euro nettokalt. Im März 2025 erhielt ich eine Mieterhöhung ab 1. Juni 2025 auf 460 Euro, der ich zugestimmt habe. Nach dem Berliner Mietspiegel beträgt meine ortsübliche Miete maximal 343,20 Euro. Was muss ich tun, wenn ich jetzt die Mietpreisbremse ziehen will? Kann ich meine Zustimmung zur Mieterhöhung als Verbraucher noch widerrufen? Ich wurde vom Vermieter nicht auf mein Widerrufsrecht hingewiesen.
Die Regeln zur sogenannten Mietpreisbremse betreffen nur Vereinbarungen zur Miethöhe, die „zu Beginn des Mietverhältnisses“ getroffen werden. Sie haben jedoch die aktuelle Miete von 460 Euro während des laufenden Mietverhältnisses vereinbart. Nach einer solchen „Vereinbarung“ mit dem Vermieter über die Miethöhe können Sie auch die ursprüngliche – bereits damals schon zu hohe – Miete nicht mehr mit der Mietpreisbremse angreifen. Leider ist auch ein Widerruf der erteilten Zustimmung zur Mieterhöhung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht möglich. Eine Vereinbarung über die Mieterhöhung ist kein Fernabsatzvertrag, für den ein Widerrufsrecht gilt.
Wir haben nach langer Suche eine Wohnung im Wedding gefunden und ab 1. September 2025 angemietet. Die Miete beträgt 1.200 Euro nettokalt. In der Beratung bei Ihnen wurde eine zulässige Miete in Höhe von maximal 572 Euro errechnet. Auf unsere Rüge antwortete der Vermieter, dass bereits die Vormiete 1.200 Euro betragen habe, und wies unsere Rüge zurück. Im Mietvertrag steht davon nichts. Was passiert jetzt?
Gemäß § 556e Abs. 1 BGB kann eine Ausnahme von der Mietpreisbremse gelten, wenn die zuletzt geschuldete Miete bereits höher war als die nach § 556d BGB zulässige Miete. Dies gilt allerdings nicht, wenn bereits diese Vormiete unter Verstoß gegen die Mietpreisbremse vereinbart wurde. Die angebliche Vormiete, ebenso wie gegebenenfalls davor vereinbarte Mieten, muss Ihnen der Vermieter durch Vorlage der entsprechenden Verträge und Vereinbarungen zur Miethöhe belegen. Letztlich kommt es darauf an, ob für Ihre Wohnung bereits vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse am 1. Juni 2015 eine höhere als die jetzt preisrechtlich zulässige Miete vereinbart worden ist. Gegenwärtig nützt Ihrem Vermieter seine jetzige Auskunft ohnehin nichts: Selbst, wenn seine Behauptung stimmen sollte, kann er sich auf diese Ausnahme erst zwei Jahre nach seiner Auskunft berufen. Er hätte Ihnen diese Ausnahme von der Mietpreisbremse nämlich bereits vor Vertragsabschluss mitteilen müssen. Sie können also ab sofort die Absenkung der Miete auf die zulässige Miete verlangen und die bisher zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Parallel sollten Sie die näheren Auskünfte und Belege zur Vormiete einfordern. Lassen Sie sich dabei von der Mieterberatung helfen.
Ich bin im Juni 2025 in eine Wohnung in Kreuzberg gezogen. Die Miete beträgt 24 Euro/qm nettokalt. Der Oberwert laut Berliner Mietspiegel 2024 beträgt 16,11 Euro pro Quadratmeter! Im Mietvertrag ist unter dem Titel „Ausnahmen von § 556d ff BGB“ angekreuzt „Neubau, bezugs-
fertig nach dem 1. Oktober 2014“. Tatsächlich wurden die Wohnungen erstmals im Jahr 2015 vermietet. Kann man da noch von „Neubau“ reden? Können wir uns tatsächlich nicht gegen die hohe Miete wehren? Tatsächlich gilt eine Ausnahme von der Mietpreisbremse gemäß § 556f Satz 1 BGB für alle Wohnungen, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 bezugsfertig wurden. Diese zeitliche Grenze war bei Inkrafttreten der Mietpreisbremse am 1. Juni 2015 sachgerecht, leider wurde sie jedoch seither trotz regelmäßiger Forderungen und Proteste der Mieterorganisationen nicht nach oben angepasst. Auch mit dem Gesetz vom 17. Juli 2025 zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, mit dem die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert wurde, hat sich daran nichts geändert.
Wir wohnen seit Januar 2025 in einem 2024 sanierten Altbau in Mitte, die Miete beträgt 26,50 Euro/qm nettokalt. Der Mietspiegeloberwert beträgt 12,55 Euro/qm. Im Mietvertrag heißt es, es handele sich um die „erste Vermietung nach umfassender Modernisierung“. Tatsächlich wurden vor unserem Einzug moderne Bäder eingebaut und die Altbaufenster, -türen und Dielenböden überarbeitet. Auch die Elektro- und Sanitärstränge sollen neu sein. Der Hinterhof wurde neu gestaltet, die Fassaden saniert und gestrichen. Dächer und Kellerdecken sollen gedämmt worden sein, die alte Zentralheizung wurde ausgetauscht. Eine Fassadendämmung und einen Aufzug gibt es allerdings nicht. Was bedeutet das bezüglich der Mietpreisbremse?
Eine „umfassende Modernisierung“ gemäß § 556f Satz 2 BGB, wonach die Anwendung der Mietpreisbremse ausgeschlossen wäre, dürfte hier nicht vorliegen. Dafür müsste der Vermieter nach der Rechtsprechung circa ein Drittel der Neubaukosten aufgewandt haben, und zwar allein auf die Modernisierungsarbeiten – also für Verbesserungen ohne die Kosten für die im Zuge sol-cher Arbeiten regelmäßig miterledigten Instandsetzungsarbeiten. Außerdem müsste ein „neubaugleicher“ Zustand in allen wesentlichen Teilen erreicht worden sein: Sanitär, Elektro, Heizung, Fußboden, Fenster, energetische Eigenschaften.Bei einigen der genannten Punkte dürfte dies nicht der Fall sein. Überarbeitete Altbau-Fenster mögen zwar sehr schön sein, haben aber nicht die energetischen Eigenschaften von Neubaufenstern; es fehlt außerdem eine Dämmung der Fassaden, um in die Nähe neubaugleicher energetischer Qualität kommen zu können. Auch ein Fahrstuhl dürfte beim Neubau von Mehrfamilienhäusern 2014 schon Standard gewesen sein. Möglich ist aber, dass Ihr Vermieter wegen der durchgeführten Modernisierungen Zuschläge zur ortsüblichen Miete geltend machen kann. Sie sollten also zunächst von Ihrem Vermieter detaillierte Auskünfte über die durchgeführten Maßnahmen und deren Kosten einholen und mit seiner Antwort und Ihrem Mietvertrag die Mieterberatung aufsuchen.
Unser Vermieter hat uns nun umfangreiche Rechnungen zur Sanierung des Hauses und der Wohnungen übersandt. Danach hat er insgesamt wohl tatsächlich etwas über 1.000 Euro/qm Wohnfläche ausgegeben. Was bedeutet das für unsere Miete?
Sie sollten Ihren Vermieter auf § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB hinweisen und ihn auffordern, Ihnen eine Berechnung der auf Ihre Wohnung entfallenden Modernisierungskosten nach den Vorschriften für Mieterhöhungen nach Modernisierungen zu übersenden. Parallel sollten Sie schon einmal versuchen, die übersandten Rechnungen nach den ausgeführten Arbeiten zu „sortieren“: Kosten für Fassadensanierungen (ohne Dämmung), für die Herrichtung alter Fenster, Türen und Böden sind voll abzuziehen, da insoweit eine reine Instandsetzung vorliegt. Bei Bädern, Elektro- und Sanitäreinrichtungen und Hofgestaltung dürften Modernisierungskosten anzusetzen sein, aber längst nicht in voller Höhe, sondern nur, soweit dadurch qualitative Verbesserungen zum vorherigen Zustand erzielt wurden. Kosten für ersparte Instandhaltung für die alten Ausstattungen müssen auch bei diesen Maßnahmen abgezogen werden. Die danach verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten dürfen dann keineswegs auf die ortsübliche Miete Ihrer sanierten/modernisierten Wohnung aufgeschlagen werden, sondern nur auf die ortsübliche Miete der unsanierten Wohnung. Außerdem gelten Kappungsgrenzen bei Mieterhöhungen nach Modernisierung. Häufig ergibt sich dann trotz Umlage von Modernisierungskosten auf die ortsübliche Miete der unsanierten Wohnung keine höhere Miete als die ortsübliche Miete Ihrer sanierten Wohnung. Auch wenn es mühevoll erscheint – eine genaue Prüfung lohnt sich in den meisten Fällen.
Die Miete für meine im Sommer 2014 angemietete Wohnung liegt ca. 300 Euro über der zulässigen Miete nach der Mietpreisbremse. Nach Beratung bei der MieterGemeinschaft im April 2025 sandte ich meinem Vermieter eine Rüge mit der Aufforderung, der Absenkung der Miete zuzustimmen und die überzahlten Mieten seit Mietbeginn im Juli 2024 zu erstatten. Der Vermieter stimmte der Absenkung der Miete ab Mai 2025 zu, die geforderte Rückzahlung lehnte er unter Verweis auf § 814 BGB ab. Hat er Recht?
Nein. Da die überhöhte Miete gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse verstößt, ist sie unwirksam und Sie können die zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Der Rückzahlungsanspruch ergibt sich aus den Vorschriften der ungerechtfertigten Bereicherung nach § 812 BGB. Zwar sagt § 814 BGB, dass man die Zahlung auf eine Verbindlichkeit nicht zurückfordern kann, wenn man bei Zahlung wusste, dass man zu dieser nicht verpflichtet ist. Aber § 556g Abs. 1 Satz 4 BGB macht hiervon jedoch eine explizite Ausnahme: § 814 BGB ist bei der Mietpreisbremse nicht anzuwenden. Da Sie die überhöhte Miete ordnungsgemäß gerügt haben, ist der Vermieter zur Rückzahlung der überhöhten Miete verpflichtet. Hierauf sollten Sie Ihren Vermieter hinweisen, falls er die Zahlung weiter verweigert, sollten Sie diese gerichtlich durchsetzen.
Ich habe Anfang 2024 eine Wohnung in Kreuzberg angemietet. Im Oktober 2025 erhielt ich von meiner Verwaltung eine „Indexmieterhöhung“. Sowohl die mietvertragliche Indexmietvereinbarung als auch die Indexmieterhöhung sind korrekt. Allerdings lag die Miete für meine Wohnung bereits vor der Erhöhung weit über der ortsüblich zulässigen Miete. Der beratende Anwalt in der Mieterberatung empfahl mir ein Rügeschreiben an den Vermieter. Aber was ist jetzt eigentlich mit der Indexmieterhöhung? Hat sich die dann erledigt und gibt es künftig keine solchen Erhöhungen mehr?
Die Vereinbarung über die Indexmieterhöhung bleibt weiterhin wirksam und Sie können auch künftig solche Mieterhöhungen bekommen. Der vom Vermieter offenbar korrekt ermittelte Prozentsatz der Erhöhung ist allerdings vom Erhöhungszeitpunkt an lediglich auf die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete aufzuschlagen. Sie sollten vorerst die vom Vermieter verlangte – jetzt erhöhte – Miete unter Vorbehalt weiterzahlen. Nach Erhalt der Antwort Ihres Vermieters – desgleichen, wenn dieser innerhalb der gesetzten Frist nicht antwortet – sollten Sie wegen der weiteren Schritte wieder die Beratung aufsuchen. Dort erhalten Sie eine Empfehlung zum weiteren Vorgehen. Häufig muss die Absenkung der Miete und die Rückzahlung überzahlter Miete gerichtlich durchgesetzt werden.
Meine Miete übersteigt die zulässige Miete nach der Mietpreisbremse um rund 500 Euro – mehr als 100%. Dies habe ich mit Hilfe Eurer Mieterberatung auch schon gerügt. Mein Vermieter hat geantwortet, dass ich gerne wieder ausziehen könne. Ich will aber in der Wohnung bleiben. Die Kosten eines Rechtsstreits kann ich niemals aufbringen. Was kann ich tun?
Da Sie erst nach Abschluss des Mietvertrages bei der Beratung zur Miethöhe Mitglied bei der MieterGemeinschaft geworden sind, Sie über den Gruppenversicherungsvertrag für den Prozess noch nicht versichert. Je nach Höhe Ihres Einkommens könnten Sie eventuell Anspruch auf Prozesskostenhilfe haben. Die Vertretung durch eine Anwältin/einen Anwalt wäre dann natürlich die beste Lösung. Seit einiger Zeit gibt es außerdem die „Mietpreisprüfstelle“ der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen. Sie können sich dazu informieren unter:
berlin.de/sen/wohnen/siwo/mietpreispruefstelle-1535292.php
Auch so können Sie eventuell eine Absenkung Ihrer Miete und Rückzahlung bereits geleisteter Überzahlungen erreichen. Ein „amtliches“ Schreiben könnte den Vermieter unter Umständen versöhnlicher stimmen.