Eine zwischen dem Vermieter und dem Mieter unter Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel geschlossene Modernisierungsvereinbarung bleibt grundsätzlich auch dann wirksam, wenn die ursprüngliche Bindungswirkung (der öffentlichen Fördermittel) von 15 auf 10 Jahre gekürzt wird.
Haben die Vertragsparteien für den ursprünglich gedachten Zeitraum eine Vereinbarung zum Umfang der Mieterhöhungen getroffen, dann bleibt auch diese Vereinbarung wirksam. Ein Anspruch des Vermieters zur nachträglichen Anpassung besteht nicht.
AG Mitte, Urteil vom 23.06.2005 - 10 C 285/04 -
Vermieter und Mieterin hatten im Jahre 1993 eine Modernisierungsvereinbarung unter Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel geschlossen. In dieser Vereinbarung heißt es unter anderem:
"Im Bindungszeitraum der Förderung - 15 Jahre - (§ 7 Abs. 1 Förderungsvertrag) dürfen nach dem zweiten Jahr nach Abschluss der geförderten Maßnahmen Mieterhöhungen nach §§ 2 bis 4 MHG verlangt werden."
Ferner war vereinbart, dass:
"Mieterhöhungen nach §§ 2 bis 3 MHG und der Abbau der Aufwendungszuschüsse zusammen jährlich höchstens bis zu DM 0,20 pro Quadratmeter betragen dürfen."
Die Investitionsbank Berlin teilte dem Vermieter mit Schreiben vom Februar 2004 mit, dass die ursprüngliche Bindungswirkung von 15 auf 10 Jahre gekürzt worden sei und somit zum September 2004 auslaufe. Daraufhin verlangte der Vermieter von der Mieterin die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete um 61,55 Euro und begründete dies mit dem Berliner Mietspiegel 2003. Er vertrat die Ansicht, dass die Regelungen der Modernisierungsvereinbarung nicht mehr maßgeblich seien. Er habe auf die Änderung der (öffentlich-rechtlichen) Bindungswirkung der Fördermittel keinen Einfluss gehabt. Durch die Verkürzung hätten sich nachträglich die Voraussetzungen geändert, sodass ihm nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ein Anspruch auf Zustimmung zur Anpassung der Modernisierungsvereinbarung unter Berücksichtigung des verkürzten Bindungszeitraums der öffentlichen Fördermittel zustehe.
Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe eines Teilbetrags 10,35 Euro (dies entspricht einer Erhöhung von 0,20 DM/qm) stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Die darüber hinaus verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung sei nicht begründet, weil hierdurch die vereinbarte Kappungsgrenze von 0,20 DM/qm (lt. Modernisierungsvereinbarung) überschritten werde.
Nach Ansicht des Amtsgerichts führt die Verkürzung der Bindungswirkung der öffentlichen Fördermittel von ursprünglich 15 auf 10 Jahre nicht dazu, dass der zwischen den Mietvertragsparteien bestehende Modernisierungsvertrag hinsichtlich der dort (zwischen den Mietvertragsparteien) vereinbarten Bindungswirkung anzupassen sei. Die Modernisierungsvereinbarung sei ein eigenständiger Vertrag und als solcher nicht unmittelbar vom Bestand des zwischen dem Vermieter und dem Land Berlin geschlossenen Fördervertrags abhängig. Dies ergebe sich insbesondere aus der Vereinbarung zu § 6 Nr. 3 des Modernisierungsvertrags, nach welcher der Vertrag auch dann Bestand haben solle, wenn die öffentliche Förderung entzogen werde oder der Vermieter den Antrag auf öffentliche Förderung zurücknehme.
Die vorzeitige Beendigung der Bindungswirkung war im Vertragswerk nicht explizit geregelt. Gleichwohl führte eine vom Amtsgericht durchgeführte ergänzende Vertragsauslegung nicht zu einem Anspruch des Vermieters auf Abänderung der Modernisierungsvereinbarung. Für den umgekehrten Fall (der Fortschreibung des Sozialplans durch das Land Berlin) war die Anpassung des Vertrags geregelt. Insbesondere sollte nach dem dokumentierten Parteiwillen die Modernisierungsvereinbarung sogar dann Bestand haben, wenn die öffentliche Förderung entweder entzogen oder aber der Antrag auf Förderung vom Vermieter zurückgenommen worden wäre. Aus diesem Grund musste der Inhalt der Modernisierungsvereinbarung erst recht Bestand haben, wenn lediglich die Bindungswirkung von 15 auf 10 Jahre herabgesetzt worden sei.
Aus den gleichen Gründen stand dem Vermieter nach Ansicht des Amtsgerichts auch kein Anspruch auf Anpassung der Modernisierungsvereinbarung nach den Grundsätzen über den Wegfall oder die Störung der Geschäftsgrundlage zu. Zum einen enthalte der Vertrag bereits eine (durch Auslegung zu ermittelnde) Regelung für den vorliegenden Fall, zum anderen könne eine Vertragsanpassung nur dann verlangt werden, wenn eine schwerwiegende Änderung von Umständen eingetreten sei, sodass dem Vermieter ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten sei und zu schwerwiegenden Ungerechtigkeiten führe. Solche Umstände waren weder ersichtlich noch vom Vermieter vorgetragen. Insbesondere hatte das Amtsgericht berücksichtigt, dass die Möglichkeit des Vermieters zur Durchführung weiterer Modernisierungsmaßnahmen nach Maßgabe des Modernisierungsvertrags noch nicht ausgeschöpft waren, sodass auch insoweit eine weitere Mietentwicklung (zu Gunsten des Vermieters) erzielt werden könne.
Da eine Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung lediglich im Rahmen der vereinbarten Kappungsgrenze (0,20 DM/qm) verlangt werden konnte, wurde die Klage im Übrigen abgewiesen.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Carola Handwerg