Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt. Auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an.
Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher und kein formeller Fehler der Abrechnung vor.
Eine Korrektur des Fehlers zulasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gem. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten.
BGH, Urteil vom 17.11.2004 - VIII ZR 115/04 -
Der Vermieter einer Eigentumswohnung hatte die Betriebskosten für das Jahr 2001 innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist nach dem Verhältnis der Wohnfläche der Mietwohnung im Verhältnis zur Gesamtfläche des Hauses abgerechnet. Im Mietvertrag waren als Umlageschlüssel für die Betriebskosten die Miteigentumsanteile festgelegt.
Die Abrechnung auf der Basis der Wohnfläche ergab einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 658,01 Euro.
Die Mieter widersprachen der Abrechnung, worauf der Vermieter (nach Ablauf der Abrechnungsfrist) die Abrechnung berichtigte und als Umlageschlüssel - wie mietvertraglich vereinbart - die Miteigentumsanteile zugrunde legte. Die berichtigte Abrechnung endete mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 694,14 Euro.
Die Mieter verweigerten die Nachzahlung insgesamt, weil nach ihrer Auffassung die Abrechnungsfrist nicht eingehalten war. Der Vermieter klagte auf Nachzahlung, das Amtsgericht wies die Klage ab, das Berufungsgericht bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts, der Bundesgerichtshof verurteilte jedoch die Mieter zur Nachzahlung des Betrags in Höhe von 658,01 Euro aus der nach seiner Auffassung formell richtigen Abrechnung. Er führte zur Begründung aus, dass die Angabe eines unrichtigen Umlageschlüssels nicht zur formellen Unrichtigkeit der Betriebskostenabrechnung führt, wenn der angegebene Umlageschlüssel auch der tatsächlich verwendete Umlageschlüssel ist. Die Forderung des Vermieters auf den Differenzbetrag aus der inhaltlich berichtigten Abrechnung wies er allerdings zurück. Der BGH stellte fest, dass die Nachforderung aus einer erst nach Abrechnungsfrist inhaltlich berichtigten Abrechnung das Ergebnis der formell ordnungsgemäßen Abrechnung weder in den Einzelpositionen noch insgesamt überschreiten darf.
Veröffentlicht in Das Grundeigentum 2005, Seite 50