Die ortsübliche Vergleichsmiete ist in Berlin grundsätzlich nach dem Mietspiegel zu berechnen und nicht nach einem Gutachten.
Innerhalb der vom Mietspiegel ausgewiesenen Spannen ist die Einordnung der für die jeweilige Wohnung maßgeblichen ortsüblichen Miete anhand der Orientierungshilfe zum Mietspiegel vorzunehmen.
LG Berlin, Urteil vom 11.05.2004 - 63 S 48/04 -
Vermieterin und Mieterin stritten um die Berechtigung einer Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Das Amtsgericht hatte die Klage der Vermieterin zurückgewiesen, weil die nach dem Berliner Mietspiegel 2003 ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete bereits überschritten sei. Die Vermieterin begründete die Berufung unter anderem mit einem vorgelegten Privatgutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Es wies in seinem Urteil darauf hin, dass zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2003 anzuwenden sei und nicht das vorgelegte Privatgutachten.
Unbeachtlich war nach Ansicht des Landgerichts, dass die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2003 als solche nicht der Qualifikationswirkung unterliege. Sie unterliege der freien Beweiswürdigung des Gerichts insoweit, als bei Vorliegen positiver oder negativer Merkmale der Einfluss auf die jeweilige Spanne des qualifizierten Mietspiegels indiziert werde. Die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel stelle daher (auch durch vorangehende Mietspiegel geprägte) Erfahrungsgrundsätze und damit eine sachgemäße Differenzierung der Spanneneinordnung dar. Diese Erfahrungsgrundsätze können im Rahmen der freien Beweiswürdigung gemäß § 286 ZPO zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Wenn somit das Vorliegen wohnwerterhöhender oder wohnwertvermindernder Merkmale bewiesen sei, sei die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Spanne des Mietspiegels durch Einordnung in die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zu ermitteln. Die Berufung wurde daher zurückgewiesen. Das Landgericht hat die Revision gegen das Urteil zugelassen (BGH - VIII ZR 249/04 -).
Ebenso: LG Berlin, Urteil vom 10.09.2004 - 63 S 148/04 - (Revision beim BGH nicht zugelassen).
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Doris Grunow-Strempel