Bei der Berechnung der Kappungsgrenze gemäß § 558 BGB im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung zur Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete ist die vereinbarte Teilinklusivmiete und nicht etwa der in der Teilinklusivmiete enthaltene Anteil der Nettomiete zu Grunde zu legen.
BGH, Urteil vom 12.03.2003 - VIII ZR 175/02 -
Die Mietvertragsparteien hatten eine Inklusivmiete einschließlich aller (kalten) Nebenkosten in Höhe von 800 DM zuzüglich der Vorauszahlungen auf die Heizkosten vereinbart. Mit Schreiben vom 05.12.2001 verlangte der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Inklusivmiete auf 960 DM. Der Mieter lehnte die Zustimmung unter anderem mit der Begründung ab, die (Teil-) Inklusivmiete setze sich aus einem Betriebskostenanteil in Höhe von 383,33 DM und einer Nettomiete in Höhe von 416,67 DM zusammen. Eine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB könne lediglich unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von 20% bezogen auf die Nettomiete erfolgen. Das Amtsgericht und das Landgericht haben der Klage des Vermieters in vollem Umfang stattgegeben. Die Revision des Mieters blieb ohne Erfolg.
Der BGH wies in seinem Urteil darauf hin, dass bei der Berechnung der Kappungsgrenze (und bei vereinbarter Inklusivmiete) nicht von der so genannten Nettomiete auszugehen sei. Nach dem Wortlaut des § 558 BGB beziehe sich die Kappungsgrenze auf den Begriff "Miethöhe" ohne dass dieser Begriff auf die Nettomiete bzw. den in einer Inklusivmiete enthaltenen Nettomietanteil beschränkt werde. Nach Ansicht des BGHs war dem Gesetzgeber bei der Fassung des § 558 BGB bekannt, dass es unterschiedliche Mietstrukturen (Inklusivmiete und Nettomiete) geben könne. Wenn er bei der Fassung des § 558 BGB gleichwohl nicht ausdrücklich zwischen Nettomiete und Inklusivmiete unterschieden habe, könne dies nur so verstanden werden, dass unter dem Begriff "Miete" nach dem allgemeinen Sprachgebrauch der vom Mieter zu zahlende Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen zu verstehen sei.
Der Mieter hatte darüber hinaus argumentiert, dass der Vermieter auf Grund der Vereinbarung im Mietvertrag die Möglichkeit habe, die in der Teilinklusivmiete enthaltenen Nebenkosten gemäß § 560 BGB zu erhöhen. Insoweit wies der BGH darauf hin, dass bei einem Wohnraummietvertrag der als Mietentgelt nur einen bestimmten Betrag (zuzüglich Heizungs- und Warmwasserkosten) vorsehe, im Regelfall alle umlagefähigen Betriebskosten abgegolten seien. Bei einem solchen Vertrag könne der Vermieter nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nicht verlangen. Die Revision des Mieters wurde daher zurückgewiesen.
Abgedruckt in: Wohnungswirtschaft und Mietrecht 2004, S. 153