Eine Mieterhöhung im Anschluss an eine Modernisierungsvereinbarung ist nur dann entbehrlich, wenn sich die Vertragsparteien ausdrücklich auf eine bestimmte Miete (ab einem bestimmten Zeitpunkt) geeinigt haben.
Eine Formulierung in der Art "die Miete nach Sanierung beträgt maximal 8,24 DM/qm nettokalt" stellt keine eigenständige Vereinbarung der Miethöhe dar, sondern begrenzt lediglich die Höhe der zulässigen Miete.
LG Berlin, Urteil vom 17.12.2006 - 62 S 252/06 -
Die Vertragsparteien hatten auf der Basis eines vom Bezirksamt Lichtenberg vorgegebenen Entwurfs eine Modernisierungsvereinbarung geschlossen. In der Modernisierungsvereinbarung heißt es unter anderem:
"Die Miete nach Sanierung beträgt max. 8,24 DM/qm nettokalt. (...) Allgemeine mietrechtliche Bestimmungen des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) bzw. MHG (Miethöhegesetz) und MÜG (Mietenüberleitungsgesetz) bleiben hiervon unberührt. Insbesondere ist nach Abschluss der Baumaßnahme gemäß § 3 MHG eine schriftliche Abrechnung der Gesamtkosten für die Baumaßnahme je Wohnung vorzunehmen. Kosten der Modernisierungsmaßnahme sind gesondert auszuweisen und Kosten für die Instandsetzungsmaßnahme von den Gesamtkosten in Abzug zu bringen."
Die Vermieterin vertrat die Ansicht, dass aufgrund der oben genannten Vereinbarung mit Abschluss der Modernisierungsarbeiten (und im Anschluss an einen bestimmten Zeitablauf) eine Miete von 8,24 DM/qm geschuldet sei und es einer gesonderten Mieterhöhung nicht bedürfe. Mit der Klage machte sie die Differenz zwischen der weiterhin vom Mieter gezahlten Ausgangsmiete und der nach ihrer Ansicht im Anschluss an die Modernisierungsmaßnahmen geschuldeten Miete geltend.
Das Amtsgericht hat sich der Ansicht der Vermieterin angeschlossen und den Mieter zur Zahlung verurteilt. Auf die Berufung des Mieters wurde das Urteil aufgehoben und die Klage insgesamt abgewiesen.
Das Landgericht gelangte in seinem Urteil zu dem Ergebnis, dass der Mieter im streitigen Zeitraum die geschuldete Miete in voller Höhe gezahlt habe. Die Parteien hätten sich in der Modernisierungsvereinbarung nicht auf eine neue Miete im Anschluss an die Fertigstellung der Modernisierungsarbeiten geeinigt. Ausweislich des Wortlauts der Vereinbarung und der Verwendung des Wortes "max." ergebe sich eindeutig, dass der genannte Preis nur eine obere (maximale) Begrenzung sein solle. Entsprechendes ergebe sich aus einer Formulierung in Anlage 2 der Vereinbarung, in der es heiße "folgende Miete (...) nicht überschritten" werde. Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien etwas anderes gewollt hätten, ergebe sich weder aus den Umständen noch aus der Modernisierungsvereinbarung.
Aus diesem Grund war der Vermieterin lediglich die Möglichkeit eingeräumt, im Rahmen der oben genannten Begrenzung eine Erhöhung der Nettokaltmiete nach dem Mietspiegel geltend zu machen. Da eine solche Erhöhung unstreitig nicht erfolgt war, wurde die Klage abgewiesen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Rainer Tietzsch