Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung wegen des Vorenthaltens einer Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses setzt unter anderem voraus, dass das Unterlassen der Rückgabe dem Willen des Vermieters widerspricht. Daran fehlt es, wenn der Vermieter selbst einen Abnahmetermin einige Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses bestimmt hat.
LG Berlin, Urteil vom 25.03.2004 - 62 S 20/04 -
Das Mietverhältnis endete auf Grund einer mieterseitigen Kündigung zum 31.03.2003. Bereits am 20.03.2003 bot der Mieter dem Sohn des Vermieters bei einer Wohnungsbesichtigung erfolglos die Rückgabe der Wohnungsschlüssel an. Mit Schreiben vom 02.04.2003 teilte der Vermieter mit, dass er die Abnahme der Wohnung für den 09.04.2003 vorgesehen habe. Mit Schreiben vom 08.04.2003 sagte der Mieter den für den 09.04.2003 anberaumten Termin ab und bot zwei Ersatztermine (wahlweise am 15.04. 2003 oder am 16.04.2003) an. Auf dieses Schreiben reagierte der Vermieter nicht. Erst am 04.06.2003 erhielt der Vermieter die Wohnung zurück.
Mit der am 02.05.2003 eingereichten und am 16.07.2003 zugestellten Klage verlangte der Vermieter die Rückgabe der Wohnung und die Zahlung einer Nutzungsentschädigung für den Zeitraum vom 01.04.2003 bis zum 04.06. 2003. Nach Zustellung der Klage nahm der Vermieter am 16.06.2004 die Räumungsklage zurück.
Das Landgericht hat den Mieter zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 10.04.2003 bis 04.06.2003 verurteilt. Es wies in seiner Entscheidung darauf hin, dass sich der Mieter mit der Rückgabe der Wohnung im Verzug befunden habe und aus diesem Grund eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB schulde. Der Mieter konnte sich nach Ansicht des Landgerichts nicht darauf berufen, dass er bereits am 20.03.2003 vergeblich versucht habe, die Wohnung zurückzugeben. Das Landgericht wies darauf hin, dass ein Vermieter vor Beendigung eines Mietverhältnisses grundsätzlich nicht verpflichtet sei, die Wohnungsschlüssel entgegenzunehmen. Entgegen der Ansicht des Mieters habe sich der Vermieter auch nicht im Annahmeverzug befunden. Das Schreiben des Mieters vom 08.04.2003, mit dem dieser gegenüber dem Vermieter den vereinbarten Übergabetermin abgesagt und zwei Ersatztermine angeboten hatte, konnte nach Ansicht des Landgerichts den Annahmeverzug des Vermieters nicht begründen. Hierfür wäre zumindest die Benennung eines konkreten Termins verbunden mit der Aufforderung des Mieters an den Vermieter, die an diesem Tag in der Wohnung bereitgehaltenen Schlüssel abzuholen, erforderlich gewesen.
Für den Zeitraum vom 01.04.2003 bis 09.04.2003 wurde die Klage jedoch hinsichtlich der geltend gemachten Nutzungsentschädigung abgewiesen. Das Landgericht stellte klar, dass ein Anspruch des Vermieters nur bei einem "Vorenthalten" der Mietsache durch den Mieter entstehen könne. Ein solches "Vorenthalten" liege vor, wenn der Mieter die Mietsache entgegen seiner Verpflichtung gemäß § 546 Abs. 1 BGB beim Mietende nicht zurückgebe und das Unterlassen der Rückgabe dem Willen des Vermieters widerspreche. Aus dem Schreiben des Vermieters, in dem dieser den Abgabetermin auf den 09.04.2003 bestimmt habe, gehe jedoch eindeutig hervor, dass die bis zu diesem Zeitpunkt unterbliebene Rückgabe seinem Willen nicht widersprochen habe.
Die (anteiligen) Kosten für die zurückgenommene Räumungsklage wurden dem Vermieter auferlegt. Das Landgericht wies daraufhin, dass bei einer Klagerücknahme die Kosten des Rechtsstreits nur unter den engen Voraussetzungen des § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO der beklagten Partei auferlegt werden könnten. Dies setze voraus, dass der Anlass zur Einreichung der Klage vor Rechtshängigkeit weggefallen sei und die Klage daraufhin unverzüglich zurückgenommen würde. Der Anlass für die Räumungsklage war mit der Rückgabe der Wohnung am 04.06.2003 entfallen, während die Klagerücknahme (zeitgleich mit der Zustellung) erst am 16.07.2003 erfolgte. Aus diesem Grund fehlt es nach Ansicht des Landgerichts an einer unverzüglichen Rücknahme der Klage nach Wegfall des Klageanlasses.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Markus Worbs