Verlangt der Mieter vom Erwerber eines vor dem 01.09.2001 veräußerten Grundstücks die Rückgewähr einer an den früheren Vermieter geleisteten Kaution, so trägt er grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die geleistete Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt worden ist.
BGH, Urteil vom 28.09.2005 - VIII ZR 372/04 -
Die Mieter hatten 1991 eine Wohnung gemietet und vereinbarungsgemäß eine Kaution in Höhe von 4050 DM an die damalige Vermieterin gezahlt. Nachdem erst eine Zwangsverwaltung über das Grundstück angeordnet war, erwarb der beklagte Vermieter das Grundstück 1996 durch eine Zwangsversteigerung.
Zum 31.12.2003 wurde das Mietverhältnis beendet. Die Mieter forderten nunmehr von dem neuen Eigentümer/Vermieter die Auszahlung des verzinslichen Kautionsguthabens, was dieser mit dem Argument ablehnte, er habe eine Mietsicherheit nie erhalten und wisse im Übrigen auch nichts von einer Zahlung der Mieter an den Voreigentümer.
Mit der Klage verlangten die Mieter die Zahlung des Kautionsguthabens zuzüglich der aufgelaufenen Zinsen. Sie führten in der Klagebegründung aus, es sei davon auszugehen, dass der Erwerber die Kaution vom Zwangsverwalter erhalten habe. Das Amtsgericht und das Landgericht haben die Klage abgewiesen. Die von den Mietern eingelegte Revision blieb ohne Erfolg.
Der Bundesgerichtshof wies auf seine bereits ergangenen Entscheidungen hin, in der er ausgeführt hatte, dass bei einer Veräußerung des Grundstücks vor dem 01.09.2001 die Vorschrift des § 572 Satz 2 BGB (in der Fassung vor dem 01.09.2001, d.h. vor der Mietrechtsreform) Anwendung finde. Nach dem Inhalt dieser Vorschrift sei der Erwerber nur dann zur Erstattung der Kaution an den Mieter verpflichtet, wenn sie ihm entweder ausgehändigt wurde oder aber er gegenüber dem früheren Eigentümer die Verpflichtung zur Auszahlung übernommen habe. Entsprechendes gelte für einen Erwerb des Grundstücks im Wege der Zwangsversteigerung, soweit diese vor dem 01.09.2001 erfolgt sei.
Für die von den Mietern aufgestellte Behauptung, dass der Erwerber die Mietsicherheit vom Zwangsverwalter erhalten habe, seien diese darlegungs- und beweispflichtig.
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs war nicht ersichtlich, warum die Ermittlung des oben genannten Sachverhaltes einem Mieter regelmäßig unzumutbare Schwierigkeiten bereiten solle. So könne der Mieter regelmäßig durch Nachfrage beim früheren Vermieter oder bei einem mit der Vermietung beauftragten Hausverwalter die Frage der Kautionszahlung aufklären und diesen Vermieter (oder Hausverwalter) gegebenenfalls als Zeugen in seinem Prozess benennen. Schließlich bliebe darüber hinaus die Möglichkeit der Vernehmung des beklagten (neuen) Vermieters als Partei.
Im vorliegenden Fall hatte die für den (neuen) Vermieter tätige Hausverwaltung den Zwangsverwalter namentlich benannt und darauf hingewiesen, dass sie zwar die vom Zwangsverwalter selbst vereinnahmten Kautionen erhalten habe, nicht jedoch die an den Voreigentümer ausgezahlten Sicherheiten. Somit hätten sich auch im vorliegenden Fall die Mieter sowohl an die frühere Vermieterin als auch an den Zwangsverwalter wenden können, um diese Angaben zu überprüfen.