Der Mieter ist zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen nur verpflichtet, wenn diese ordnungsgemäß angekündigt wurden. Zu einer solchen Ankündigung gehören insbesondere auch der Zeitraum und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahmen.
Die durch die ordnungsgemäße Ankündigung begründete Duldungspflicht des Mieters wird hinfällig, wenn sich die Modernisierungsmaßnahmen erheblich verzögern und in keinem zeitlichen Zusammenhang zu dem ursprünglich angekündigten Ausführungstermin stehen.
AG Schönberg, Urteil vom 11.11.2008 – 15a C 112/08 –
Die Vermieterin beabsichtigte, umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten in der Wohnung des Mieters und am Wohnhaus durchzuführen.
Mit Schreiben vom 3. April 2007 kündigte sie diese Modernisierungsarbeiten an, zu denen unter anderem der Einbau von Isolierglasfenstern, das Anbringen eines Vollwärmeschutzes, der Einbau einer zentralen Gasheizungs- und Warmwasseranlage, die Verstärkung der Elektroleitungen sowie die Strangsanierung der Wasser- und Abwasserleitungen gehören sollten. Nach dem Inhalt des Ankündigungsschreibens sollten die Arbeiten in der 31. Kalenderwoche 2007 beginnen und in der Wohnung des Mieters voraussichtlich zwei Wochen in Anspruch nehmen.
Mit Schreiben vom 26. Februar 2008 teilte die Vermieterin dem Mieter unter Bezugnahme auf das ursprüngliche Ankündigungsschreiben mit, dass aufgrund von Verzögerungen die Modernisierungsmaßnahmen nunmehr in der 12. Kalenderwoche 2008 beginnen würden. Mit einem weiteren Schreiben vom 17. März 2008 wurde dem Mieter mitgeteilt, dass die Arbeiten nunmehr in der 14. und in der 17. Kalenderwoche 2008 beginnen sollten. Zugleich wurde der Mieter gebeten, in diesem Zeitraum den Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Nachdem der Mieter den Zutritt zur Wohnung und die Durchführung der Maßnahmen verweigert hatte, klagte die Vermieterin auf Duldung der oben genannten Maßnahmen.
Das Amtsgericht hat die Klage der Vermieterin abgewiesen. Es stellte in seinem Urteil dar, dass es an einer wirksamen Ankündigung im Sinne des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB fehle, sodass die Voraussetzungen zur Duldung von Modernisierungsarbeiten nicht vorliegen würden. Eine wirksame Modernisierungsankündigung müsse unter anderem eine Mitteilung über den Umfang und die Dauer der Modernisierungsmaßnahmen und die voraussichtliche Mieterhöhung enthalten. Auf die Ankündigung aus dem Schreiben vom 3. April 2007 konnte sich die Vermieterin nicht stützen, da die dort genannten Ausführungszeiten ungenutzt verstrichen waren. Grundsätzlich sei nur der voraussichtliche Beginn der Modernisierungsarbeiten mitzuteilen. Es müsse jedoch einen zeitlichen Zusammenhang zwischen dem ursprünglich angekündigten Ausführungstermin und dem tatsächlichen Beginn der durchzuführenden Arbeiten geben. Das Ankündigungsschreiben sei somit wegen Zeitablaufs hinfällig geworden.
Die beiden Schreiben vom 26. Februar und 17. März 2008 konnten nach Ansicht des Amtsgerichts eine Duldungspflicht des Mieters nicht begründen. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass beide Schreiben keine Angaben über den Umfang und die Dauer der Maßnahmen und die voraussichtliche Mieterhöhung enthielten und daher formell unwirksam seien. Die bloße Bezugnahme auf die (wirksame) Modernisierungsankündigung vom 3. April 2007 reiche nicht aus, um den Mieter erneut zur Duldung zu verpflichten. Im Übrigen habe die Vermieterin mit den Schreiben vom 26. Februar und 17. März 2008 auch die Dreimonatsfrist für die Ankündigung nicht eingehalten.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Alexander Berndt