Ein Vermieter handelt grundsätzlich nicht pflichtwidrig, wenn er bei Abschluss des Mietvertrags Vorauszahlungen für die Nebenkosten vereinbart, welche die tatsächlichen Kosten deutlich unterschreiten. Der Mieter bleibt insoweit zur Zahlung der tatsächlichen Kosten verpflichtet.
BGH, Urteil vom 11.02.2004 - VIII ZR 195/03 -
Mit Vertrag vom Mai 1998 mieteten die Mieter eine ca. 100 qm große Wohnung. Als Vorauszahlung für die Betriebskosten und die Heizkosten waren monatlich 200 DM vereinbart. Nachdem die Vermieterin im Jahr 2002 die Nebenkosten für die Zeiträume 1999 und 2000 abgerechnet hatte, ergab sich zu Lasten der Mieter eine Nachzahlung in Höhe von 3.011,01 DM für das Kalenderjahr 1999 und in Höhe von 3.029,14 DM für das Kalenderjahr 2000. Die Mieter zahlten diesen Betrag trotz Aufforderung nicht. Im Verlauf des Rechtsstreits, mit dem die Vermieterin die Zahlung der Betriebs- und Heizkosten verlangte, kündigten die Mieter das Mietverhältnis.
Das Amtsgericht und das Landgericht wiesen den Anspruch der Vermieterin unter Hinweis auf die pflichtwidrig zu gering bemessenen Vorauszahlungen ab.
Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und gab der Klage der Vermieterin statt. Er vertrat die Ansicht, den Parteien eines Mietvertrags stehe es grundsätzlich frei, sich auf eine bestimmte Höhe der Vorauszahlung zu einigen. Sie könnten insbesondere von Vorauszahlungen gänzlich absehen und eine Abrechnung der Nebenkosten am Jahresende vereinbaren. Die Vorschrift des § 4 Absatz 1 Satz 1 MHG (alte Fassung) untersage lediglich, dass der Mieter verpflichtet werde, (überhöhte) Vorauszahlungen in unangemessener Höhe zu zahlen.
Der BGH wies darauf hin, dass es dem Vermieter somit unbenommen sei, die auf ihn anfallenden (anteiligen) Nebenkosten zunächst nicht geltend zu machen und am Jahresende abzurechnen, da damit der Mieter keinen Nachteil erleide. Darüber hinaus ergebe die Verwendung des Begriffs "Vorauszahlung" nach allgemeinem Verständnis auch keinen Vertrauenstatbestand in dem Sinn, dass der Mieter davon ausgehen dürfe, diese Vorauszahlungen würden die Höhe des voraussichtlichen Abrechnungsbetrags annähernd erreichen. Der BGH stellte noch einmal ausdrücklich klar, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, die Vorauszahlungen auf die umzulegenden Nebenkosten so zu kalkulieren, dass sie die anfallenden Kosten abdecken würden. Dies gelte insbesondere vor dem Hintergrund, dass ein Großteil der Kosten verbrauchsabhängig und daher vom Vermieter weder vorherzusehen noch zu beeinflussen sei.
Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung einer deutlich zu geringen Vorauszahlung könne daher nur bei Vorliegen besonderer Umstände angenommen werden. Ein besonderer Umstand könne beispielsweise darin liegen, dass der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss ausdrücklich die Angemessenheit der Nebenkosten zugesichert oder diese in Täuschungsabsicht bewusst zu niedrig bemessen habe. Hierfür sei grundsätzlich der Mieter darlegungs- und beweispflichtig.
Abgedruckt in: Das Grundeigentum 2004, S. 416
Anmerkung:
Siehe auch Kommentar "Lockvogelangebote"