Ein Vermieter kann im Anschluss an die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen eine erhöhte Miete nur verlangen, wenn die Mieterhöhungserklärung eine Erläuterung enthält, anhand derer der Mieter die behauptete Wohnwertverbesserung bzw. die Einsparung von Heizenergie nachvollziehen kann.
AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 16.07.2008 - 5 C 206/08 -
Der Vermieter und der Mieter stritten um eine Mieterhöhung im Anschluss an die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Der Vermieter hatte einen Personenaufzug eingebaut und eine Fassadendämmung anbringen lassen. Mit der Klage verlangte er die Zahlung der mit der nach Modernisierung übersandten Mieterhöhungserklärung verlangten Miete.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es führte in seiner Urteilsbegründung aus, dass ein Vermieter nach § 559 Absatz 1 BGB berechtigt sei, die Miete anzuheben, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt habe, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie und Wasser bewirken würden. Eine auf eine solche Maßnahme gestützte Mieterhöhung sei jedoch nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und nach Maßgabe der §§ 559, 559 a BGB erläutert werde.
Diese Erläuterung sei dann ausreichend, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung plausibel nachvollziehen könne. Soweit sich die Mieterhöhung auf die Fassadendämmung beziehe, sei es ausreichend, aber auch erforderlich, wenn die Maßnahme gegenständlich beschrieben oder die Dämmwerte vor und nach der Maßnahme angegeben würden. Diese Minimalanforderungen wurden nach Ansicht des Amtsgerichts in der streitgegenständlichen Mieterhöhung nicht eingehalten. In der Erklärung wurde lediglich ausgeführt, bei dem Einbau des Personenaufzugs und der Fassadendämmung handele es sich um modernisierungsbedingte Maßnahmen. Aus diesem Grund gelangte das Amtsgericht zu der Ansicht, der Mieter könne die behauptete Wohnwertverbesserung und Einsparung von Energie nicht nachvollziehen.
Den Mangel der Mieterhöhungserklärung konnte der Vermieter auch nicht nachträglich dadurch heilen, dass er die notwendigen Angaben während des laufenden Rechtsstreits nachgebessert hat. Das Amtsgericht wies insoweit darauf hin, dass eine Mieterhöhungserklärung, die den Anforderungen des § 559 b Abs. 1 BGB nicht entspreche, von vornherein nichtig sei. Dem Vermieter bleibe es jedoch unbenommen, jederzeit eine neue Erklärung mit ausreichender Erläuterung vorzunehmen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann