Ein Vermieter ist grundsätzlich nicht berechtigt, im Rahmen von Erhaltungsmaßnahmen einen in der Wohnung des Mieters vorhandenen Kachelofen abzureißen und durch einen anderen funktionstüchtigen Ofen zu ersetzen, wenn der vorhandene Kachelofen funktionstüchtig ist.
AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 06.06.2006 - 10 C 283/05 -
Die Mieterin hatte eine Wohnung mit Kachelofen gemietet. Mit Schreiben vom 1. Juni 2005 teilte die Vermieterin der Mieterin mit, dass der vorhandene Kachelofen abgerissen und durch einen anderen funktionstüchtigen Ofen ersetzt werden solle. Als Termin für den Abriss des Kachelofens wurde von der Vermieterin der 9. Juni 2005 festgesetzt. Die Mieterin widersprach diesem Ansinnen mit Schreiben vom 10. Juni 2005 und verweigerte den Zutritt zur Wohnung.
Mit der Klage verlangte die Vermieterin, die Mieterin zu verurteilen, den Abriss des Kachelofens in ihrer Wohnung zu dulden.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es wies in seinen Entscheidungsgründen darauf hin, dass die Mieterin gemäß § 554 Absatz 1 BGB nicht verpflichtet gewesen sei, den Abriss des Kachelofens zu dulden. Das Gericht ging nicht darauf ein, ob und unter welchen Voraussetzungen die Vermieterin berechtigt gewesen wäre, einen funktionsuntüchtigen Kachelofen durch einen anderen Ofen zu setzen. Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin nichts vorgetragen, was die Annahme gerechtfertigt hätte, der vorhandene Kachelofen sei funktionsuntüchtig und müsse im Rahmen von notwendigen Erhaltungsmaßnahmen ersetzt werden.
Eine Duldungspflicht des Mieters nach Maßgabe der Vorschrift des § 541 Abs. 1 BGB (Erhaltungsmaßnahmen) setzt nach Ansicht des Amtsgerichts voraus, dass die Erhaltungsmaßnahme objektiv erforderlich ist und von einem durchschnittlichen sachverständigen Vermieter zu diesem Zeitpunkt durchgeführt würde. Die Vermieterin hatte als Grund für den geplanten Abriss des Kachelofens lediglich angegeben, dieser erfordere bauart- und altersbedingt eine ständige Reinigung und würde zukünftig gegebenenfalls hohe Reparaturkosten verursachen. Nach Ansicht des Amtsgerichts bedürfe der darin zum Ausdruck kommende Wunsch des Vermieters, sich vor plötzlichen hohen Reparaturkosten zu schützen, zumindest einer näheren Darlegung und des Nachweises, dass der vorhandene Ofen nicht mehr erhaltungswürdig sei. Im vorliegenden Fall konnte die Mieterin sogar eine schriftliche Bestätigung vom Dezember 2003 vorlegen, nach der der Ofen zu diesem Zeitpunkt noch voll funktionstüchtig gewesen war.
Mit der Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen die Mieterin im Rahmen einer von der Vermieterin ordnungsgemäß angekündigten Modernisierung den Abriss des Kachelofens und den Einbau einer Zentralheizung hätte dulden müssen, hat sich das Gericht nicht auseinandergesetzt, weil keine Modernisierungsankündigung erfolgt war.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Gabriele Wiedemann