Wird ein Wohnhaus im preisfreien Wohnungsbau auch zu gewerblichen Zwecken benutzt, dann hat der Vermieter jedenfalls dann die verbrauchsabhängigen Betriebskosten der von ihm vermieteten Gewerberäume vorweg abzuziehen, wenn durch die Eigenart des Gewerbebetriebes typischerweise unverhältnismäßig hohe Kosten anfallen und dies zu einer unangemessenen Benachteiligung der Wohnraummieter führt oder führen kann.
AG Neukölln, Urteil vom
12. Juni 2001 - 15 C 111/01 -
Der Vermieter rechnete die Betriebskosten der Jahre 1998 und 1999 ab und verlangte von den Mietern die Nachzahlung aus den Betriebskostenabrechnungen sowie restliche Vorschüsse (nach Erhöhung derselben) auf die Betriebskosten für das erste Quartal 2000.
In dem Wohnhaus befanden sich außer den Wohnungen eine Pizzeria, ein Blumengeschäft und ein Lebensmittelladen. Die Mieterin hielt die Betriebskostenabrechnungen wegen der im Hause befindlichen Gewerbebetriebe für unwirksam, weil der Vermieter die verbrauchsabhängigen Kosten für die Gewerbebetriebe nicht vorweg herausgerechnet hatte. Die Mieter vertraten darüber hinaus die Ansicht, wegen der unwirksamen Betriebskostenabrechnungen war der Vermieter nicht berechtigt, erhöhte Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu verlangen.
Das Amtsgericht hat die Klage des Vermieters abgewiesen. Es wies in seinen Urteilsgründen darauf hin, dass die Mieter die Betriebskostenabrechnungen hinsichtlich der Kosten für Müllabfuhr sowie Be- und Entwässerung zu Recht beanstandet hatten. Der Vermieter sei zwar nicht generell verpflichtet, verbrauchsabhängige Kosten der von ihm vermieteten Gewerberäume vorweg heraus zu rechnen, eine solche Verpflichtung zum Vorwegabzug sei jedoch bei preisfreien Wohnraum dann erforderlich, wenn durch die Gewerbebetriebe unverhältnismäßig hohe Kosten anfielen und dies zu einer unangemessenen Benachteiligung der Wohnraummieter führt oder führen kann.
Das Amtsgericht vertrat die Ansicht, dass es nicht sachgerecht sei, jeweils im Einzelfall zu überprüfen, ob etwa die Pizzeria gut oder schlecht frequentiert werde oder ob das Blumengeschäft einen großen oder einen geringen Umsatz mache. Derartige Daten hingen vielfach von der Konjunktur, der Lage des Gewerbebetriebes und anderen Dingen ab und seien einer Nachprüfung nur schwer zugänglich.
Das Amtsgericht setzte sich auch mit der Erwägung auseinander, dass eine allgemeine Gerechtigkeit bei der Umlage verbrauchsabhängiger Betriebskosten auch bei der Vermietung von Wohnraum nicht möglich sei. Gleichwohl wies es darauf hin, dass sich die Nutzung von Wohnraum doch sehr erheblich von der Nutzung von Gewerberaum unterscheide, ohne dass der Mieter einen zuverlässigen Einblick über die von dem Gewerbebetrieb verursachten verbrauchsabhängigen Kosten gewinnen könne.
Im vorliegenden Falle hielt das Gericht die Vermutung für gerechtfertigt, dass die Pizzeria durch die Bewirtschaftung sowie durch die Benutzung der Gästetoiletten erheblich mehr Wasserkosten verbraucht. Ebenso müsse bei einem Blumengeschäft mit einem erhöhten Wasserverbrauch gerechnet werden. Bei dem kleinen thailändischen Lebensmittelladen könne man zwar nicht von einem Mehrverbrauch bei den Wasserkosten ausgehen, andererseits dürfte hier mehr Verpackungsmaterial und sonstiger Müll anfallen, so dass mit einem höheren Anfall von Müllbeseitigungskosten zu rechnen sei.
Aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1998 und 1999 waren nach Ansicht des Amtsgerichts daher die Kosten für Be- und Entwässerung sowie für die Müllabfuhr heraus zu rechnen. Die verbleibenden Kosten wurden durch die von den Mietern gezahlten Nebenkostenvorschüsse abgedeckt, so dass die Klage insgesamt abgewiesen wurde.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Klaus Heine