Mieter/innen fragen – wir antworten
Fragen und Antworten zu Nutzung von Nebenräumen und Gemeinschaftsflächen
Von Rechtsanwalt Hans-Peter Scholz
Was sind Nebenräume und Gemeinschaftsflächen?
Der wohl bekannteste Nebenraum ist der Keller, aber auch andere Nebenräume sind denkbar. Vielleicht sollte hier unterschieden werden, zwischen nur persönlich nutzbaren Nebenräumen und gemeinschaftlich nutzbaren Nebenräumen bzw. Gemeinschaftsflächen. Der zur Wohnung gehörende Keller (meistens nur ein sogenannter Verschlag) darf nur von der konkreten Mietpartei genutzt werden. Jedoch gehört ein Kellerraum oder anderer wohnungsbezogener Abstellraum nicht zwingend zu jeder Wohnung. Nur wenn ein solcher Raum ausdrücklich im Mietvertrag genannt ist, gehört er zur Wohnung und kann demnach genutzt werden.Aber es gibt auch andere Nebenräume außerhalb der Wohnung. Streng genommen ist ja auch das Treppenhaus ein Nebenraum, der durch die Mieter/innen genutzt werden kann, nur soweit es für den Gebrauch der Mietsache erforderlich ist – in der Regel nur um durchzugehen, aber nicht um dort beispielsweise Möbel oder Pflanzen abzustellen. Derartige Nutzungen muss der Vermieter nicht dulden und kann diese untersagen.
In einigen Gebäuden gibt es beispielsweise noch Dachböden, Trockenräume und/oder Waschküchen. Häufiger sind Fahrradabstellräume zur Nutzung vorhanden. Diese werden dann in der Regel von den Mieter/innen der einzelnen Wohnungen des Gebäudes gemeinschaftlich genutzt. Auch diese mögliche gemeinschaftliche Nutzung sollte im Mietvertrag geregelt sein. Sofern eine solche Regelung im Mietvertrag nicht enthalten ist, besteht die Gefahr, dass diese nur als bloße Gestattung gewertet wird, die jederzeit widerrufen werden kann.
Gehören Nebenräume zur Wohnfläche?
Nebenräume außerhalb der Wohnung, wie Keller und andere Abstellräume, gehören nicht zur Wohnfläche. Aber die Nutzungsmöglichkeit von Nebenräumen kann Auswirkungen auf die zu zahlende Miete haben.
Üblicherweise gehört ein Abstellraum außerhalb der Wohnung, z. B. ein abschließbarer Keller, zum Standard. Fehlt ein solcher, wirkt sich dies nach der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung in der Merkmalgruppe Gebäude wohnwertmindernd aus.
Andererseits finden Sie in der Orientierungshilfe in der Merkmalgruppe Gebäude ein wohnwerterhöhendes Merkmal, wenn zusätzliche und in angemessenem Umfang nutzbare Räume außerhalb der Wohnung in fußläufiger Entfernung – beispielhaft sind Gemeinschaftsräume genannt – vom Vermieter zur Verfügung gestellt werden.Der Begriff Nebenräume bezieht sich teilweise auch auf Räume innerhalb der Wohnung. Dann hängt die Frage, ob diese zur Wohnfläche gehören oder nicht, von der Raumhöhe ab. Nur Räume mit einer Mindesthöhe von 2 Metern dürfen als Wohnfläche gezählt werden. Räume oder Flächen mit einer Höhe von weniger als 1 Meter werden nicht berücksichtigt. Sofern die Höhe zwischen 1 und 2 Metern liegt, werden diese zu 50% berücksichtigt.
Kann ich alle vorhandenen Nebenräume und Gemeinschaftsflächen nutzen?
Hier sollte unterschieden werden zwischen exklusiver Nutzungsmöglichkeit – beispielsweise beim Kellerverschlag – und einer Mitnutzungsmöglichkeit gemeinschaftlich mit anderen Mieter/innen des Anwesens. Dieses sollte im Vertrag geregelt sein, beispielsweise durch Auflistung im Mietvertrag, welche Räume außerhalb der Wohnung zur Mietsache gehören und welche Gemeinschaftsflächen mitgenutzt werden können. Fehlt eine solche Klarstellung im Mietvertrag, besteht die Gefahr, dass die Nutzungsmöglichkeit nachträglich entzogen wird. Das Treppenhaus als Gemeinschaftsfläche dient in der Regel nur als „Transitbereich“, das heißt ein Abstellen von Möbeln, auch Schuhregalen und Blumen kann der Vermieter untersagen. Auch das Anbringen von Bildern an den Wänden ist vom Mitgebrauch nicht erfasst.
Muss ich ein Entgelt für die Nutzung von Nebenräumen zahlen?
Ein extra Nutzungsentgelt müssen Sie nur für Nebenräume zahlen, sofern dieses im Mietvertrag vereinbart wird. Beim Keller versuchen mehr und mehr Vermieter hierfür ein extra Entgelt zu verlangen. Im Falle von Garagen, sofern vorhanden, ist dieses durchaus üblich. Eine nachträgliche Änderung des Mietvertrags dahingehend, dass bisher entgeltfrei nutzbare Räume nunmehr berechnet werden, ist unzulässig, sofern im Mietvertrag die bisherige kostenfreie Nutzungsmöglichkeit vereinbart ist.
Werden Betriebskosten hierfür berechnet?Betriebskosten können im Fall einer Nettokaltmietvereinbarung für die Nutzung der Nebenräume berechnet werden. Die Kosten der Gartenpflege sind ja ein solcher – oft nicht unerheblicher – Posten. Diese dürfen auch dann im Rahmen der Betriebskostenabrechnung berechnet werden, wenn den Mieter/innen – wie bei einem Vorgarten – keine Nutzungsmöglichkeit des Gartens oder der Grünflächen eingeräumt wird. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn diese Flächen auch der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen, dann ist die Umlage von Betriebskosten ausgeschlossen. Das gilt auch für öffentlich nutzbare Spielplätze.
Darf ich den Mietergarten eigenverantwortlich gestalten?
Die Gestaltung des Mietergartens obliegt dem Vermieter, außer es handelt sich um eine konkrete, einer einzelnen Mietpartei zugewiesene Parzelle. Diese dürfen Sie dann nach eigenen Vorstellungen gestalten. Die freie Gestaltungsmöglichkeit kann allerdings beschränkt sein – etwa im Hinblick auf die Bepflanzung. Bei erheblichen Veränderungen muss eine Genehmigung des Vermieters zuvor eingeholt werden. Beispielsweise dürfen Sie Bäume nur mit vorheriger Genehmigung fällen. Hier ist zudem die Baumschutzverordnung zu beachten. Große Spielgeräte dürfen nur aufgestellt werden, wenn dies der Vermieter genehmigt. Die Grenze dürfte spätestens dann erreicht sein, wenn die Geräte fest im Boden verankert werden müssen. Die Errichtung eines Swimmingpools würde eine bauliche Veränderung darstellen, die Sie ohne Genehmigung nicht vornehmen dürfen, es sei denn, Sie stellen nur einen aufblasbaren bzw. transportablen Pool auf.
Kann der Vermieter Nebenräume und Gemeinschaftsflächen unabhängig vom Mietvertrag kündigen?
Sofern diese Flächen im Mietvertrag ausdrücklich erwähnt sind, ist eine Teilkündigung durch den Vermieter nur zur Schaffung von neuem Wohnraum zulässig. Sofern die Flächen nicht erwähnt sind, muss geklärt werden, ob diese dennoch zur Mietsache gehören, dann ist eine Teilkündigung nur unter oben angeführtem Grund möglich. Handelt es sich um eine lose (vertragsfreie) Nutzungsüberlassung, kann diese – auch noch nach längerer Nutzungszeit – jederzeit widerrufen werden. Sofern über die betroffenen Nebenflächen ein gesonderter Mietvertrag abgeschlossen wurde (sehr häufig bei Garagen und Stellplätzen gegeben), richtet sich die Kündigungsmöglichkeit nach den Regelungen im gesonderten Vertrag. Diese sind dann bindend. Die für Wohnraum geltenden Kündigungsschutzregelungen gemäß BGB gelten hier nicht. In den Fällen kann der Vermieter dann ohne Angabe von Gründen die Garage kündigen, sehr häufig auch relativ kurzfristig.
Ich will eine Wohnung mieten, der Vermieter will für den Kellerraum einen gesonderten Mietvertrag abschließen. Ist das zulässig?
Leider ist dies zulässig, und die Vermieter nutzen diese Möglichkeit in letzter Zeit häufig, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Sofern für die Wohnung und den Keller jeweils ein eigenständiger Mietvertrag geschlossen wurde, besteht nach Auffassung des BGH (Urteil vom 5. Juli 2023 – VIII ZR 94/21) für die Wohnung und den Keller kein einheitlicher Mietvertrag, sondern sind zwei rechtlich selbständige Verträge geschlossen worden. Somit wird bei einer etwaigen Rüge der Mietpartei wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse nur das für die Wohnung vereinbarte Nutzungsentgelt berücksichtigt und nicht das gesonderte Entgelt für den Kellerraum hinzugerechnet. In dem vom BGH zu entscheidenden Fall waren sowohl die Vertragslaufzeiten und Kündigungsmöglichkeiten, als auch die zukünftige Gestaltung und Entwicklung der künftigen Mieten unterschiedlich geregelt. Für die Wohnung betrug die Mindestlaufzeit nur 2 Jahre und für den Kellerraum 10 Jahre. Spannend wäre hier, ob im Falle einer gleichen Vertragsdauer dies vom BGH auch so gesehen wird, oder was passiert, wenn die Mieter/innen die Wohnung alleine kündigen, aber den Keller als Lagerfläche separat weiter nutzen möchten. Nach der Rechtsauffassung des BGH ist dies denkbar bzw. wäre auch die logische Folge. Ferner müssten demnach die Mieter/innen wenigstens das Recht haben, nur den Keller unterzuvermieten. Im Falle einer nicht genehmigten Untervermietung des Kellers wäre die logische Konsequenz, dass die Gerichte in diesen Fall dem Vermieter nur eine Kündigungsmöglichkeit zur Beendigung des selbstständigen Mietvertrags des Kellers einräumen, nicht aber auch des Mietvertrags über die Wohnung, gegen den dann ja nicht verstoßen wird. Diese Vertragsgestaltung wirft – neben der Benachteiligung der Mieter/innen durch die Umgehung der Mietpreisbremse – viele Fragen und Probleme auf.
Mein Vermieter möchte meinen Kellerverschlag verkleinern, muss ich das akzeptieren?
Hier sollten Sie nachfragen, was der Grund für die Verkleinerung ist. Sofern er diesen verkleinern möchte, um neuen Wohnraum zu schaffen, könnte der Vermieter die Möglichkeit haben, eine Teilkündigung auszusprechen. Demnach kann es sinnvoll sein, dieses dann zu akzeptieren. Anderenfalls wäre es denkbar, dass der Keller insgesamt gekündigt wird. Sofern ein anderer Grund vorliegt, müssen Sie dies nicht hinnehmen. Gehört der Kellerraum zur Mietsache, müssen Sie eine Verkleinerung oder auch Verlegung des Kellerraumes nicht akzeptieren.
Mein Vermieter hat den Kellerverschlag verkleinert, ohne mir dieses mitzuteilen. Er kündigte lediglich den Austausch der Absperrung an, weil er Metall für sicherer hält als Holz. Hierbei hat er die Abgrenzung auf einer Seite nach innen verlegt. Darf er das?
Hier haben Sie einen Anspruch auf Wiederherstellung des bisherigen Zustandes, das heißt, die Abgrenzung muss wieder an die bisherige Stelle zurückversetzt werden. Sofern der Vermieter dies nicht auf ein einfaches Aufforderungsschreiben (möglichst mit Fristsetzung) erfüllt, können Sie gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen. Wie Sie dann vorgehen, sollten Sie möglichst in einer Beratungsstelle klären. Beispielsweise wäre abzuklären, ob Sie Ihren Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren sichern oder im regulären Klageverfahren. Das einstweilige Verfügungsverfahren kommt aber nur bei Eilbedürftigkeit oder Besitzstörung in Betracht, zum Beispiel weil die Veränderung ganz ohne Ankündigung erfolgte.
Falls Sie den Rückbau nicht durchsetzen wollen, können Sie wegen der Verkleinerung auch eine Mietminderung vornehmen. Lassen Sie sich beraten.
Mein Vermieter entzog mir im Rahmen von Baumaßnahmen die Nutzungsmöglichkeit des Kellers für mehrere Monate. Steht mir hier eine Mietminderung zu?
Im Prinzip ja. Nur wenn die Baumaßnahmen notwendig waren, um beispielsweise eine energiesparende Heizanlage einzubauen, entfällt das Minderungsrecht für bestimmte Zeit. Handelt es sich um eine energetische Modernisierung, sind für Sie Minderungen für drei Monate ausgeschlossen. Es empfiehlt sich daher, dem Vermieter mitzuteilen, dass Sie wegen der bestehenden Beeinträchtigungen die Miete bis zu deren Abschluss nur unter Vorbehalt der Rückforderung zahlen. Die Frage, in welcher Höhe und für welchen Zeitraum Sie die Miete mindern, kann dann später geklärt werden.
Bekomme ich die Kosten für die Anmietung von Ersatzlagerflächen ersetzt, wenn ich nicht weiß, wo ich die im Keller befindlichen Gegenstände sonst aufbewahren kann?
Auch Aufwendungen in Form von Lagerkosten, die Ihnen entstehen, wenn Sie persönliche Gegenstände kostenpflichtig auslagern müssen, hat der Vermieter zu ersetzen. Sie müssen aber darauf achten, dass die Kosten angemessen sind. Sie tragen im Streitfall die Darlegungs- und Beweislast dafür.
Nach einem Starkregenfall wurde mein Keller überschwemmt und die darin gelagerten Gegenstände unbrauchbar. Muss der Vermieter mir diese ersetzen?
Diese Frage ist sehr umstritten. Der Vermieter wird dann zum Schadensersatz verpflichtet sein, wenn die Schäden durch eine Vernachlässigung der Instandhaltungspflicht verursacht wurden, beispielsweise, weil er eine ihm bekannte undichte Stelle nicht abgedichtet hat. Insbesondere, wenn der Mangel von Ihnen oder anderen Mieter/innen angezeigt wurde, mit der Bitte (unter Fristsetzung), diesen zu beseitigen. Unter anderen Umständen kann er sich möglicherweise auf ein unabwendbares Ereignis berufen.
Rechtsanwalt Hans-Peter Scholz berät in Prenzlauer Berg, Fehrbelliner Straße 92, Mitte Tucholskystraße 32 und Neukölln, Sonnenallee 101.
MieterEcho 443 / August 2024