Mieter/innen fragen – wir antworten
Fragen und Antworten zu befristeten Mietverhältnissen
Von Rechtsanwalt Hagen Richter
Es ist zu beobachten, dass befristete Mietverhältnisse in Berlin enormen Zuwachs haben. Unbestritten gibt es im Einzelfall ein berechtigtes Bedürfnis nach befristeten Mietverhältnissen, jedoch werden abseits dessen die für Vermieter günstigen Ausnahmevorschriften befristeter Mietverträge zunehmend in missbräuchlicher Weise genutzt. Für Mieter/innen, die eigentlich ein langfristiges Mietverhältnis eingehen möchten, aber aufgrund der prekären Wohnungsmarktlage „gezwungen“ sind, befristete Verträge einzugehen, stellt sich die Frage, ob die Befristung rechtens ist und welche Handlungsmöglichkeiten bestehen. Die nachfolgenden Antworten auf wiederkehrende Fragen helfen Ihnen dabei, sich bestmöglich zu verhalten!
Welche Arten befristeter Mietverhältnisse sind rechtlich möglich?
Das Mietrecht sieht grundsätzlich vor, dass Wohnraummietverträge unbefristet sein müssen. Jedoch gibt es Ausnahmen, die Befristungen zulassen. Im Wesentlichen gibt es zwei Konstellationen, auf welche hier hingewiesen werden soll. Es gibt den sogenannten Zeitmietvertrag, der in § 575 Abs. 1 BGB geregelt ist. Daneben gibt es die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch, die in § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB geregelt ist. Diese beiden Varianten sind voneinander zu unterscheiden und unterliegen verschiedenen Regeln.
Was genau ist ein Zeitmietvertrag?
Bei einem Zeitmietvertrag gemäß § 575 Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis lediglich aus drei verschiedenen Gründen befristet werden: 1. Der Vermieter will nach Ablauf der Befristung den Wohnraum für sich, seine Angehörigen oder haushaltsnahe Personen nutzen. 2. Zukünftig werden Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, welche die Beräumung der Wohnung erfordern. 3. Die Räume werden für Angestellte des Vermieters gebraucht.
Der jeweilige Grund muss im Vertrag ausdrücklich und nachvollziehbar genannt werden. Andere als die genannten Befristungsgründe sind nicht zulässig.
Die Dauer der Befristung ist abhängig vom Befristungsgrund. Befristungsgründe werden nicht selten von Vermietern vorgeschoben, um kein unbefristetes Mietverhältnis eingehen zu müssen und nach Ablauf der Zeit teurer neuvermieten zu können.
Was genau macht dann eine Kurzzeitmiete zum vorübergehenden Gebrauch aus, wie sie in § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB geregelt ist?
Bei der Kurzzeitmiete zum vorübergehenden Gebrauch kann ein Mietverhältnis befristet werden, wenn ein lediglich kurzzeitiger Unterkunftsbedarf gewollt ist. Eine kurze Nutzungsdauer ist hier also der wesentliche Inhalt des Vertrags, sodass die Räume gerade nicht das Zuhause des Mieters sein sollen. Nach neuerer Rechtsprechung des Landgerichts Berlin kann eine kurze Nutzungsdauer bis maximal 1 Jahr anzunehmen sein, üblich ist hier jedoch eine kürzere Dauer von wenigen Monaten. Längere Mietverhältnisse lässt diese Ausnahmeregelung nicht zu. Typische Fälle, die unter diese Vorschrift fallen, sind die Anmietung von Hotelzimmern oder Ferienwohnungen. Ebenso wird die Anmietung einer Wohnung für wenige Monate andauernde Aufenthalte erfasst – etwa im Falle der vorübergehenden beruflichen Tätigkeit in einer anderen Stadt. Im Falle der Kurzzeitmiete sind eine Reihe von mieterschützenden Regeln – wie etwa die Mietpreisbremse – ausgehebelt, da der Gesetzgeber Fälle erfassen wollte, die eben keine typischen Wohnraummietverhältnisse darstellen. Einige Vermieter nutzen jedoch diese Ausnahmevorschrift zunehmend in missbräuchlicher Weise, um für sie lästige mieterschützende Regelungen zu umgehen. Kurzzeitmietverträge sind die Ausnahme. Für Mieter/innen sind zumeist Zeitmietverträge relevant.
Mein Vermieter will einen befristeten Mietvertrag abschließen. Welche Mietdauer darf er vereinbaren?
Wenn eine Wohnnutzung das Vertragsziel ist und die Räume das künftige Zuhause sein sollen, kommt hier nur ein Zeitmietvertrag in Frage. Die Dauer der Befristung hängt vom jeweiligen Befristungsgrund ab. Die oben genannten zulässigen Befristungsgründe sind zukünftiges Eigenbedarfsinteresse, künftige Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen oder der Betriebsbedarf für Angestellte des Vermieters. Wenn also der Eigenbedarf zum Beispiel erst in 2 Jahren eintreten soll, beträgt die zulässige Befristung 2 Jahre. Der Zeitmietvertrag ist aber verlängerbar, wenn der Grund für die Befristung doch erst später eintritt, als zum Beginn des Vertrags angenommen worden ist. Wenn also der Eigenbedarf erst nach 3 Jahren eintritt, kann der Vertrag um ein weiteres Jahr verlängert werden.
Falls hingegen lediglich eine vorübergehende Unterkunft das Vertragsziel ist und die Räume nicht das Zuhause darstellen sollen, kommt eine Kurzzeitmiete in Frage, die jedoch nicht länger als ein Jahr gehen darf.
Mein Vermieter hat nur einen für 5 Jahre befristeten Zeitmietvertrag mit mir abgeschlossen, aber ein Grund für die Befristung ist nicht genannt. Muss ich nach dem Zeitablauf ausziehen?
Die Befristung ist nicht wirksam, wenn der Grund der Befristung nicht genannt ist. Das Gesetz sieht in solchen Fällen vor, dass tatsächlich ein unbefristetes Mietverhältnis zustande gekommen ist. Sie müssen daher nach dem Zeitablauf nicht ausziehen.
Mein Zeitmietvertrag ist befristet, als Grund wird nur Eigenbedarf genannt, für wen dieser bestehen soll, ist nicht angegeben. Ist diese Angabe überhaupt ausreichend?
Das Befristungsinteresse muss vom Vermieter grundsätzlich im vollen Umfang schriftlich im Vertrag mitgeteilt werden. Zur Befristung wegen Eigenbedarfs muss die Bedarfsperson zwar nicht namentlich genannt werden, aber es muss mitgeteilt werden, ob es sich um Eigenbedarf des Vermieters, eines seiner Angehörigen oder haushaltsnaher Personen handelt. Die bloße Angabe „Eigenbedarf“ erfüllt nicht die formellen Anforderungen.
Was ist, wenn sich die Umstände beim Vermieter und damit der Grund der Befristung ändern? Und wie bekomme ich das heraus?
Wenn der Befristungsgrund weggefallen ist, kann die Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangt werden. Wenn sich der Befristungsgrund zeitlich verschiebt, kann dementsprechend die Verlängerung des Mietverhältnisses verlangt werden. Das Gesetz sieht zunächst vor, dass Mieter/innen ein Auskunftsrecht gegenüber dem Vermieter haben, ob der Befristungsgrund noch besteht. Die Auskunft muss innerhalb der ursprünglich vereinbarten Mietzeit erteilt werden, kann aber frühestens 4 Monate vor Ablauf der vereinbarten Zeit verlangt werden. Der Vermieter muss die Auskunft innerhalb eines Monats erteilen.
Mein Zeitmietvertrag ist bis Ende des Jahres befristet, weil der Sohn des Vermieters einziehen sollte. Ich habe gehört, dass dieser jetzt ein mehrjähriges Auslandsstudium aufgenommen hat, endet mein Vertrag trotzdem?
In diesem Fall wäre zu prüfen, ob der Befristungsgrund möglicherweise sogar entfallen ist. Verlangen Sie Auskunft, ob der Sohn nach dem Studium überhaupt noch in die Wohnung ziehen wird. Ist das nicht der Fall, kann die Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangt werden. Bestätigt der Vermieter den Fortbestand des Nutzungswunsches des Sohnes nach Beendigung des Auslandsstudiums, können Sie zumindest die Verlängerung für die Dauer des Studiums verlangen. Lassen Sie sich beraten.
Auf meine Anfrage, ob der Befristungsgrund noch besteht, hat mein Vermieter nicht geantwortet. Verlängert sich mein Vertrag jetzt oder habe ich nun sogar einen unbefristeten Vertrag?
Verspätet sich die Auskunft, verlängert sich das Mietverhältnis um den Zeitraum der Verspätung. Wird überhaupt keine Auskunft erteilt, kann die Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangt werden. Der Vermieter kann die Information aber grundsätzlich nachholen. Tut er dies aber erst längere Zeit nach dem Ende der ursprünglich vereinbarten Mietzeit, kann er seine Rechte verwirkt haben und das Mietverhältnis gilt auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Mein Zeitmietvertrag nennt als Grund für die Befristung Eigenbedarf für Sohn A. Dieser hat nun andere Pläne, aber mein Vermieter sagt, dass er die Wohnung umfangreich modernisieren möchte und die Frist daher dennoch gilt. Ist das zulässig?
Der Befristungsgrund, der im Vertrag angegeben worden ist, ist bindend – ein späterer Austausch der Gründe ist nicht möglich. Daher kann die Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangt werden.
Jedoch kann innerhalb eines der drei in § 575 Abs. 1 BGB genannten Gründe eine gleichwertige Änderung erfolgen. Es kann zum Beispiel Sohn A durch Sohn B als Bedarfsperson ersetzt werden.
Mein Zeitmietvertrag wird vom Vermieter unter Angabe vorgeschobener zeitlicher Verzögerungen beim Befristungsgrund immer wieder verlängert. Ist das rechtens?
Sogenannte Kettenbefristungen sind nicht zulässig. Diese liegen vor, wenn aufeinander folgende kurzfristige Mietverträge geschlossen werden, tatsächlich aber keine Befristungsgründe vorhanden sind. So will der Vermieter den Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags umgehen. Das ist unwirksam und das Mietverhältnis gilt auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Ich habe einen Zeitmietvertrag abgeschlossen, der die Dauer meines Studiums abdeckt. Nun möchte ich das Studium vorzeitig beenden. Kann ich den Vertrag kündigen?
Ein Zeitmietvertrag ist ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit und kann nicht ordentlich gekündigt werden. Der Vertrag endet durch Zeitablauf. Bei der derzeitigen Wohnraumsituation könnte aber eine Anfrage zur einvernehmlichen Auflösung des Zeitmietvertrags durchaus Erfolg haben.
Meine Eltern brauchen Unterstützung, deshalb will ich zu ihnen ziehen. Kann ich meinen auf fünf Jahre befristeten Vertrag kündigen? Ich könnte auch einen Nachmieter stellen.
Ein Zeitmietvertrag über einen längeren Zeitraum kann für Mieter/innen zur Falle werden, wenn sie sich dann doch früher vom Vertrag lösen möchten. Grundsätzlich ist beim Zeitmietvertrag eine ordentliche Kündigung mit einer Frist von drei Monaten nicht möglich und der Vertrag muss erfüllt werden. Falls aber ausnahmsweise ein wichtiger Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt, kann er zumindest einen Ersatzmieter stellen. Wichtige Gründe, die den Austausch der Mietpartei zulassen, können bei familiären Notlagen bzw. erheblichen Veränderungen wie Geburt oder Heirat gegeben sein. Statt einer ordentlichen Kündigung ist auch eine außerordentliche Kündigung möglich. Dafür muss aber ein wichtiger Grund – wie beispielsweise eine erhebliche Vertragsverletzung – vorliegen. Mieter/innen könnten zum Beispiel fristlos kündigen, wenn der Vermieter seine Pflichten zur Mangelbeseitigung erheblich verletzt. Liegt etwa in der Wohnung Schimmelbefall vor, kann das einen Grund für eine außerordentliche Kündigung darstellen.
Mein Zeitmietvertrag läuft noch drei Jahre. Ich habe geheiratet und will zu meiner Frau ziehen. Darf ich die Wohnung untervermieten?
Statt des einvernehmlichen Austauschs der Vertragspartei kommt auch eine genehmigte Untervermietung in Betracht. Jedoch haben Mieter/innen nur einen Anspruch auf Untervermietung eines Teils der Wohnung. Zudem muss ein nachträglich entstandenes Interesse hinzutreten. Die spätere Heirat und der Wunsch zusammenzuziehen sind ein solches berechtigtes Interesse. Sie müssen aber die sogenannte Sachherrschaft über einen Teil der Wohnung behalten. Nur wenn der Vermieter es ausdrücklich gestattet, können Sie ausnahmsweise die gesamte Wohnung untervermieten.
Ich habe einen befristeten Mietvertrag und habe jetzt eine Mieterhöhung er-halten. Muss ich der Erhöhung zustimmen?In einem befristeten Mietvertrag kann der Vermieter eine Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB erst nach Ende des befristeten Vertrags verlangen. Eine Mieterhöhung ist bei einem befristeten Mietverhältnis lediglich im Rahmen einer vertraglich vereinbarten Staffelmiete möglich. Sie müssen daher nicht zustimmen, wenn Ihr Vertrag keine Staffelmiete enthält. Jedoch kann eine Einigung zu einer Mieterhöhung zwischen den Parteien als Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags zu werten sein. Lassen Sie sich hierzu gegebenenfalls von uns beraten.
Mein Vermieter hat mir fristlos gekündigt, weil ich Mietrückstände habe. Aber wir haben einen Zeitmietvertrag abgeschlossen. Darf er da überhaupt kündigen?
Der Vermieter kann auch bei einem Zeitmietvertrag außerordentlich kündigen, wenn Mieter/innen länger als zwei Monate mit Mietzahlungen, die eine Monatsmiete übersteigen, in Verzug sind. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Endet das Mietverhältnis schon aufgrund der vertraglichen Befristung zu einem früheren Zeitpunkt, verkürzt sich die Kündigungsfrist entsprechend. Widerspruch wegen eines sozialen Härtefalls ist hier auch möglich, jedoch verlängert sich das Mietverhältnis höchstens bis zum Ende der vertraglichen Befristung.
Rechtsanwalt Hagen Richter berät in unserer Beratungsstelle Schöneberg, Kurfürstenstraße 130.
MieterEcho 442 / Juni 2024
