Mieter/innen fragen – wir antworten
Fragen und Antworten zu Gebrauchsrechten von Mieter/innen – Teil 2
Von Rechtsanwältin Anne Richter
Darf ich die von mir im Mietergarten eingepflanzten Blumensträucher bei Auszug mitnehmen?
Soweit Ihnen mietvertraglich eine freie Gartengestaltung eingeräumt wurde, dürfen Sie während der Dauer des Mietverhältnisses Anpflanzungen nach Ihrem Belieben vornehmen. Entfernen, beziehungsweise bei Auszug mitnehmen dürfen Sie grundsätzlich ohne größere Schwierigkeiten und Risiken für ihren Bestand umsetzbare und umpflanzbare Sträucher, kleine (Zier)Bäume sowie Blumen. Pflanzen Sie Gehölze, die auf unbestimmte Zeit im Mietergarten stehen sollen, erfolgt die Verbindung mit dem Grundstück nicht nur zu dem vorübergehenden Zweck der Mietdauer und Sie verlieren Ihr Eigentumsrecht an den Pflanzen. Sobald diese aufgrund ihrer Größe und Verwurzelung nur mit großem Aufwand und von einem Fachmann umpflanzbar sind und das Risiko besteht, dass sie am neuen Standort nicht wieder anwachsen, besteht kein Mitnahmerecht mehr.
Wir möchten in unserem Mietergarten für unseren Hund eine Hundehütte als Rückzugsort, Spielgeräte für die Kinder und ein Schwimmbecken aufstellen. Dürfen wir das?
Soweit es sich um einen mit angemieteten Mietergarten handelt, dürfen Sie den Garten grundsätzlich nach Ihren Vorstellungen gestalten und auch der Erholung dienende Gegenstände in den Garten stellen. Hierzu zählen unter anderem im Garten lose aufgestellte Planschbecken und Kinderspielgeräte sowie Tische und Sitzmöbel. Auch eine nicht dauerhaft fest mit dem Boden oder/und der Hauswand verbundene Hundehütte dürfen Sie aufstellen. Anders wäre die Rechtslage bei Errichtung eines – ein festes Fundament benötigendes – Aufstellschwimmbeckens. Hier wäre im Vorfeld die Erlaubnis des Vermieters einzuholen.
Ich würde gern Energie einsparen und eine Solaranlage auf meinem Balkon anbringen wollen. Darf mir der Vermieter den Anbau generell verbieten?
Nein. Der Einbau einer Solaranlage geht aber stets mit einem Eingriff in das Eigentum des Vermieters einher, da der aus der Solaranlage gewonnene Strom über (neue) Leitungen in das vorhandene Stromnetz eingespeist werden soll. Die beabsichtigte Baumaßnahme bedarf daher der Einwilligung des Vermieters.
Die Nutzung von Solarstrom führt sowohl zur Einsparung von Energie als auch zur Einsparung von Energiekosten. Vor dem Hintergrund der politisch angestrebten Energiewende und dem Wechsel hin zu erneuerbaren Energien dürfte eine Solaranlage auch dem Umweltschutz dienen. Sie brauchen zwar die Einwilligung Ihres Vermieters, diese darf er aber nicht ohne triftigen, sachbezogenen Grund verweigern. In der Regel wird der Anbau einer Solaranlage auf dem Balkon baurechtlich zulässig sein und die Optik der Fassade nicht störend beeinträchtigen. Ferner darf von der Solaranlage keine erhöhte Brandgefahr oder sonstige Gefahr ausgehen. Bei Auszug muss die Solaranlage zurückgebaut werden können. Wenn diese Voraussetzungen vorliegen, dürfte der Einwilligung des Vermieters und der anschließenden Installation nichts im Wege stehen.
Darf ich bei politischen Volksabstimmungen, Wahlen oder auch Fußballspielen Plakate oder Fahnen/Flaggen an meinem Balkon anbringen?
Grundsätzlich ist das Anbringen von Fahnen und Plakaten innerhalb der Wohnung wie beispielsweise am Fenster und innerhalb des eigenen Balkons erlaubt. Sollten für das Anbringen Eingriffe in die Bausubstanz notwendig sein, ist die Einwilligung des Vermieters einzuholen. Nach der Rechtsprechung hat zwar jeder Mensch das Recht auf freie Meinungsäußerung, bei der Kundgabe durch Aushang gibt es aber Einschränkungen. Soweit eine Einschränkung nicht bereits durch Mietvertrag oder Hausordnung gegeben ist, gilt, dass die Meinungsäußerung nicht dazu geeignet sein darf, den sozialen Frieden innerhalb der Hausgemeinschaft und die Treuepflicht gegenüber dem Vermieter zu stören. Anderenfalls kann der Vermieter die Beseitigung des Plakats/der Fahne verlangen. Beim Anbringen ist zudem sicherzustellen, dass Plakat oder Fahne nicht herunterfallen, Passanten verletzen sowie Autos und Fahrräder beschädigen können. Andere Mieter/innen dürfen dadurch nicht gestört beziehungsweise in der Nutzung ihrer Mietwohnung, einschließlich des Balkons beeinträchtigt werden. Beachten müssen Sie auch, dass die äußere Balkonbrüstung und die Hausfassade nicht zur Mietwohnung gehören. Das Anbringen von Plakaten oder Fahnen ist Ihnen in diesen Bereichen grundsätzlich untersagt.
Das Parkett in meinem Wohnzimmer weist deutliche Gebrauchsspuren auf. Darf ich es abschleifen?
Nein, ohne Zustimmung des Vermieters ist Ihnen das Abschleifen und Versiegeln von Parkett nicht erlaubt. Parkett lässt sich nicht beliebig oft abschleifen. Bei Parkett geht man von einer durchschnittlichen Nutzungsdauerdauer von 12 bis 20 Jahren aus, bevor das Parkett abgeschliffen werden muss. Wenn das Parkett durch vertragsgemäßen Gebrauch abgenutzt ist, zeigen Sie dem Vermieter den Mangel an. Er entscheidet, wie der Mangel behoben wird.
Haben Sie oder Ihre Haustiere Schäden verursacht, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen (Beispiele hierfür sind aufgequollene Parkettstäbe, tiefe Dellen oder Kratzer), müssen Sie die Kosten der Mängelbeseitigung tragen.
Darf ich als Mieter in der Wohnung Wände bunt streichen?
Ja, während der Mietzeit dürfen Sie die Wohnung farblich nach Ihren Wünschen und Vorstellungen streichen. Hier darf Ihnen der Vermieter keine Vorgabe zur Farbauswahl machen.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses und einem Auszug aus der Wohnung ist allerdings zu beachten, dass die Wände der Wohnung grundsätzlich in einer neutralen, hellen Farbgestaltung zu übergeben sind, um möglichen Schadensersatzforderungen des Vermieters für ein Überstreichen der Wände zu entgehen. Dies muss nicht zwingend Weiß als Farbe sein.
Ich möchte die Fliesen in der Küche lackieren. Kann mir der Vermieter dies verbieten?
Nein. Allerdings ist beim Lackieren zu beachten, dass Lack in der Regel nicht abwaschbar ist und unter Umständen von den Fliesen nicht wieder ohne Rückstände abgelöst werden kann. Wenn Sie die Fliesen mit nicht wasserlöslichem Lack lackieren, ohne eine Erlaubnis Ihres Vermieters zu haben, müssen Sie bei Ihrem Auszug dafür Sorge tragen, dass der ursprüngliche Zustand ohne Spuren an den Fliesen zu hinterlassen (Optik der alten Fliesen) wieder hergestellt wird. Falls dies nicht möglich ist, kann der Vermieter eine Schadensersatzforderung wegen der erforderlichen Neuverfliesung gegen Sie erheben.
Wir wollen in unserer Wohnung die Elektroleitungen unter Putz verlegen und eine Außensteckdose auf dem Balkon anbringen. Brauchen wir dafür eine Erlaubnis des Vermieters?
Ja, diese benötigen Sie zwingend. Beide Vorhaben gehen mit einem Eingriff in die Substanz des Gebäudes einher und erfordern die Einwilligung des Vermieters. Zudem ist zu beachten, dass nach der Niederspannungsanschlussverordnung das Verlegen von elektrischen Leitungen sowie der Einbau oder Austausch von Steckdosen nur durch eine/n Elektriker/in beziehungsweise durch Fachkräfte eines nach einem Installateurverzeichnis eines Netzbetreibers eingetragenen Installationsunternehmens durchgeführt werden dürfen.
Darf ich ein Windspiel auf dem Balkon anbringen, auch wenn mein Nachbar dies nicht möchte?
Bei Windspielen mit Klangeffekt wie Windspielen mit Metallröhren, Traumfängern oder kleinen Glockenspielen, die auf dem Balkon angebracht werden sollen und damit nicht nur für Sie, sondern auch für die Nachbar/innen hörbar sind, kann es zu einer Störung der Nachbar/innen und des häuslichen Friedens kommen und einen Anspruch auf Beseitigung begründen. Dies dürfte insbesondere der Fall sein, wenn die Geräusche dauerhaft und in nicht unerheblicher Lautstärke erfolgen.
Ich möchte zum Schutz vor Insekten Fliegengitter anbringen. Brauche ich dafür die Einwilligung des Vermieters?
Hier kommt es darauf an, wie die Installation des Fliegengitters erfolgt. Grundsätzlich ist ein Schutz vor Insekten vom ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung umfasst. Soweit ein Fliegengitter beispielsweise mit Spannrahmen in den Fensterrahmen eingesetzt wird oder mittels Magneten ohne Bohrungen und Schrauben am Fensterrahmen angebracht werden kann, benötigen Sie dafür keine Erlaubnis des Vermieters.
Sollte eine Montage mittels Bohrungen oder Verschraubung am Fensterrahmen oder/und der Gebäudewand erforderlich sein, stellt dies einen Eingriff in die Bausubstanz des Gebäudes und insbesondere des Fensterrahmens dar, welcher in der Regel dauerhaft beschädigt und im schlechtesten Fall in seiner Funktionsfähigkeit beeinträchtigt sein könnte. Hier ist eine Einwilligung des Vermieters vor Beginn der Bauarbeiten erforderlich.
Der Vermieter hat mir die Haltung einer Katze erlaubt. Ich würde gern in die Tür eine Katzenklappe einbauen, muss ich dabei etwas beachten?
Ja, für eine solche Umbaumaßnahme ist im Vorfeld eine Erlaubnis einzuholen. Eine erteilte Erlaubnis zur Katzenhaltung in der Mietwohnung umfasst nicht auch das Recht, in die Substanz einer Wohnungstür und der Haustür einzugreifen. Der Einbau einer Katzen- oder Hundeklappe stellt grundsätzlich eine optische Beeinträchtigung und eine Beschädigung der Mietsache dar. Wenn eine Katze in einem Mehrfamilienhaus durch die Durchgangsklappe in das Treppenhaus laufen kann, können zudem die Interessen anderer Mieter/innen gestört werden. Bedenken Sie auch, dass das Treppenhaus nicht mehr von einer vertragsgemäßen Nutzung der Mietwohnung umfasst ist. Ohne (schriftliche) Einwilligung des Vermieters sollten Sie keinesfalls eine Durchgangsklappe einbauen. Sie riskieren andernfalls eine Abmahnung und die Kündigung.
Wir möchten das Kinderzimmer neu gestalten, dort eine Zwischendecke einziehen und ein Hochbett aufbauen. Was ist dabei zu beachten?
Für beide Bauprojekte brauchen Sie grundsätzlich keine Genehmigung des Vermieters. Dies gilt für die Zwischendecke, solange der Einbau unter Nutzung von Gipskartonplatten oder Nut- und Federbrettern erfolgt. Sollte der Vermieter allerdings im Laufe der Mietzeit ein berechtigtes Interesse an der Sichtung/Kontrolle der Kinderzimmerdecke haben (zum Beispiel im Falle eines Wasserschadens oder zur Kontrolle von Versorgungsleitungen), müssen Sie die Zwischendecke vorübergehend entfernen, um ihm dies zu ermöglichen. Bei Auszug aus der Mietwohnung sind die Einbauten zu entfernen, es sei denn, Ihr Vermieter ist mit dem Verbleib der Zwischendecke in der Wohnung einverstanden.Ein Hochbett dürfen Sie jederzeit in der Wohnung aufstellen und dieses, vergleichbar einer Schrankwand, auch sicher an der Wand montieren.
Ist häusliches Musizieren mit einer Trompete als Freizeitbeschäftigung erlaubt?
Ja, sowohl häusliches Musizieren als auch das dazugehörige Üben sind in gewissen Grenzen von der Nutzung der Wohnung umfasst. Hierbei kommt es auf die Art des Musizierens, das Ausmaß der Geräuscheinwirkungen und die örtlichen Gegebenheiten an. Als grober Richtwert gilt, dass das Musizieren an den Werktagen auf zwei bis maximal drei Stunden begrenzt ist und an Sonn- und Feiertagen bis maximal zwei Stunden ausgeübt werden darf. Dabei ist es unerheblich, ob Sie Berufsmusiker sind oder mit der Musikausübung Ihrem Hobby nachgehen. Die Ruhestunden in der Mittags- und Nachtzeit sind immer zu beachten. Hierzu enthält die Hausordnung häufig eine mietvertragliche Regelung.
Ich möchte auch auf meinem Balkon Musik hören. Gibt es dabei etwas zu beachten?
Ja. Grundsätzlich dürfen Sie in der Wohnung, einschließlich auf Ihrem Balkon Musik hören, soweit dies in Zimmerlautstärke erfolgt. Um Lärmbelästigungen der Nachbarn zu vermeiden, sollte hierbei als Orientierung die normale Gesprächslautstärke dienen (ca. 40 dB), die nicht überschritten werden sollte. Auch beim Musikhören auf dem Balkon, der Terrasse oder im Mietergarten sind die in der Hausordnung oder im Mietvertrag getroffenen Regelungen zu den Ruhezeiten zu beachten und die Lautstärke ist in diesen Zeiten besonders zu begrenzen. Ebenso sind die Vorgaben des Immissionsschutzgesetzes von Berlin einzuhalten. Für den Fall, dass eine Party, ein Grillabend oder ähnliches geplant ist und es lauter zugehen wird, sprechen Sie Ihre Nachbar/innen vorher an, bitten um Verständnis und klären, ob die geplante Musik von diesen als zu viel Lärm empfunden würde. Die Ruhezeiten und die Nachtruhe sind in jedem Fall einzuhalten.
Auf dem Balkon der Wohnung über meiner ist ein Vogelhäuschen aufgestellt. Kann ich dagegen vorgehen, da ich ständig Vogelkot auf meiner Balkonbrüstung habe?
Nein, das Füttern von Singvögeln ist verbreitet und nicht untersagt. Verschmutzungen sind hinzunehmen, solange es nicht zu unverhältnismäßig starken Verschmutzungen auf Ihrer Balkonnutzfläche kommt. Die über Ihnen wohnenden Mieter/innen müssen allerdings darauf achten, dass das Vogelhäuschen nicht über die Balkonbrüstung ragt und dadurch starke Verschmutzungen verursacht werden. Sollte dies der Fall sein, sprechen Sie diese an, um eine beide Seiten befriedigende Lösung zu finden.
Rechtsanwältin Anne Richter berät in den Beratungsstellen Neukölln, Sonnenallee 101 und Marzahn.
MieterEcho 435 / August 2023
