Mieter/innen fragen – wir antworten
Fragen und Antworten zu Gebrauchsrechten von Mieter/innen – Teil 1
Von Rechtsanwältin Anne Richter
Kann ich ohne Einwilligung des Vermieters die abgenutzte Auslegware ersetzen?
Der Ersatz selbstliegender Bodenbelege erfordert keine Zustimmung des Vermieters. Soll die Auslegware jedoch am Boden verklebt werden, stellt das einen Eingriff in die Bausubstanz dar und erfordert die vorherige (schriftliche) Zustimmung des Vermieters. Soll abgewohnter Bodenbelag ersetzt werden, kann der Vermieter dazu verpflichtet sein. Hier wäre zu prüfen, was im Mietvertrag bzw. Übergabeprotokoll bei Einzug in die Wohnung steht. Da der Vermieter entscheidet, auf welche Weise der Mangel am Fußbodenbelag beseitigt wird, empfehle ich Ihnen, unter Berücksichtigung Ihrer Wünsche eine Vereinbarung mit dem Vermieter zu treffen. In dieser können Sie auch regeln, wer die Kosten trägt oder ob Sie sich die Kosten teilen.
Und wie ist es, wenn ich die Auslegware durch Parkett oder Laminat ersetzen will?
Auch in diesem Fall gilt: Bodensysteme mit sogenanntem Klicksystem, die ohne Rückstände wieder entfernt werden können, können ohne Zustimmung des Vermieters verlegt werden. Allerdings ist der Schallschutz zu beachten und nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen. Bei Eingriff in die Bausubstanz durch Verkleben, Entfernen der Sockelleisten und anderen Veränderungen ist die vorherige (schriftliche) Zustimmung des Vermieters erforderlich. Ich rate Ihnen, eine Vereinbarung mit dem Vermieter herbeizuführen, in der auch die Pflicht zum Rückbau oder die Frage der Rückbaukosten geregelt werden.
Kann ich eine Zwischenwand im Kinderzimmer einziehen?
Es ist nachvollziehbar, dass Sie für Ihre Kinder abgegrenzte Bereiche schaffen wollen. Hier ist zu unterscheiden: Eingriffe in die Bausubstanz erfordern die Zustimmung des Vermieters. Handelt es sich um ein mobiles Trennwandsystem ohne Eingriff in die Bausubstanz, das Sie jederzeit problemlos wieder entfernen können, ist die Zustimmung nicht erforderlich.
Darf ich die Türen um wenige Millimeter kürzen?
Auch das Kürzen von Türen stellt einen Eingriff in die Bausubstanz dar und erfordert die vorherige Zustimmung des Vermieters. Selbst wenn Sie einen guten Kontakt zum Vermieter haben, sollten Sie sich die Zustimmung schriftlich geben lassen, um im Fall des Eigentümerwechsels diese später belegen zu können. Des Weiteren sollten Sie eine Regelung zum Auszug treffen. Werden die Türen gekürzt, weil Parkett verlegt werden soll, das bei Auszug in der Wohnung verbleibt, ist ein Verzicht auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands vorstellbar – vorausgesetzt die Türen werden fachmännisch gekürzt.
Ich möchte die weißen Fliesen im Bad durch moderne Fliesen ersetzen. Ist das zulässig?
Nein, das dürfen Sie nicht. Das Anbringen eines neuen/anderen Fliesenspiegels ist ein Eingriff in die Bausubstanz und erfordert die vorherige Zustimmung des Vermieters. Es ist möglich, dass der Vermieter Bäder und Küchen in allen Wohnungen in gleicher Weise gefliest haben wollte und die Zustimmung verweigert.
Wenn in Bad und Küche noch keine Fliesen verlegt sind, kann ich dann nach meinem Geschmack Fliesen legen (lassen)?
Auch das erstmalige Anbringen von Fliesen ist als bauliche Veränderung einzustufen und erfordert die vorherige Zustimmung des Vermieters. Sofern es keine guten Gründe für das Versagen der Zustimmung gibt, wie etwa die Absicht, in Kürze im Rahmen einer Modernisierung Fliesen anbringen zu wollen, kann auch das Amtsgericht zur Entscheidung über die Zustimmung angerufen werden. Die Erteilung der Zustimmung bedeutet aber nicht zugleich, dass der Vermieter auf den späteren Rückbau (zum Beispiel bei Ende des Mietverhältnisses) verzichtet.
Habe ich Anspruch auf Genehmigung zum barrierefreien Badumbau?
Wenn aufgrund von Beeinträchtigungen, beispielsweise altersbedingt oder wegen Behinderung oder nach einem Unfall Umbauten in der Wohnung oder im Gebäude für die weitere Nutzung bzw. für den Zugang zur Wohnung erforderlich werden – wie beispielsweise das Entfernen von Bodenschwellen, die Verbreiterung des Türbereiches für die Rollstuhlnutzung, der Einbau einer bodentiefen Dusche oder einer Badewanne mit Tür – muss der Vermieter die Genehmigung erteilen, wenn das berechtigte Interesse der Mieter/innen überwiegt. Voraussetzungen sind, dass die Maßnahmen fachgerecht ausgeführt werden, dem Vermieter keine Kosten entstehen, die Mieter/innen sich auf Verlangen des Vermieters zum Rückbau bei Auszug verpflichten und eine ausreichende zusätzliche Mietsicherheit leisten, aus der gegebenenfalls die Rückbaukosten finanziert werden können. Weiter ist Voraussetzung, dass andere Mieter/innen durch die beabsichtigte Maßnahme nicht erheblich eingeschränkt werden. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn bei fehlendem Fahrstuhl ein Treppenlift im Treppenhaus angebracht werden soll.
Ich möchte zu meiner Sicherheit einen Türspion anbringen, ist das erlaubnispflichtig?
Hierzu benötigen Sie die Einwilligung des Vermieters. Wird die Wohnungseingangstür des Vermieters durch unerlaubten Einbau eines Türspions oder eines weiteren Türschlosses beschädigt, drohen eine Abmahnung – verbunden mit der Aufforderung zum Rückbau – und eine Schadenersatzforderung des Vermieters.
Stimmt es, dass ich meinen Balkon mit Blumenkästen gestalten kann, wie ich möchte?
Nicht ganz. Bei der Anbringung von Blumenkästen im Innenbereich des Balkons sind Sie gestalterisch frei. Sollten Sie die Blumenkästen aber auf der Außenseite des Balkons anbringen wollen, brauchen Sie hierfür vorab eine Erlaubnis des Vermieters, da die Außenseite des Balkons und der Balkonbrüstung nicht zur Mietwohnung gehören, sondern Bestandteil der Hausfassade sind. Die Blumenkästen sind so anzubringen, dass von ihnen keine Gefährdung für Passanten ausgehen kann. Beim Anbringen ist zudem darauf zu achten, dass beim Gießen kein Blumenwasser heruntertropft und die Hausfassade, Gegenstände anderer Nachbarn oder Passanten beeinträchtigt.
Kann mir der Vermieter vorschreiben, welche Blumen und Pflanzen auf meinem Balkon stehen dürfen?
Grundsätzlich dürfen Sie Ihren Balkon nach Ihren Vorstellungen gestalten und Anpflanzungen vornehmen, solange diese im Rahmen eines vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache erfolgen und andere Mieter/innen nicht belästigt werden. Dies bedeutet, Sie entscheiden, ob, an welcher Stelle und wann eine Bepflanzung des Balkons erfolgt und sind grundsätzlich auch frei in der Wahl der Pflanzen. Bei der Bepflanzung sollten Sie darauf achten, dass keine Beschädigung der Bausubstanz erfolgt oder beim Wuchs der Pflanzen erfolgen wird. So kann selbst Efeu oder wilder Wein in einem Topf gepflanzt werden, solange er sich auf und innerhalb des Balkons befindet und nicht durch Ranken und wilde Auswucherungen die Fassade beschädigt. Achten Sie darauf, dass die von Ihnen gewählte Pflanzenart nicht zu Schäden an der Bausubstanz führt, da anderenfalls der Vermieter das Entfernen der Pflanze und Schadensersatz fordern kann. Das Pflanzen von Bäumen auf dem Balkon entspricht nicht einer üblichen, ordnungsgemäßen Nutzung eines Balkons und bedarf stets vorab der Einwilligung des Vermieters. Das Anpflanzen von Bäumen dürfte lediglich in Ausnahmefällen und bei einer (städtebaulichen) Konzeption möglich sein. Bäume sind in ihrer Verwendung hauptsächlich als Garten-, Straßen-, Park- und Waldbaum und nicht für die Bepflanzung eines Balkons geeignet. Eine Ausnahme dürften in Kübeln gehaltene Säulenbäumchen darstellen, da diese keine breite Baumkrone ausbilden und sofern diese ohne Eingriff in die Bausubstanz vor einem Herabstürzen bei Sturm gesichert werden können.
Darf ich Wäsche auf dem Balkon trocknen und einen Wäscheständer aufstellen?
Das Trocknen von Wäsche an frischer Luft auf dem Balkon ist erlaubt, soweit der Wäscheständer innerhalb des Balkons steht und nicht über die Balkonbrüstung hinausragt. Sollen Wäscheseile gespannt und an den Balkonwänden befestigt werden, ist zu differenzieren. Das Anbringen der Leinenhalterung stellt einen Eingriff in die Bausubstanz des Gebäudes dar und kann eine Zustimmung des Vermieters erforderlich machen. Bei übermäßiger Beschädigung der Balkonwände kann der Vermieter die Entfernung und Schadensersatz verlangen.
Darf ich zum Schutz vor der Sonneneinstrahlung einen Sichtschutz, ein Sonnensegel oder eine Markise am Balkon anbringen? Was muss ich dabei beachten?
Natürlich dürfen Sie sich auf dem Balkon vor zu starker Sonneneinstrahlung schützen. Da ein Aufbau einer Markise/eines Sonnensegels in der Regel nicht ohne eine Verschraubung/Befestigung an der Außenfassade sowie ohne deren optischer Beeinträchtigung einhergehen wird, brauchen Sie vorab eine Zustimmung des Vermieters. Falls mit dem Anbringen der Markise oder des Sonnensegels eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung der Bausubstanz (beispielsweise durch eine erhebliche Anzahl an Bohrungen in ein Wärmeverbundsystem einer energetischen Fassade) oder eine Verschlechterung der Mietsache einhergeht, kann es im Einzelfall sein, dass Sie ein milderes als das von Ihnen geforderte/gewollte Mittel wählen müssen und beispielsweise statt einer an der Fassade befestigten Markise lediglich einen Sonnenschirm oder eine freistehende Markise aufstellen dürfen. Eine Genehmigung darf durch den Vermieter aber nicht willkürlich versagt werden. Lassen Sie sich unter Vorlage des Mietvertrages in einer unserer Beratungsstellen anwaltlich beraten, wie Sie hier am besten vorgehen.
Ich möchte an meinem Balkon ein Katzennetz anbringen, brauche ich dafür eine Genehmigung des Vermieters?
Ob Katzennetze bzw. Katzengitter zum vertragsgemäßen Gebrauch des Balkons gehören und folglich auch ohne Genehmigung angebracht werden dürfen, hängt insbesondere davon ab, ob es durch das Befestigen des Netzes bzw. Gitters zu einem nicht nur unerheblichen Eingriff in die Bausubstanz oder zu einer optischen Beeinträchtigung der Fassade kommt. In der Regel gehört das Anbringen eines Katzennetzes oder Katzengitters zum Gebrauch der Mietsache. Sind Sie zur Katzenhaltung in der Mietwohnung berechtigt, dürfen, ja müssen Sie auch Maßnahmen in der Wohnung treffen, die eine artgerechte Haltung ermöglichen. Es entspricht dem Tierwohl und einer artgerechteren Haltung, dass die Katze sich auch an der frischen Luft aufhalten kann. Hierzu zählt, dass Katzen sich auf dem Balkon aufhalten dürfen. Die meisten Netze lassen sich ohne Eingriff in die Bausubstanz anbringen und sind meistens auch kaum sichtbar. Beabsichtigen Sie, das Katzennetz oder Katzengitter an der Wand/Fassade zu befestigen oder ist das Anbringen mit einer optischen Beeinträchtigung verbunden, empfehle ich Ihnen, die Zustimmung des Vermieters einzuholen.
Auf meinem Balkon darf ich doch zu jeder Zeit, wann immer ich will und so viel ich will rauchen?
In den meisten Fällen dürfte diese Aussage zutreffend sein. Ein Rauchverbot im Mietvertrag oder der Hausordnung ist grundsätzlich nicht zulässig. Erst wenn durch den Rauch auf dem Balkon nachweisbar eine Beeinträchtigung der Nachbar/innen einhergeht, darf das Rauchverhalten auf dem Balkon eingeschränkt werden. Gesundheitsschädliche Immissionen durch Tabakrauch müssen nicht geduldet werden. Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme erfordert von beiden Seiten eine Verständigung dahingehend, dass nicht rauchende Mieter/innen ihren Balkon unbeeinträchtigt von Rauchbelästigungen nutzen können, während anderen Mieter/innen Zeiten einzuräumen sind, in denen sie auf dem Balkon rauchen dürfen. Hierzu darf der Vermieter verbindliche Festlegungen treffen.
Ist das Grillen auf dem Balkon oder im (Mieter-)Garten uneingeschränkt erlaubt?
Eine allgemeingültige Regelung, ob, wie oft und mit welchem Grillgerät auf dem Balkon oder im Garten gegrillt werden darf, gibt es nicht. Im Mietvertrag oder in der Hausordnung können für alle Mieter/innen verbindliche Regelungen und Vorgaben zum Grillen auf dem Balkon, auf der Terrasse oder im Garten getroffen werden. Dies kann von Vorgaben zur Grillnutzung (beispielsweise Elektrogrill oder Verbote für Grillen auf offener Flamme), zur Grillhäufigkeit und zu Maximalvorgaben für die einzelnen Mieter/innen bis zu einem allgemeinen Grillverbot gehen. Gibt es keine Festlegungen, dürfen Sie grillen. Aber beachten Sie: Selbst wenn keine explizite Regelung besteht, gilt zwingend die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme, so dass eine starke Rauch- oder Rußentwicklung zu Lasten anderer Mieter/innen auszuschließen ist. Soweit das Grillen der Art nach geeignet ist, den Hausfrieden und das Zusammenleben mit den anderen Mieter/innen des Hauses zu stören, kann dies ein abmahnungswürdiges Verhalten darstellen. Dies betrifft insbesondere die Nutzung von Kohlegrillen oder Fritteusen im Außenbereich.
Rechtsanwältin Anne Richter berät in den Beratungsstellen Neukölln, Sonnenallee und Marzahn.
MieterEcho 433 / Juni 2023
