Joker Howoge zieht bald nicht mehr
Das einst sehr gut aufgestellte Wohnungsunternehmen wurde vom Senat für umstrittene Projekte gemolken
Von Sebastian Gerhardt
Nicht nur Sieger schreiben Geschichte. Aber Sieger haben es leichter, ihre Version der Geschichte gedruckt zu kriegen. Als die Howoge (Hohenschönhausener Wohnungsbau-Gesellschaft mbH) 2020 ihr 30-jähriges Bestehen feierte, verwies sie nur auf ihre Gründung zum 1. Juli 1990, dem Tag der „Wirtschafts-, Währungs- und Sozialunion“ zwischen Deutschland-West und Deutschland-Ost. Keine Erwähnung fand die Gründung der Wohnungsbaugesellschaft Lichtenberg (WBL) am gleichen Tage, obwohl die WBL das deutlich größere Unternehmen war.
Die WBL war auch noch größer, als sie 1997 in einem der In-sich-Geschäfte zwischen landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) von der Howoge gekauft wurde. Warum die Landesregierung dieser eher feindlichen Übernahme zugestimmt hat, ergibt sich aus einer Antwort der zuständigen Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr auf eine parlamentarische Anfrage der Abgeordneten Barbara Oesterheld (Grüne) Anfang 1998: „Haushaltswirksame Einnahmen kommen nur zustande, wenn Berlin seine Beteiligung an einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft veräußert. Die Wohnungsbaugesellschaft Hohenschönhausen mbH hat dem Land Berlin ein entsprechendes unternehmerisch und finanziell ausgewogenes Angebot unterbreitet.“
Weder WBL noch Howoge hatten sich den Zwangsprivatisierungen in den 1990er Jahren entziehen können. Aber sie hatten einen Standortvorteil, den sie durch die Sanierung ihrer Plattenbaubestände voll ausspielen konnten. Irgendwo mussten die Opfer der Gentrifizierung der Ostberliner Innenstadtbezirke ja hin. Lichtenberg, selbst Hohenschönhausen waren näher dran als Marzahn oder Hellersdorf. Der Leerstand war daher geringer. Und es gab einen organisatorischen Vorteil: Fast alle der öffentlichen Wohnungsunternehmen Ostberlins waren früher oder später unter das Dach einer Westberliner Gesellschaft geführt worden. Die Howoge konnte ein eigenes Geschäftsmodell aufbauen, das auf eine rationelle Bewirtschaftung der Bestände in den Großsiedlungen konzentriert war.
Als zum 1. Januar 2001 der neue Großbezirk Lichtenberg aus Lichtenberg und Hohenschönhausen entstand, war die Howoge schon da. Wirtschaftliche Gründe für eine Privatisierung des stabilen Unternehmens konnte selbst der Finanzsenator Thilo Sarrazin (SPD) nicht finden. Für die Mieter/innen wirkten sich geringere Betriebskosten und Mieten günstig aus. Die frisch sanierten Bestände hatten niedrigere Instandhaltungskosten und die Gesellschaft einen geringen Verschuldungsgrad. Deshalb spielte die Howoge von Anfang an eine zentrale Rolle in den Investitionsplanungen der Berliner Landespolitik, als der Senat ab 2012 den Wohnungsbau als öffentliche Aufgabe wieder entdeckte. Stolz präsentiert das Unternehmen heute seine Neubaubilanz in der Öffentlichkeit. Mieten im Neubau von unter 10 Euro/qm! Doch den Widersprüchen eines öffentlichen Neubaus, der nicht durch ein öffentliches Investitionsprogramm untersetzt ist, entgeht auch die Howoge nicht. Nur ein Beispiel: Da es keinen strategischen Bodenerwerb des Landes für den Wohnungsbau gibt, müssen die LWU im Wesentlichen auf ihren eigenen Flächen bauen. Das heißt dann „Innenentwicklung“ – oder weniger wolkig: Verdichtung, wie etwa im Ilsekiez.
Schulbau als neues Geschäftsfeld
Doch nicht nur für den Neubau setzt die Landespolitik das Unternehmen ein, auch auf einem zweiten Feld soll es aus einer Klemme helfen: Beim Schulbau. Seit vielen Jahren sind Sanierung und Neubau von Schulen in Berlin vernachlässigt worden. 2016 rief die Landespolitik daher die „Berliner Schulbauoffensive“ aus. Doch die Finanzierung der nötigen Maßnahmen war ungeklärt. Per Grundgesetzänderung war 2009 die „Schuldenbremse“ beschlossen worden. Für die Länder bedeutete dies, dass sie ab 2020 nur noch in besonderen Notlagen zusätzliche Kredite aufnehmen dürfen.
Die kreative Antwort der rot-rot-grünen Koalition bestand 2018 in einer „öffentlich-öffentlichen Partnerschaft“. Die Howoge unterliegt als öffentliches Unternehmen nicht der Schuldenbremse und kann für Investitionen in den Schulbau Kredite aufnehmen. So schlossen das Land Berlin und die Howoge einen Rahmenvertrag, wonach das Wohnungsunternehmen insbesondere den Bau weiterführender Schulen übernehmen soll, die dann vom Land gemietet werden.
Bisher ist der Anteil des Schulbaus am Geschäft der Howoge gering. In der Bilanz für 2022 entfielen 5,6 Milliarden Euro auf den Bereich Wohnen und 116 Millionen Euro auf den Bereich Schulbau, also weniger als 2% der Bilanzsumme. Das wird sich jedoch ändern. In den nächsten 10 Jahren werden die Investitionen der Howoge in den Schulbau sicher 3 Milliarden Euro übersteigen. Und selbst wenn das Land Berlin alle Zusatzkosten durch den Schulbau finanzieren sollte, werden doch die Planungskapazitäten des Unternehmens mit diesem Großprojekt belastet.
Während es zur Beteiligung der Howoge am Schulbau lange heftige öffentliche Debatten gab, ging ein anderes Geschäft in kürzester Zeit und ohne große Diskussionen über die Bühne: Der Ankauf von Wohnungen durch Berliner LWU im Zuge der Übernahme der „Deutsche Wohnen“ durch Vonovia im Jahr 2021. Passend zum Wahlkampf stellte damals der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) den alten Kassenschlager der Sozialdemokratie ins Schaufenster: Die Sozialpartnerschaft, also die Partnerschaft mit dem Kapital. Dass Vonovia in Berlin 20.000 Wohnungen an das Land verkaufen wollte, wurde als große Rekommunalisierung angepriesen.
Schon in den Vorjahren hatten die LWU es vorgezogen, dem politischen Druck zum Ausbau ihrer Bestände durch Ankauf nachzukommen. Fertige, in der Regel vermietete Wohnungen bringen sofort Mieteinnahmen. Anders als beim Neubau müssen keine eigenen Kapazitäten aufgebaut werden. Und bei überhöhten Preisen konnte man beim Land Kompensation einfordern. Eine Kritik an den überhöhten Kaufpreisen blieb regelmäßig aus. Zwar war allen klar, dass Ankäufe keine neuen Wohnungen schaffen, doch warum einen schweren Weg gehen, wenn ein leichterer offen steht? Den leichteren Weg gingen auch die meisten linken Kritiker des Senats, die zu diesem Thema gerne schweigen.
Keine guten Aussichten
Doch intern gab es Kritik am Angebot der Vonovia, die mit dem Verkauf selbstverständlich keinen Verlust machen wollte. Am Ende kauften die Howoge, die Berlinovo und die Degewo „nur“ knapp 15.000 Wohnungen. Mehr als die Hälfte davon – 8.267 – entfielen auf die Howoge, darunter prominente Bestände am Kottbusser Tor, die Thermometersiedlung in Lichterfelde und die High-Deck-Siedlung in Neukölln. Absehbar war, dass die Verwaltung dieser Wohnungen fern von Lichtenberg Probleme schaffen würde. Doch es ging bei der Aufteilung der Ankäufe nicht um lokale Nähe oder Ortskenntnisse, sondern ums Geld: Die Howoge hatte ausreichende Reserven für eine umfangreiche Neuverschuldung und nahm eine Anleihe über 1,7 Milliarden Euro auf. Landespolitik und Unternehmensführung schwören Stein und Bein, dass der Ankauf keine Abkehr vom Kerngeschäft und dem Neubau bedeutet.
Ende 2022 hatte die Howoge 75.419 Wohnungen im Bestand, weiteres Wachstum ist fest geplant. Das Unternehmen ist wie alle LWU über die „Kooperationsvereinbarung Wohnen“ auf soziale und wirtschaftliche Standards verpflichtet. Die Umsetzung dieser Verpflichtungen im Alltag erfordert Konfliktbereitschaft auf Seiten der Mieter/innen und des Gesellschafters, des Landes Berlin. Die Howoge wirbt damit, dass die Nettokaltmiete in ihrem Wohnungsbestand im Durchschnitt nur bei 6,36 Euro/qm liegt. Das ist deutlich weniger, als die Durchschnittswerte im Mietspiegel. Allerdings gehen in den Mietspiegel nur Vertragsabschlüsse der letzten 6 Jahre ein.
Einfacher wird es nicht, denn einige Besonderheiten, die den Einsatz der Howoge als stadtpolitischen Joker der Politik ermöglicht haben, fallen künftig aus. Der niedrige Verschuldungsgrad gehört der Vergangenheit an. Die erfolgreiche Grundsanierung der Bestände liegt inzwischen 20 Jahre zurück, und auch eine gute Sanierung hält nicht ewig. Hinzu kommen die neuen Anforderungen für eine energetische Modernisierung der Bestände, die angesichts der Energiekostensteigerungen nicht nur eine klimapolitische Notwendigkeit ist. Und billiger wird in den nächsten Jahren nichts: Die Preissteigerungen nicht nur bei Bauleistungen sind gekommen, um zu bleiben.
MieterEcho 435 / August 2023