Das Stichwortverzeichnis der mietrechtlichen "Tipps von A bis Z", welches auf der Homepage der Berliner MieterGemeinschaft www.bmgev.de/mietrecht/tipps nachzulesen ist, wird ständig überarbeitet und ergänzt. Dieses Verzeichnis wird im MieterEcho mit Ausnahme der in den Infoschriften erfassten Stichwörter abschnittsweise veröffentlicht. Ergänzungen, Verbesserungen und Anregungen nehmen wir dankend entgegen.
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Ruhestörung
"Musik wird oft nicht schön gefunden, weil sie stets mit Geräusch verbunden", holperte schon Wilhelm Busch. Doch ganz so einfach ist die Sache nicht, denn die Person, von der die Musik ausgeht, mag durchaus anderer Meinung sein. Lärm oder was die eine Seite dafür hält, dürfte eine der häufigsten Ursachen für Streit zwischen Nachbar/innen sein.
Das LG Hamburg hat zwar entschieden, dass jeder ein Recht hat, in seiner Wohnung ungestört zu leben und sich deshalb gegen unzulässigen Lärm wehren kann (WM 84, 79), doch ist nicht jedes Geräusch verboten, juristisch - und nicht eben sehr bestimmt - formuliert, sind Geräusche nur dann nicht zulässig, wenn sie ein normal empfindender Durchschnittsmensch nicht mehr erträgt. (Der "normal empfindende Durchschnittsmensch" scheint der Kategorie des "gesunden Volksempfindens" entsprungen, einer in Juristenkreisen durchaus nicht ungebräuchlichen Begrifflichkeit). Das subjektive Empfinden des in seiner Ruhe gestörten Nachbarn kann aber für eine gerichtliche Beurteilung nicht maßgeblich sein.
Wie dem auch sei, es darf auch nach 22 Uhr gebadet werden (LG Köln WM 97, 323) - allerdings höchstens 30 Minuten lang, fügt OLG Düsseldorf (WM 91, 288) hinzu. Wasser- und WC-Spülung rund um die Uhr gehören ebenfalls zum üblichen und deshalb hinnehmbaren Verhalten.
Die Geräusche, die von spielenden Kindern ausgehen, gelten nicht als rechtlich erhebliche Belästigung (OLG Düsseldorf WM 97, 221; LG Regensburg NZM 99, 220 sowie diverse andere). Selbstverständlich dürfen Kinder in einer Wohnung spielen und dabei lachen, weinen und schreien. Allerdings müssen die Eltern zwischen 13 und 15 Uhr sowie zwischen 22 und 7 Uhr unzumutbare Geräuschentfaltungen ihrer Kinder zu vermeiden trachten.
Im Übrigen gilt der Grundsatz der Zimmerlautstärke für Radio- und Fernsehgeräte besonders zwischen 22 und 7 Uhr, aber nicht nur für diese Zeit. Auch Staubsauger sollten in den üblichen Ruhezeiten tunlichst außer Betrieb gelassen werden.
Keinen Anspruch auf Schallisolierung durch Verlegen eines Teppichs, sprechen die Gerichte Mietern zu, die sich durch normales Gehen in Straßenschuhen, normales Verhalten von Kindern oder Babygeschrei gestört fühlen (OLG Düsseldorf, DWW 97, 149).
Lärmquellen außerhalb des Hauses sind auf die Ortsüblichkeit und Unvermeidbarkeit zu überprüfen. So werden die Anwohner einer Hauptverkehrsstraße Lärmbelästigungen dulden müssen, die in einem ruhigen Wohngebiet Grund für Mietminderung wären.
Baustellenlärm von einem benachbarten Grundstück berechtigen in der Regel zur Mietminderung.
Der Fluglärm in der Nähe eines Flughafens dagegen ist ortsüblich.
Der nächtliche Lärm, der von der Gastronomie ausgeht, muss von den Anwohnern nur dann hingenommen werden, wenn er in dem Gebiet allgemein üblich ist. Bei erheblichen Lärmbelästigungen können sich die Mieter an das Ordnungsamt wenden.
Mieter/innen, die sich durch das Verhalten der Nachbarn gestört fühlen, können direkt Ansprüche gegen sie geltend machen. Ausgenommen ist die normale Beeinträchtigung, die erst auf Grund des baulichen Zustand des Hauses, besonders der schlechten Schallisolierung, zur unzumutbaren Belästigung wird.
Mieter/innen können aber in jedem Fall vom Vermieter die Unterbindung des Lärms verlangen. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, denn er hat die Wohnung in dem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (LG Hamburg WM 84, 97).
Eine Beeinträchtigung des Wohnwerts durch Lärm ist ein gerechtfertigter und sehr häufiger Grund für Mietminderungen. Wenn die Beeinträchtigung zur Gesundheitsgefährdung wird, weil z.B. permanent die Nachtruhe gestört wird, kann die Wohnung fristlos gekündigt werden.
Darüber hinaus können Schadensersatzansprüche (BGB 823) gegen den Verursacher gegeben sein.
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Schallschutz
Zuhause möchte man im wahrsten Sinn des Wortes seine Ruhe haben und sich von der Lärmkulisse der Außenwelt entspannen können. Dennoch beklagt sich über ein Drittel der erwachsenen Bevölkerung in der BRD über Lärm allein von Nachbar/innen. Insofern hat der Schallschutz eine wichtige Bedeutung für die Wohnzufriedenheit.
Für Wohngebäude wurden die zurzeit gülti-gen öffentlich-rechtlichen Mindestvorschriften zum Schallschutz in der DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau" im November 1989 festgelegt. Diese Mindestvorschriften dürfen nicht unterschritten werden. Da Gebäude jedoch immer nur den zum Zeitpunkt ihrer Errichtung geltenden Anforderungen entsprechen müssen, weisen Altbauten in ihrer üblichen Beschaffenheit meistens einen schlechteren Schallschutz als Neubauten auf. Die übliche Beschaffenheit ist bei einer Neubauwohnung also anders zu beurteilen als bei einer Altbauwohnung. Daher kann z.B. unzureichender Schallschutz in einem Fall einen Mangel darstellen, im anderen Fall der gleiche Zustand aber der üblichen Beschaffenheit entsprechen. Wenn im Mietvertrag nichts über den Zustand der Wohnung vereinbart ist, dann liegt ein Mangel nur dann vor, wenn die Wohnung von der üblichen Beschaffenheit abweicht.
Mit den Mindestanforderungen der DIN 4109 werden zum Schutz vor Gesundheitsgefahren nur unzumutbare Belästigungen verhindert. "Ein den Bauvorschriften genügender Schallschutz im Mehrfamilienhaus schließt die Wahrnehmbarkeit üblicher, unvermeidlicher Belästigungen durch Hausbewohner nicht aus. Diese Beeinträchtigungen sind vom Mieter hinzunehmen", sagt das AG Trier 5 C 194/00, Urteil vom 17.01.2001, WM 2001, 237). Dies bedeutet auch, dass gegenseitige Rücksichtnahme zu üben und unnötiger Lärm zu vermeiden ist.
Zur Verbesserung des Schallschutzes wurde 1994 vom Verein der Deutschen Ingenieure (VDI) die Richtlinie 4100 erarbeitet. Diese VDI Richtlinie 4100 ist nicht baurechtlich eingeführt, wird aber als Stand der Technik angesehen. Sie definiert drei unterschiedliche Qualitäten des baulichen Schallschutzes. Die Schallschutzstufe 1 (SSt I) entspricht den Anforderungen der DIN 4109. Laute Sprache ist demnach "verstehbar", Sprache mit normaler Sprechweise "im Allgemeinen nicht verstehbar" und Gehgeräusche "im Allgemeinen störend". Die Schallschutzstufe 2 (SSt 2) sichert mehr Ruhe zu und wird heute bei normaler Bauausführung mittlerer Art und Güte erreicht. Diese Schallschutzstufe entspricht nicht den Werten der DIN 4109 für erhöhten Schallschutz. Letzterer liegt teilweise nur ein Dezibel über den Mindestanforderungen.
Bei Streitigkeiten wegen Einhaltung des Schallschutzes beziehen sich die Gerichte auf die DIN 4109 und die VDI 4100. (Eine Überarbeitung liegt als E DIN 4109 10 im Entwurf bereits vor.) Zur Einschätzung, ob ein Schallschutz mangelhaft ist, müssen darüber hinaus das Baualter - bei Altbausanierungen der Umfang und die Art der Ausführung - und die mietvertraglichen Regelungen miteinbezogen werden.
Beispiel: Altbauten (oder auch Nachkriegsgebäude) sind bekanntermaßen hellhöriger als Neubauten. In einem Altbau können Mieter/innen also nicht erwarten, dass die aktuellen Schallschutzanforderungen erfüllt werden. Wenn aber der alte Dachstuhl abgerissen und als bewohntes Dachgeschoss neu aufgebaut wird, muss die dann ebenfalls neu gebaute Geschossdecke, also der Boden der neuen Wohnung, die zum Zeitpunkt der Baumaßnahmen geltenden technischen Anforderungen erfüllen (BGH, Urteil vom 06.10.2004 - VIII ZR 355/03 -).
Schall sind mechanische Schwingungen und Wellen eines elastischen Mediums. In DIN 4109 wird unterschieden nach:
- Luftschall
Luftschall ist der sich in der Luft ausbreitende Schall, infolge Anregung der (Raum-)Luft (z.B. durch Sprache, Musik, Außenlärm). - Körperschall
Körperschall ist der in festen Stoffen sich ausbreitende Schall, infolge unmittelbarer Anregung der schallübertragenden Bauteile (z. B. Gehgeräusche auf Decken und Treppen, Geräusche aus haustechnischen Anlagen). - Trittschall
Trittschall ist der Schall, der beim Begehen und bei ähnlicher Anregung einer Decke, Treppe o.ä. als Körperschall entsteht und teilweise als Luftschall in einen darunter liegenden oder anderen Raum abgestrahlt wird.
Grundlage für die Lärmbewertung ist nach den gültigen Schallschutzrichtlinien, eine Messung des Schalldruckpegels in dB (Dezibel). Die in dB gemessenen Werte verhalten sich logarithmisch, eine Erhöhung um 10 dB bedeutet zwar eine Verzehnfachung des physikalischen Schalldrucks, aber nur annäherungsweise eine Verdopplung der empfundenen Lautstärke.
Für das menschliche Gehör überhaupt nicht wahrnehmbar ist 1 dB. Die Messschwelle für Lärm beginnt erst bei 10 dB, der gesundheitlich sichere Bereich geht bis 30 dB. In ruhigen Wohnstraßen liegen die Hintergrundgeräusche tagsüber bei 50 dB, bei stark befahrenen Straßen können sie bis 100 dB ansteigen. Nervöse Erscheinungen können ab 70 dB auftreten, Hörschäden in Abhängigkeit von der Einwirkdauer ab 75 dB. Ob Lärmbelästigung in der Wohnung einen Mangel, womöglich gar eine Gesundheitsgefährdung, darstellt, muss im Einzelfall entschieden werden. Hierzu siehe auch Stichwort "Ruhestörung".
Schlüssel
Die erforderliche Anzahl von Schlüsseln zur Verfügung zu stellen, ist grundsätzlich Sache des Vermieters. In der Regel sind das zwei komplette Sätze (siehe auch AG Neukölln - 8 C 39/98 -), zuzüglich der für weitere Familienmitglieder. Außerdem können die Mieter/innen Schlüssel für andere Personen verlangen, Babysitter, Pflegedienst usw. - selbstverständlich auch für den Untermieter.
Notfalls kann der Anspruch gerichtlich eingeklagt werden.
Wenn Mieter/innen zusätzlich selbst Schlüssel anfertigen lassen, müssen sie dem Vermieter Mitteilung machen.
Der Vermieter darf nur dann Schlüssel zurückbehalten, wenn ihm dies von den Mieter/innen ausdrücklich gestattet wurde. Das Betreten der Wohnung mithilfe eines Zweit- oder Zentralschlüssels berechtigt die Mieter/innen zur fristlosen Kündigung. Hausfriedensbruch begeht der Vermieter selbst dann, wenn ihm die Mieter/innen den Besitz eines Schlüssels erlaubt hatten (LG Berlin WM 99, 322).
Wenn Schlüssel verloren gehen, ist der Vermieter zu benachrichtigen. Trifft die Mieter/innen ein Verschulden, so haben sie die Kosten für die notwendigen Maßnahmen, möglicherweise Auswechseln von Schlössern usw. zu tragen. Sind die Schlüssel unverschuldet abhanden gekommen, z.B. durch Diebstahl, dann hat der Vermieter für den Ersatz zu sorgen (AG Hamburg WM 99, 687). Eine Klausel im Mietvertrag, die den Vermieter davon befreit, ist unwirksam.
Bei Auszug aus der Wohnung sind sämtliche Schlüssel, auch die selbst angefertigten, an den Vermieter zurückzugeben.
Falls gewünscht, können die Mieter/innen die Schlüssel, deren Kosten der Vermieter nicht getragen hat, nachweisbar unbrauchbar machen.
Schriftform
Die Einhaltung der Schriftform bedeutet, dass der Aussteller einer Erklärung diese eigenhändig unterschreiben muss. Die wichtigsten Erklärungen für die § 126 BGB die Schriftform vorschreibt, sind die Kündigung des Mietvertrags, der Widerspruch des Mieters gegen eine Kündigung nach Sozialklausel, das Fortsetzungsverlangen des Mieters bei Zeitmietverträgen und Erklärungen des Vermieters im Zusammenhang mit Zeitmietvertrag ohne Kündigungsschutz.
Schufa
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Auskünfte der Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung (SCHUFA) nur an Kreditinstitute, Versandhäuser und Ähnliche erteilt werden dürfen (BGH NJW 86, 59). Wohnungsgesellschaften und private Vermieter sollten also keinen Zugang zu den Daten haben. Allerdings sind Datensammlungen nicht nur auf die Schufa beschränkt, sie werden auch von Bürgel, Schimmelpfennig, Creditreform u.a. angelegt.
Warndateien, die von den Wohnungsunternehmen selbst aufgebaut werden, müssen den Vorschriften des Datenschutzes entsprechen. Die Datenschutzbeauftragten können sie im Falle eines Verstoßes verbieten.
Häufig werden aber die Wohnungsbewerber gedrängt, bei der Schufa Selbstauskünfte einzuholen und vorzulegen. Dass dies nur freiwillig geschehen kann, mindert nicht den Druck, der durch die Verweigerung des Vertragsabschlusses ausgeübt wird.