Mietrechtsreform – Schreiben Sie Ihren Bundestagsabgeordneten!

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Frau/Herrn

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Deutscher Bundestag

Platz der Republik 1

11011 Berlin

Berlin, 10.12.12

JETZT Alternative Mietrechtsreformvorschläge!

Sehr geehrte Frau/Herr,

mit Sorge beobachte ich, dass die Bundesregierung Mietrechtsreformvorschläge vorantreibt, die in eine völlig falsche Richtung gehen. Modernisierungsregelungen zu Lasten der Mieter sollen dem Anreiz zu Investitionen in die energetische Sanierung von Gebäuden dienen. Die Kosten hierfür sollen allein die Mieter über erhöhte Mieten tragen. Aufgrund weniger sog. Mietnomaden soll nun allen Menschen, die in Mietzahlungsschwierigkeiten geraten, der „kurze Prozess“ vor dem Mietgericht drohen. Hierzu verweisen wir auf die beiliegende Stellungnahme.

Mietrechtliche Vorschriften dienen dem wesentlichen Zweck, das Vertragsgefälle zwischen Vermieter und Mieter auszugleichen, d.h. der Mieter soll vor unangemessenen Forderungen und Eingriffen geschützt werden und umgekehrt. Und das Gefälle in den Ballungszentren ist groß. In Berlin herrscht eine dramatische Wohnungsknappheit, die zu überhöhten Mietforderungen führt und Mieter aus der Stadt drängt, die sich teure Modernisierungen nicht mehr leisten können. Die Mietsteigerungen in den letzten Jahren gerade in Berlin sind exorbitant. Daher müssen sich der Berliner Senat und die Berliner Bundestagsabgeordneten gerade jetzt für Mieterschutzvorschriften und gegen eine Verschärfung des Mietrechts zu Lasten der Mieter einsetzen.

Der Bestimmungszweck Mieterschutz darf gerade in Zeiten und an Orten knappen Wohnraums nicht versagen. Sie finden im Anhang die wichtigsten Anliegen der alternativen Mietervereine. Wir gründen unsere Forderungen aus der reichen Beratungspraxis für unsere zahlreichen Mitglieder. In Berlin berät allein die Berliner MieterGemeinschaft über 25.000 Mitgliedshaushalte. Bitte nehmen Sie diese Anregungen auf. Gern stehe ich Ihnen auch für ein persönliches Gespräch zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,

Neues Mietrecht, jetzt aber richtig

Seit Jahren betreibt die Bundesregierung ein Gesetzgebungsvorhaben zur Reform der Wohnraummiete. Auslöser dazu war der Immobilienverband IVD, der bei einer Rechtsanwaltskanzlei einen Gesetzentwurf in Auftrag gab. Anfang 2011 kursierten erste Referentenentwürfe, 2012 folgte ein offizieller Gesetzentwurf der Bundesregierung. Inhaltlicher Schwerpunkt des Gesetzentwurfes der Bundesregierung ist die Erleichterung von Modernisierungen durch Einschränkung von Mieterschutzrechten (z.B. Ausschluss der Mietminderung für drei Monate) und die Bekämpfung sog. Mietnomaden durch ein umfassendes Paket von Verfahrensregelungen. Insbesondere für letztere wurde das halbe Zivilprozessrecht umgekrempelt. Bei der bei Expertenanhörung im Rechtsausschuss im Oktober entzündete sich daran Kritik. Selbst Verbandsjuristen der Vermieterseite attestierten dem Gesetzentwurf in mehreren Punkten Nutzlosigkeit, ja sogar Verfassungswidrigkeit.

Unsere Forderungen:

Es ist an der Zeit, unsinnige, überflüssige, insbesondere verfassungswidrige und sachfremde Regelungen aus dem Gesetzentwurf zu streichen. Was übrig bleibt ist aber viel zu wenig für ein modernes und zukunftsfähiges Mietrecht. Der Wert des deutschen Mietrechts mit seinen ausgewogenen Mieterschutzregelungen hat sich gerade in der vergangenen Weltwirtschaftskrise bewährt. In anderen Staaten Europas gilt das deutsche Mietrecht als Exportschlager. In den letzten drei Jahren hat sich im Mietrecht und auf den Wohnungsmärkten viel getan. In-und ausländische Investoren drängen auf den Wohnungsmarkt, um insbesondere in begehrten Lagen Miethäuser in Wohnungseigentum umzuwandeln und zu immer höheren Kaufpreisen zu verkaufen. Hierdurch entsteht ein enormer Verwertungsdruck. Z.B. werden Mietgarantien abgegeben, die die ortsübliche Vergleichsmiete um bis zu 100 % übersteigen. Um die Mieter vor den Folgen dieses Verwertungsdrucks zu schützen, bedarf eine zukunftsfähige und krisenfeste Mietrechtsreform daher umfassender Ergänzungen.

Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V., Mieterforum Ruhr, Mieter helfen Mietern Hamburg e.V. unterbreiten konkrete Vorschläge und fordern den Bundestag und alle anderen am Gesetzgebungsverfahren Beteiligten auf, die folgenden Reformvorschläge im Zuge der Beratungen der Mietrechtsreform umzusetzen.

1. Mietsteigerung wegen Modernisierung

Die §§ 559 – 559b BGB (Modernisierungsmieterhöhung) und die dazu vorgesehenen Änderungen durch die Mietrechtsreform werden gestrichen. Die Praxis zeigt, dass Mieterhöhungsmöglichkeiten nach Mietspiegel vollkommen ausreichen. § 559 BGB orientiert sich an der Fördermiete des Wiederaufbaus nach dem 2. Weltkrieg und wurde wegen des Sanierungsbedarfs in den fünf neuen Bundesländern als Investitionsanreiz beibehalten. Die Regelung ist spätestens jetzt sachfremd und historisch überholt. Nach Modernisierung ist eine Höherstufung in einer Mietspiegelpreisspanne, oft auch Feldwechsel innerhalb des Mietspiegels möglich. Die hierdurch möglichen Mieterhöhungen sind erheblich, aber marktkonform.

Durch die vorgeschlagenen Regelungen wird verhindert, dass der Vermieter eine besonders teure Art der Modernisierung wählt, um Mieter abzuschrecken weiterhin in der Wohnung zu wohnen. Tatsächlich ist es nicht selten, dass gerade die energetische Sanierung in begehrten Lagen zu Mieten führt, die bis zu 50 % über der Vergleichsmiete liegen, dem Mieter aber nur Einsparungen bei der Heizenergie in Höhe von 10 bis 20 % des Mieterhöhungsbetrages bringen.

Das Mietminderungsrecht bei Mängeln (§ 536 BGB) bleibt unverändert erhalten. Einschränkungen des Mietminderungsrechts nutzen nur dem Vermieter, der alte Heizungen im Winter ausbaut und erst Wochen später neue Heizungen einbaut. Bei einem Heizungsaustausch an einem Tag entsteht kein oder nur ein geringes Mietminderungsrecht.

Soweit die Modernisierungsmieterhöhung beibehalten werden soll, bedarf es hierzu folgender Modifizierungen:

Die Mieterhöhung wird durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt.

Bei energetischen Modernisierungen wird die Mieterhöhung durch die hierdurch erzielte Energieeinsparung begrenzt.

Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB wird bei der Berechnung der Kappungsgrenze (§ 558 III BGB) und bei der Wartefrist bis zur nächsten Mieterhöhung (§ 558 V BGB) berücksichtigt.

Diese Regelungen schließen Gesetzeslücken. Hierdurch werden effektive energetische Modernisierungen forciert. Eine Investition lohnt sich umso mehr, je mehr Energie eingespart wird. Es unterbleiben die teuren Versuche, die letzte 5 % mehr Heizenergie einzusparen, die unwirtschaftliche Mehrinvestitionen verursachen und so die Modernisierungsmieterhöhung so weit verteuert, dass die bisherigen Bewohner vertrieben werden. Modernisierungen und Mieterhöhungen werden für Mieter und Vermieter kalkulierbar.

2. Begrenzung der Mieterhöhung bei Neuvermietung

Bei Neuvermietung wird die Miethöhe auf 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Diese Neuregelung ist erforderlich. Die ungebremst allein der Nachfrage unterliegenden Mietpreisentwicklungen bei Neuvermietungen führen bei einzelnen Marksegmenten zu immensen Folgekosten der Stadtentwicklung. Diese Kosten sind vom Steuerzahler zu finanzieren, so dass der hier vorgeschlagene – geringfügige -Eingriff gerechtfertigt ist.

3. Ordentliche Kündigung

§ 569 Absatz 3 BGB sieht vor, dass eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges unwirksam wird, wenn der Mieter innerhalb einer Frist alles nachzahlt. Außerdem ist dort bestimmt, dass eine fristlose Kündigung wegen nicht gezahlter Mieterhöhung erst möglich ist, wenn die Berechtigung zur Mieterhöhung rechtskräftig festgestellt ist und der Mieter den Erhöhungsbetrag dennoch nicht zahlt Diese Regelung muss auch für ordentliche, fristgerechte Kündigungen aus dem gleichen Grund gelten.

Diese Neuregelung ist aufgrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) erforderlich geworden. Die Schonfristregelung bei der fristlosen Kündigung soll verhindern, dass ein Mieter wegen eines einmaligen Zahlungsverzuges nicht die möglicherweise seit Jahrzehnten bewohnte Wohnung verliert und obdachlos werden kann. Dieses muss genauso gelten, wenn der Vermieter statt fristlos mit einer Kündigungsfrist kündigt. Die angeordnete Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters nach einer Mieterhöhung soll die Entscheidungsfreiheit des Mieters über die Annahme einer Mieterhöhung dadurch sicherstellen, dass ihm im Falle der rückwirkenden Verurteilung zur Zahlung oder Zustimmung zu einer erhöhten Miete im gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren ausreichend Gelegenheit bleibt, die während des Verfahrens aufgelaufenen Rückstände zur Vermeidung einer hierauf gestützten Kündigung zu entrichten. Dieser Zweck wird natürlich unterlaufen, wenn dies nicht auch für die ordentliche Kündigung gilt.

Die gesetzliche Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung wird auf Eigenbedarf zum Wohnen und auf Verwandte in gerader Linie beschränkt.

Die Aufzählung der Kündigungsgründe in § 573 Absatz 2 BGB ist abschließend, dazu wird das Wort „insbesondere“ in § 573 II BGB gestrichen.

Zu den Grundsätzen des sozialen Mietrechts gehört, dass ein Vermieter nicht willkürlich, sondern entweder nur bei einer Pflichtverletzung des Mieters oder bei eigenen berechtigten Interessen kündigen kann. Zu den berechtigten Interessen gehört, die Wohnung selbst oder durch nahe Angehörige nutzen zu können. Dieser Kündigungstatbestand muss aus Gründen der Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter konkretisiert werden. Durch die Rechtsprechung des BGH ergibt sich eine nicht kalkulierbare Vielzahl von Ausnahmefällen, welche die Kündbarkeit einer Wohnung für Mieter wie z.B. im Falle eines gewerblichen Eigenbedarfs bzw. einer Kündigung wegen Wohnbedarfs eines Au-pair-Mädchens vollkommen unberechenbar machen und sehr streitträchtig sind.

4. Grundmietenerhöhung

Die Kappungsgrenze (§ 558 Absatz 3 BGB) bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegelmiete) wird geändert auf maximal 15% in vier Jahren.

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 Absatz 2 BGB werden neben Mietpreisveränderungen auch unveränderte Bestandsmieten miteinbezogen. Die bisherige Kappungsgrenze ermöglicht Mieterhöhungen um ein Vielfaches der Lohnentwicklung und des Verbraucherpreisindex. Letzterer ist in den letzten Jahren um durchschnittlich 2 % pro Jahr gestiegen, während die Miete um 20 % alle drei Jahre steigen durfte. Daher ist diese Änderung geboten.

Bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete werden bisher nur Mietverhältnisse betrachtet, die neu begründet oder deren Miete erhöht wurde. Das gilt auch dann, wenn solche Mietpreisänderungen nur bei einer Minderheit vorkamen, alle anderen Mietverhältnisse preisstabil blieben. Damit kann eine kleine Minderheit von Mietverhältnissen zum Motor für eine sachlich nicht gerechtfertigte Mietpreisinflation werden. Die ortsübliche Miete soll die Mietpreisentwicklung abbilden nicht eine Inflation auslösen, die das Entstehen von volkswirtschaftlich riskanten Immobilienblasen begünstigt. Daher müssen auch stabil gebliebene Bestandsmieten berücksichtigt werden.

5. Wohnfläche

Berechnungsgrundlage für die Miete ist die tatsächliche Wohnfläche gemäß der Wohnflächenverordnung.

Um den verlangten Mietpreis zu rechtfertigen, werden in der Praxis oftmals bereits in den Wohnungsanzeigen und später im Mietvertrag eine zu große Wohnfläche angegeben. Die Abweichung beträgt nach den Erfahrungen der Mietevereine regelmäßig rund 5 %. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Mieter für eine größere als die tatsächliche Wohnfläche dennoch zahlen, es sei denn, die Abweichung der Wohnfläche liegt über 10%. Hat der Vermieter z.B. die Wohnfläche in einem Mietvertrag mit 90 m² angegeben, obwohl die Wohnung lediglich 85 m² groß ist, muss der Mieter Monat für Monat für fünf Quadratmeter Miete zahlen, die nicht vorhanden sind. Dies macht bei einer Quadratmetermiete von 10,- € im Monat 50,- €, aufs Jahr gerechnet also 600,- € Mehrbelastung. Erst wenn die Abweichung mehr als 10 % beträgt – in unserem Beispiel also mehr als 9 m² Abweichung zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche - hat der Mieter das Recht, die Miete entsprechend der tatsächlichen Wohnfläche zu reduzieren.

Es bleibt aber nicht nur bei den zu viel gezahlten 600,- € im Jahr: Der Vermieter darf auch die Betriebs- und Heizkosten auf der Basis der unrichtigen Wohnfläche abrechnen. Betragen z.B. die Betriebskosten monatlich 1,50 € und die Heizkosten 1,00 € pro qm Wohnfläche, zahlt der Mieter im Beispielsfall monatlich 12,50 € mehr als er müsste, wenn die Wohnfläche korrekt wäre. Das ergibt im Jahr einen weiteren Mehrbetrag in Höhe von 150,- €, der keine Vermieterleistung gegenüber steht. Aber damit nicht genug: Der Fehler, die unrichtige Wohnfläche, wird noch weiter fortgeschleppt. Auch bei Mieterhöhungen – egal ob Modernisierungs-, Vergleichs- oder Indexmietenerhöhung – bleibt es bei der ursprünglich vereinbarten Wohnfläche. Verlangt der Vermieter nach einer Modernisierung - wie in Hamburg üblich - beispielsweise 3,00 € pro Quadratmeter für die Wärmedämmung von Fassade und Dach, beträgt die Mieterhöhung 270,00 € für 90 qm. Für 85 qm wären es 15,00 € monatlich und aufs Jahr berechnet 180,00 € weniger, Führt man dieses Beispiel weiter, ergibt sich über die Jahre für die Mieter – oder in zahlreichen Fällen für die Sozialbehörde – eine Mehrbelastung in Höhe von vielen tausend Euro. Der Gesetzgeber sollte diese Rechtsprechung, auch im Eigeninteresse, sobald wie möglich korrigieren, damit die Mieter nur für die Wohnfläche zahlen, die sie auch tatsächlich vom Vermieter erhalten.

6. Heiz- und Betriebskosten

Heiz- und Betriebskosten sind längst zur zweiten Miete geworden, aber nur soweit berechtigt, wie diese korrekt berechnet wurden. Eine Prüfung muss im Interesse von Mietern und Vermietern schnell und sachgerecht möglich sein. Dieses geht am schnellsten, wenn der Mieter Kopien der Kostenbelege erhalten kann, die kurzfristig geprüft werden können.

Der Mieter erhält immer, wie bislang nur für Sozialwohnungen gesetzlich geregelt, das Recht, zur Prüfung von Heiz- und Betriebskostenabrechnungen Kopien der Kostenbelege übersandt zu erhalten.

Bei der Abrechnung von Heiz- und Betriebskosten ist immer die tatsächliche Wohnfläche zu Grunde zu legen und nicht die Vereinbarte. Nur so kann sichergestellt werden, dass jeder Mieter den Anteil zahlen muss, den er auch zu verantworten hat. Durch die Rechtsprechung des BGH zur Toleranzgrenze bei Abweichungen von der vertraglichen Wohnfläche, die erst ab 10 % beachtlich sein soll, vermerken wir in der Beratung immer häufiger, dass Vermieter bei Neuvermietung eine um 8 bis 9,9 % höhere Wohnfläche angeben, als tatsächlich vorhanden ist. Das führt zu Verzerrungen bei der Umlage der Betriebskosten zwischen Neumietern und Bestandsmietern und insbesondere bei vom Eigentümer selbst genutzten Flächen im Haus zu ungerechten Ergebnissen.

7. Mietpreisüberhöhung

§ 5 WiStG wird dahingehend geändert, dass eine Miete, welche die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% übersteigt ordnungswidrig ist. Dieses gilt bei einer Mangellage in der Wohnungsversorgung. Die Mangellage wird gesetzlich vermutet, der Vermieter kann sich entlasten. Die Länder werden ermächtigt, durch Verordnung Kreise und kreisfreie Städte mit Mangellage nach § 5 WiStG festzustellen. Die Mieten steigen gerade in den Ballungszentren in den letzten Jahren weit stärker als die Lohnentwicklung und führen zu einer Verdrängung der sozial schwachen, aber von Teilen der Mittelschicht aus den Innenstädten. Bereits nach derzeitiger Rechtslage darf der Vermieter die Knappheit des Wohnungsangebots ausnutzen und eine Miete von über 20 % über der Vergleichsmiete fordern. Allerdings trifft die Beweislast allein den Mieter, die Anforderungen an den Vortrag sind von der Rechtsprechung derartig hoch, dass § 5 WiStG gerade in den Regionen und Sozialräumen kaum mehr eine Rolle spielt, in denen massive Verdrängungen stattfinden. Die Beweislast muss hier umgekehrt werden, der Vermieter muss darlegen müssen, dass er trotz der hohen Mieten, nicht die Wohnungsnot ausnutzt. Gleichzeitig sollten die Länder wie im Falle der Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung in Wohnungseigentum gem. § 577a Abs. 2 BGB die Möglichkeit haben Gebiete auszuweisen, in denen es schlicht untersagt ist, mehr als 20 % der Vergleichsmiete zu verlangen.

Wenn die Koppelung der Neuvermietungspreise an die ortsübliche Vergleichsmiete (+ 10 %) gemäß vorgeschlagener Ziffer 2. gesetzlich geregelt würde, müsste der unter Ziffer 7. geschilderte (Um-)Weg über eine Mietpreisüberhöhung nicht absolviert werden, um überhöhte Mieten zurück zu fordern. Die nebenstrafrechtliche Regelung des § 5 WiStG hätte dann vor allem generalpräventive Wirkung.

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