Bundesratsinitiative zur Änderung des Mietrechts
Im Herbst soll eine Berliner
Gesetzesinitiative
zur Änderung des Mietrechts in den Bundesrat eingebracht werden
Joachim Oellerich
Die Senatorin für Stadtentwicklung, Ingeborg Junge-Reyer (SPD), scheint sich Sorgen zu machen. Ganz gewiss nicht um die Mieter/innen dieser Stadt oder um die Wohnungspolitik. Ein gewisses Unbehagen dürften ihr und ihrer Partei die Wahlen im nächsten Jahr bereiten. Eine Senatorin, die jahrelang nur um die Mittelschichten buhlt, permanent von Investoren redet und jeden Gedanken an die Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit Wohnungen vermissen lässt, kostet ihre Partei mindestens 2% der Wählerstimmen. Diese Misslichkeit scheint der Grund für die Ankündigung einer Bundesratsinitiative zu sein, mit der die Öffentlichkeit im Sommer überrascht wurde. Zwei der vier vorgeschlagenen Maßnahmen verdienen eine nähere Betrachtung.
Senkung der Kappungsgrenze
Ein Vorschlag ist die Senkung der
Kappungsgrenze
für Mieterhöhungen von bisher 20% in drei Jahren auf 15% in vier Jahren. Für bestehende Mietverhältnisse gibt es für Mieterhöhungen zwei Kappungsgrenzen, deren Verhältnis zueinander oft unklar ist. Eine Kappungsgrenze liefert der
Mietspiegel
mit seinen nicht ganz unkomplizierten Details der
Spanneneinordnung
. Die andere Kappungsgrenze stellt das Verbot von Mieterhöhungen von mehr als 20% in drei Jahren dar. Nicht selten wird die zweite Kappungsgrenze im Sinne einer nicht weiter begrenzten Ermächtigung verstanden. Das ist grundfalsch, denn es gilt immer auch die erste, dem Mietspiegel zu entnehmende Kappungsgrenze. Die 20%ige Erhöhung kann nur greifen, wenn der Abstand bis zum entsprechenden Mietspiegelwert ausreichend groß ist. Ein Beispiel zur Verdeutlichung: Der zutreffende Mietspiegelwert sei 5 €/m² und die aktuelle Miete betrage 4 €/m². Eine Mieterhöhung – alle anderen Erfordernisse für eine Mieterhöhung als gegeben vorausgesetzt – um 20% auf 4,80 €/m² wäre wirksam. Bei einer Ausgangsmiete von 4,60 €/m² würde eine 20%ige Mieterhöhung, das sind 92 Cent, zu einer Miete von 5,52 €/m² führen und daher durch den Mietspiegelwert auf 5 €/m² gekappt werden. Der Vorschlag, die zweite Kappungsgrenze von 20% in drei Jahren auf 15% in vier Jahren zu senken, kling zunächst positiv. Die Verringerung ist aber wie die aktuell geltende Regelung nur dort wirksam, wo die Mieten nicht mietspiegelaktuell gehalten wurden, wo also bis zur Mietspiegelgrenze ein ausreichender Erhöhungsspielraum besteht. Das ist außerordentlich selten. Die Kappung könnte allerdings dann wirken, wenn die Mietspiegelwerte um inflationäre 4% jährlich steigen wurden. Doch dazu müssten sich die stets in den Mietspiegel einfließenden Werte für die Neuvermietungen so stark erhöhen, dass sie den Durchschnitt sämtlicher Bestandsmieten entsprechend anheben würden. Dies ist bei der derzeitigen Verengung des Wohnungsmarkts durchaus keine unrealistische Perspektive, wie die Erfahrungen von Wohnungssuchenden und sämtliche Berichte über die Mietpreisentwicklung bestätigen. Doch bislang kann eine Kappungsgrenze für Mietsteigerungen, die nur auf den Bestand gerichtet ist, keine nachhaltige Wirkung entfalten.
